深圳楼市稳字当头！刚需成为“接盘侠”带动回暖

4月全国性的楼市调控仍在继续，但调控幅度相对缓和。政策的核心开始转向去金融机构风险，尤其是对房地产带来的风险排查。资金面上央行尚未有明确的收紧信号，仍实施适度原则，灵活使用公开市场操作维持流动性。与此同时政府开始转向为中小企业减税，拓宽资金的投资渠道，引流向实体经济。随政策进一步实施，把楼市关口，引流入实体经济将成为长期内政府的主要工作目标。

从深圳楼市的表现上来看，政策严控后的楼市表现良好，价格水平维持平稳，波动较小。成交量因刚需带动开始回升。新房市场供应成交开始增多，带动二手成交预期增强，业主报价稳定，成交量也有所回升。

新盘供应大幅增加

4月份新房住宅供应显著回升。

据深圳中原研究中心统计，4月深圳共有12个新楼盘获批，批售面积达到22.7万平，环比大幅增多超6成，同比减少12%。

其中5个项目包含住宅类产品，尚峻花园（宝安）、安托山花园（福田）、珑门名苑（宝安）均获批纯住宅产品。区域上，宝安获批6个项目，占比达到一半，龙岗3个项目，福田、南山分别有两个项目。

受新政影响，批售与推售间隔缩短，4月份推售量与批售量同步增多。据监测，4月新房住宅推售20.3万平，环比大幅增多44%。

新房目前价格水平比较平稳，市场整体观望情绪逐渐消弭，开发商和客户入市信心渐强。预计未来供应会缓慢释放，成交也将进一步提升。

新房价格连续6个月在5W水平之下 4月成交量大涨

根据国土局的备案数据，4月一手住宅成交价格54619元/平，环比小幅下跌0.2%，价格水平连续6个月处在5W水平线以下。

由于目前市场价格水平不高，刚需需求较多，随着供应增加成交量也快速回升。4月份新房住宅成交1977套，相比上月803套环比大幅回升146%，是近三个月以来的较高月成交水平。

宝安、龙岗楼盘占榜单九成

从成交套数最多的前十楼盘来看，宝安、龙岗楼盘占9成，除此之外仅有南山半岛城邦花园入围。成交量前三的楼盘均属于宝安区。

成交前十的楼盘中，有一半均价低于5万，仅有两项目：南山半岛城邦花园以及宝安壹方商业中心成交均价相对较高，分别在11w和9w水平。

整体来看，市场成交仍旧以低单价龙岗、宝安区的楼盘为主。

福田成交乏力 龙岗、宝安主力地位增强

区域上看，4月全市成交量大幅回升主要受宝安、龙岗、南山主力区域成交量增多带动。福田区无新项目供应导致成交持续乏力。

具体来看，4月龙岗成交8.5万平，环比增多147%，宝安成交6.9万平，环比增多121%，南山区增幅较大，环比增多166%，成交量达到3万平。

受成交结构性影响，南山区由于半岛城邦花园11万/平的均价拉高整体均价水平至11.3万/平，环比上涨14%。而宝安和龙岗目前供应成交均为低价盘，区域均价约为4.6万/平以及3.9万/平，环比下跌4%和10%。

二手成交量大幅回升3成

4月深圳中原先进指数827.3。在新房成交量环比大增超一倍的情况下，二手住宅也增加3成，达到6301套，面积约为51.8万平。

各区二手房成交普增2成以上

4月全市二手住宅成交量连续两月强力回升，各区成交量也保持两个月普增。本月除小体量的盐田以外，各区成交均在千套以上。其中龙岗成交达到1500套以上。

从增幅来看，各区均在2成以上，其中盐田和宝安成交量回升全市较高，在4成左右，龙岗增幅紧随其后达到34%。

涨势大于10%占比明显减少

4月二手住宅成交价格涨势在10%以上的楼盘占比仅有约1%，相比前一月的6%，明显减少5个点。大涨的楼盘数量减少，价格变动仍旧集中在-5%-5%的区间段，占比达到48%。

租金走势平稳

4月租金水平变动不大，全市租金70.3元/平.月，环比微上涨不到0.1%。趋势上看，近四个月租金连续上涨，但涨幅随着租赁高峰期减褪而收窄，涨势放缓。

租金回报率1.5%，环比前一月稍有回跌。

各区结束普涨 龙华租金下跌较大

4月结束了全市各区租金纷纷上扬的状态，各区租金涨跌不一，其中有超一半的区域租金下跌。

龙华、宝安、盐田、龙岗四个区域租金下跌，龙华前一月租金上涨势头较猛，达到1.8%，而本月下跌1.2%，跌幅达到全市较大。关内三区租金继续小幅上涨，涨势较大的属南山区。

整体来看，涨势过大的关外区本月租金均有所下跌，而涨势较小的关内区域，租金在高位缓慢上涨。

成交结构转变促进市场回归理性 居住属性进一步增强

目前深圳楼市仍然处在政府的大力调控之下，政策暂时没有再次收紧调控的信号，但受全国楼市调控潮影响，预期比较保守，开发商入市仍以谨慎稳健为主，推盘入市增多但速度比较慢。

从目前深圳市场的情况来看，价格走势平稳，一二手成交量纷纷回升，刚需成交主力地位不断增强。随着价格回归理性以及市场观望情绪消弭，买方入市信心增加，销售率表现良好，进一步促进开发商推盘入市增多。二手经理人与业主对后市成交信心稳固，短期内也有助于成交增量。

附：2017年5月潜在待入市项目