深圳商务公寓抢跑新政？成交975套超一手住宅

深圳中原研究中心数据，3月深圳商务公寓成交975套，超过了官方公布的一手住宅成交套数803套！在北上广陆续“限商”的浪潮下，很多人认为深圳限商正在路上，也有一些机会主义者认为“越限越涨”，赶在政策落地之前买上一套商务公寓是“发家致富”的好机会。

为此搜狐焦点网整理了以下4个近期网友最关注的问题，希望能为大家提供一些有用的资讯。

买商办不如买临深？

低总价成为不少深圳人选择商办的原因，而同样低总价的还有临深的房子。那么，如果同样的选择摆在你面前，该怎么选呢？

目前深圳坂田某公寓项目号称总价130万元起，那么首付5成、商业贷款限贷10年利率上浮1个点的情况下，需要首付65万、月供7019元。值得注意的是，该楼盘面积段在25-48平。

那么，同样的总价在东莞惠州能买到什么样的房子呢？

买惠州住宅：以惠州3月刚刚破万的整体均价，130万买百平大户型是没有问题的，而按惠州目前最贵楼盘的19500元/平计算，也可买到约66平。

买东莞住宅：如果你有资格买东莞房。以东莞较新均价1.55万元/平计算，130万可以买入一套80多平的房子。

而在价格方面，无论东莞还是惠州，在总价均为130万的情况下，首付3成、商贷30年等额本息还款，都只需首付39万元，月供4562元。

当然，深圳、东莞、惠州的配套差异还是很大的。并且除了价格和配套之外，在商务公寓和住宅的选择中，你不得不考虑商务公寓在其他方面的问题。

商务公寓七大劣势

目前市面上的商务公寓其实包括3大类：商务公寓、商改住（商办）、产业类公寓（工改）。它们跟普通住宅相比具有以下七大劣势：

产权年限：相比70年的住宅，商务公寓只有40或50年产权，具体可在政府官网查询

购房贷款：购买商住公寓，贷款一般只能进行商业贷款，较高贷款年限10年，且利率上浮至少10%，不能使用公积金贷款。

交易税费：商住公寓在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本较高。

生活成本：商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅；商住基本上不能开通燃气，想要自己做饭只能用电磁炉；商住的物业费、供暖费（适用北方），要比住宅贵很多很多。

得房率：商住的公摊通常情况下都特别大，得房率不到70%那是常事儿。

入户：买商住不能迁入户口。

入学：商住一般没有学位。

商务公寓难道真的一无是处吗？这两类人买公寓或是好时机

虽然公寓可能有政策相逼，又有税费高，首付高还贷期短，不带学位等痛点。 但不能否认的是商务公寓毕竟总价低，而且深圳目前市场上在售的公寓大多处于较好的地段，基本配套有地铁，因而对于深圳的一些人来说，买商务公寓未尝不可。

a. 对于年龄40+或50+，需要在深圳买房自住，而且对于十年以后还贷能力不确定，同时不愿意舍近求远，对于学位没有要求的人群。搜狐焦点网了解到，深圳平均年龄为34岁，聚集了大量的年轻人，有很多父母选择来深圳投靠子女。他们不愿意与儿女住在一个屋檐下，又想与孩子保持“一碗汤的距离”，在房价高企，房票难求的情况下，退而求其次选择商务公寓也不失为一个办法。

b. 对于在其他城市已有住房，并不考虑在深圳终老，手头有闲置资金，并且在深圳工作的人群。这类人群也可以选择在办公地点附近物色商务公寓，这样一来可以方便工作，另外一方面，在一线城市拥有一套住房，也不失为一种保全资产的办法。

目前，深圳一些公寓存在在政策出来之前抢跑的现象，在价格方面有所让利。 从这一层面来说，如果觉得商务公寓适合自己，在这个时候入市，也未必不是一个好的选择。

北上广限商局“三缺一”

昨天上海公布了对限制商务公寓的措施，商办地不准建公寓、商办物业需整层出售。至此，四个一线城市限商牌局“三缺一”，北上广就等深圳上车了。

我们先来看看北上广“限商”之前的情况：

北京：2017年2月北京新建各类住宅成交总套数4920套，其中商住成交3142套，占到总套数的72.8%！

上海：实际上上海在今年1月就对商住楼进行了调整，去年12月商住成交1620套，今年1月、2月成交数据降到了352套和413套。对于这次调控，媒体评论“结束了商住的历史”。（上海出台调控新规！商办地不准建公寓、商办物业需整层卖）

广州：从去年9月开始至今，广州公寓市场成交量每月都维持在3000左右的网签量，占到住宅成交套数的3成。

那么，深圳呢？

跟上海相似，早在1月深圳相关部门已先后出台三份文件。其中，媒体披露1月13日深圳规土委出具《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”）。

《通知》强调两点，一是关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，并严格限制外墙凹槽设计，对此，市场解读称，这意味着改造方向为类住宅的“商住房”将面临叫停；二是套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

然而，该文件只是一份“征求意见稿”，实际操作中有未严格执行不得而知。

从最近的市场情况来看，3月全市商务公寓共成交975套，环比下降18.5%，成交面积 6.55万平方米，环比下降4.8%。即使环比有所回落，但深圳商务公寓的成交量依然超过了一手住宅成交套数803套。加上二手房成交的5510套，3月深圳住宅成交7288套，商务公寓占到了所有成交的13.38%。

而在价格方面，3月深圳公寓成交均价达到了66649元/平，比新房均价54730元/平高出1万多元。不过也有分析指出，3月成交的商务公寓中，59.2%都位于南山，因此难免价格拉高。

深圳限商似乎箭在弦上。