楼市新政频出深圳是否跟进?深目前楼况及走势分析

2017年，楼市严控政策频出，深圳还会不会出台政策？

政策若出，楼市方向是什么？

刚需怎么入市？

投资怎么选盘？

4月22日下午，深圳房地产信息网旗下应用“咚咚找房”APP、“家在深圳”APP、“哇窝”装修APP共同举办了《第五届深圳房地产民间研讨会》，现场共有2000名老百姓亲临现场倾听讲座。

研讨会上，共邀请了多位深圳市权威地产嘉宾分享观点，其中4名重量级嘉宾就以上疑问进行深圳楼市深度解析，有深圳3.30、10.4地产政策制定参与者李宇嘉博士、曾连续5年精准预测深圳房价走势达人“大嘴唐老鸭”（网名）等。

北上深二手房交易量是新房的“近2倍”以上

“北京、上海、深圳、厦门、南京这五个城市已经率先进入‘二手房时代’。北京二手房的交易量是新房的三倍，上海是两倍多，深圳接近两倍。其中，近期深圳二手房成交量上升明显，我们统计每天是250套左右，按着这个水平计算，已经回到去年平均每个月的成交，大概6000~7000套的水平”李宇嘉博士说道。

深圳二手房市场回暖，特别表现在学位房上，去年10月4日出台政策以后，学位房的价格是有回调的，大概10%-15%的跌幅，现在基本上可以判断学位房价格又回到去年10月份之前的水平。

提及临深片区，为何惠州的新房卖得火爆？李宇嘉表示，有极大关系是抢上车的预期造成，另一点是因为不可忽视轨道交通大规模规划，惠州和东莞的楼市，包括中山、江门、增城、从化的楼市，把珠三角各个城市全部打通，这对购房者来说是巨大的效应。

我们看到大湾区也好，都市圈也好，大湾区上升到国家战略也好，对深莞惠基础设施的互联互通将是重大利好，东莞和惠州的楼市将是未来最重要的投资机会，远比深圳的投资机会要大得多。

春节后网上流传了一个深圳规土委对商务公寓规范的文件，内容一是限制最小面积，比如说不能低于200平米，二是不能有天然气接入口，不能有独立卫生间和茶水间，茶水间和卫生间集中设置，我觉得这种政策是非常有可能的。

对于网友关注的房贷政策，李宇嘉认为，从“两会”传达出来的信息来看，这个信号没有想象中那么紧，而是稳健偏中性。深圳不存在人口控制目标而深圳去年户籍人口增加了60万，楼市的需求和未来是可以看到的。

深圳市房地产研究中心高级研究员（3.30、10.4政策制定参与者）　李宇嘉博士

历史经验：房价都是大涨小跌、久涨短跌、易涨难跌

朱罗纪首先抛出问题——房改近20年，为什么经济学者们集体判错了中国房地产的走势？朱罗纪表示，主要因为两个误区：排名前列个误区是我们用短期市场分析思维看待长期的问题；第二个误区是我们错用了判断泡沫的分析工具，以房价收入比作为少有的分析工具。

之后，朱罗纪对美国、香港、韩国、日本等发达经济体的楼市做了分析：美国曼哈顿一年时间房价涨了45%，去年9月美国房价创了历史新高，超过2006年7月次贷危机之前的顶峰；香港作为最典型的案例，过去37年间两次的累计涨幅，只有一次连续五年的大跌；韩国楼市实际上是转入相对比较平缓的增长，并没有出现持续暴跌；日本是孤例。

由此，朱罗纪认为，从发达经济体历史经验看，房价都是大涨小跌、久涨短跌、易涨难跌。

对于在哪些城市可以买房，朱罗纪认为，应该留在一二线城市，因为一二线城市资金会保值增值。

“华尔街见闻”专栏记者、曾任南方都市报房产新闻部总经理朱罗纪

刚需和自住换房正是入市的好时机

大嘴唐老鸭认为，2017年房价的表现会围绕2016年底的价格小幅波动，波动系数在正10% — 负5%之间，而房地产涨跌周期缩短为3-6个月。

同时还表示，一线城市楼市的长期趋势都是向上的，但同时政府的调控会一直抑制向上的市场。

对于怎样做房产投资，大嘴唐老鸭建议，在波动略长，购房成本提高、首付提高的环境下，投资者的策是“守”。“守”有主动的守，在风险可控的前提下可以主动置换，换到前景更好，比如有中心规划、有地铁、有学位的物业。

大嘴唐老鸭认为，目前的市场环境，对于刚需和自住置换来说，对刚需置业的限制很少，深圳的入户政策非常宽松，现在正是入市的好时机。

著名民间地产研究员、分析家（曾连续5年精准预测深圳房价走势）　大嘴唐老鸭

深圳下一个热点区域将是“大铲湾”

地主佬研讨会上首先介绍了深圳的优势为“三高”和“三低”。

三高：一、深圳有全国乃至全世界最强劲的GDP增长，去年8.9%；二、深圳有全国较高的人口净流入（雄安新区例外），去年有60万；三、深圳有全国最密集的城市建设。

三低：一、深圳有着全国较低的城市面积；二、深圳有全国较低的人口平均年龄；三、深圳有着全国一线城市较低的住房自有率（34%）。

对于下一个热点区域，地主佬表示，如果错过了南山，应把目光聚焦在大铲湾，这是2017-2018年的“黑马”。大铲湾片区在马兴瑞书记的批复中，它将成为全国互联网+基地和未来的科技城，这是一个非常高端的发展，而大铲湾片区的坐标在前海和大空港之间，是非常具有战略地位的位置，而且是全新发展，没有障碍。

对于不动产投资，地主佬表示，一般预期投入时间是中长期，中期指5年左右，长期指8年左右。

房网红人、深港两地的资深房地产人  地主佬

3月后房价已探底？

咚咚找房淘房哥-摩天表示，房价持续5个月的调整，到3月份之后，房价已经探底了，如果没有政策的收紧，基本上看不到跌的可能性，房价已经稳定在“5”字头。目前来看，虽然房价已经探底了，但调整期并没有过。

对于4月深圳楼市，咚咚找房淘房哥-摩天判断，成交量可能会低于3月份，但价格高于3月份，因为市场上所说的房源基本上都是别人挑剩下的，深圳最有钱的三个区域是：一是福田CBD，二是科技园，三是车公庙。

咚咚找房淘房哥-摩天认为，从长期来看，深圳是很优质的区域，作为投资来说是一个优质标的。但要注意的是，从五百万、八百万翻倍很容易，但达到一千万以后就会有瓶颈，房价越高，增幅越慢。

咚咚找房市场研究专家　 淘房哥摩天（熟识深圳市3500+个楼盘）

沙龙话题：2017年深圳的房价涨还是跌？

【地主佬】（看涨）：地产的黄金十年已经过了，但黄金过了以后不代表是白银，从现在开始往后五年的片区分化会更加激烈，有的会进入白银十年，有的会进入钻石五年。

【李宇嘉】（保留意见）：并不是特别的涨的可能性一点也没有，而是深圳辖区内今年不是特别看好，今年以观望为主，明年或者后年，包括今年下半年环深圳，机会更好一些。

【咚咚找房-牛浩思】（咚咚找房新房研究专家）（看涨）：准确来讲，上半年会涨，下半年如果出政策，5、6月份开盘的数量会多一点，上半年的价格可能不会压得那么死，但下半年不会继续上扬。

【黄芳】（知名房地产研究与投资专家，深圳爱住家创始人）（看涨）：其实这一轮真的是房价降了，二手房从去年年底降到今年年初，有很多笋盘的成交还是很让人心动的，慢慢会感觉到低价位被销掉了，再销一波，可能不会有价格下降的感觉。

【咚咚找房-淘房哥摩天】（看涨）：经过2014年“9.30”之后，深圳的改善性需求还没有完全释放完，特别是学位房需求，对于优质学位房我是看涨的。长期来看，新盘应该是上涨的。

【朱罗纪】（保留意见）：我相信2017年最终表现还是上升的，但现在新房价格已经完全失真了，无法作出判断。为什么说二手房实际价格会上升？如果扣除掉通胀率，2017年的价格不会下跌。在买房的时候，你需要考虑的专业问题比原来多得多，不再像原来那样人有多大胆，买什么房子都能赚钱。

（左起：周学军、地主佬、李宇嘉、牛浩思、黄芳xxwrite、摩天、朱罗纪）

作为国内较大的民间房地产研讨会——深圳房地产民间研讨会已经成功举办了五届，从2014年400人到场，再到第五届的超2000人线下参加，同时线上宣传与会内容。研讨会已经积累了大量真实置业网友需求。

本届研讨会还增加了上午场的“私人订制”环节。私人订制是由咚咚专家团队，根据你的资金、意向片区、置业用途等需求，为你量身制定私人置业/贷款方案。上午，咚咚找房专家团队在现场进行了免费的一对一咨询服务。

研讨会结束后，网友将大咖们“团团围住”

咚咚找房（深圳房地产信息网旗下非中介APP），是一款集咨询、资讯于一体的置业服务互动APP，旨在打造最懂置业者的购房服务平台。咚咚找房打造了两支非常核心的服务团队：一支团队是淘房哥，熟识深圳市二手房各大片区商圈配套、规划、成交状况、均价等信息；另一支团队是牛浩思，会对深圳市即将开发的楼盘进行点评、解析政府规划、学位、均价、历年价格走势等，给到置业者真实、客观、有效的建议。

去年上线的咚咚头条资讯，在过去6个月里，累计阅读量超3404万+，平均每小时更新13篇文章和资讯，日均发文量达到110篇以上，日均点击量达到17万+。同时，咚咚找房（微信公众号）新推出的“查房价”以及查询“学位房”功能也成为购房者、卖房者高频率使用的神器。