中房商学院张飚徐耀璘：中国房地产七大趋势解析

趋势是我们的朋友，从七大趋势解读2025年与中国房地产江湖的未来，中国商学院特色小镇研究中心张飚教授和徐耀璘教授的结论是：过去三十年，中国制造遍布天下，未来三十年，中国品牌遍布天下；过去三十年，中国被全球化，未来三十年，全球将被中国化。

与房企发展密切相关的七大趋势有城市化的进程、人均收入提高、人口的老年化、全球化的布局、产业融合升级、技术组合迭代与绿色建筑的兴起，他们都与一件事情相关。

中房商学院特色小镇研究中心首席专家 张飚教授

中房商学院特色小镇研究中心 徐耀璘教授

一、城镇化的进程

城市化是农业人口转为非农业人口的过程，使得城市人口规模不断扩张，城市用地不断向效区扩展，中国的城市率从2010年进入50%，到了2016年57%，预估到了2025年之前来到70%，这代表了在2025年之前有1.8亿人需要进城，带来日益严重复杂的城市病，需要有相应的生态模式，串联蓝海与并联生态，来布局生产、生活与生态，特色小镇将是解决这些复杂问题的一个小的战术工具，而从战略尺度，一体化则是终极方案，京津冀一体化解决的是京津冀城市群的城镇化，长三角、粤港澳、哈长、中部、川渝、关中这些城市群的一体化进程也已经同步展开，区域发展一体化成为中国后十年至二十年的城镇化具体解决方案。

二、人均收入提高

从2010年，中国成为世界第二大经济体，同时中国人均收入从中等偏下收入国家，进入中等收入偏上收入的国家，人均收入超过4126美元，伴随人均的增长，购房的大规模刚需被释放，使得房价大涨，被迫启动限购，也让房企从百亿时代逐步进入千亿时代，到了2014年年人均收入来到7380美元，超过千亿的房企达七家之多，百亿的房企达80家。中房商学院预估到了2018年中国的人均超越世界的人均，到了2023年，中国人均超过12000美元。假如新的增加动力不足，经济将出现停滞徘徊的状态，进入中等收入陷阱(Middle Income Trap)，因此当前出台的政策，如一带一路、双创、供给侧结构性改革、扶贫政策，需求侧管理…等，都在做一件互融互通的事情，就是把区域经济发展和城市建设、新的消费形态这三者进行结合，特色小镇即是一个特色产业聚落，点状经济体的核心，将伴演拉动中国人均收人提升、居住模式改换、消费方式升级这三者并存的引擎。

三、人口老龄化

从2014年65岁及以上老年人口达1.4亿，占总人口比重10.1%，呈现了未富先老的态势，中国经济需要发力成长，避免进入中等收入陷阱，以免雪上加霜。2020年将增至2.6亿，2025年超过3亿，2035年超过3.4亿。中房商学院市场调查后，预估70后迈入65岁之际，养老地产才会有实质的成长，趋时以养老医疗的特色小镇将已出现许多。大建康领域，包括医疗服务、医疗器械、医药、生命科技、互联网疗，未来十年的年复合成长率达20%以上，老龄化带来的人口红利消退，将大大提升劳动力成本、资源成本和土地成本，传统的以人口增长为基础的住宅开发模式将面临崩溃，而人口老龄化带来的服务性成本的提升将大大超过GDP的增速，以劳动力密集型为主的产业和城市必然面临被动转型的格局，以战略新兴产业和现代服务业为主导产业的特色小镇会获得更大的资本、土地方面的投入，而依赖中心城区土地为发展基础的传统住宅则无路可走。

四、全球化的布局

未来十年中国经验的输出，是世界的大事。一带一路沿线经过65个国家，45亿人，是中国天然的腹地，让中国企业增加三倍的市场，为中国企业扩展的成长舞台，为中国经济新增了增长空间。一带一路的发展，将加速中国经验的输出，加速全球被中国化，让中国品牌遍布天下。未来三十年的全球化布局，将打下未来三百年中国在世界的经济地位，中国输出的产品，不再是基础资源和劳动力，我们的钢铁、水泥、化工等过剩产能无法以单一产品的形态走进一带一路，而产业新城、特色小镇等既是中国的解决方案，也是一带一路输出产品的较佳载体。

五、产业融合升级

产业互联网化，形成了空间更大、效率更高、成本更低、轻资本高利润的新生态进化，加速了传统产业链的分解、重组、与其他产业产生新的融合，加速交易效率、资源转化率与价值变现率的提升，形成新型的产业网，生态圈，未来将产生百种新生态、千种新业态、万种新品牌，例如小米的生态链企业，形成至少百种新业态、与在小米下的百种新品牌。未来的特色小镇将是一个产业融合的载体，加速生态企业进化，因此，地产不仅仅需要承载单一的居住或商业职能，更多的需要融合现代产业，从单一走向综合，从综合走向复合。

六、技术组合迭代

在2010年时，全球十大手机品牌中，中国几乎占了一个名额，由于新的触控手机的技术组合，使得手机系统出现转换潮，使到2015年，全球十大手机品牌中，中国有七个品牌于其中，关键的因素是技术组合在迭代更新时，在拥有全球较大单一市场的中国企业，拥有比其他国家更大的机会。产业互联网化与新的组合技术迭代，例如区块链、云计算、大数据、机器人、人工智能…新技术将出现大量的新技术组合与迭代，加速例如汽车、金融、地产…等各种产业的产业融合，将产生百种新生态、千种新业态与百种新品牌。同时让全球的所有产业发生类似的技术替代，市场转移，因此未来的十年中国的品牌将大量的堀起，由此来看我国前瞻性供给侧改革的推动，是先于产业巨变之前，各种政策都在加速我国经济的发展。特色小镇恰恰是技术组合与迭代载体，他是新型组合技术企业的孵化器、加速器与放大器。

七、绿色建筑的兴起

欧盟出台新的规定，在2020年之前，在欧盟的所有新建与改建房中，都必须是绿色建筑，中国也正在制定关于绿色建筑的相关规定，北京通州的新北京市辨公大楼就是以节能、减碳的绿色建筑。为了加速解决当前的环保问题，绿色材料、绿色能量将大量应用于建筑与其他领域之中，对即有建筑材料产业替代效应，相应的中国材料与中国品牌也将堀起。

中房商学院专家总结认为：

在产业互联网与组合技术的迭代下，新科技、新能量与绿色材料…等，在中国市场中新兴科技与产业融合成百种新生态、千种新业态、万种新品牌。中国房地产江湖的发展将愈来愈像高科技产业，大型房企通过并购获取各种产业融合资源，中小型房企加速多元化转型，高速迭代与生态布局决定未来。

在一带一路的带动下，将千家房企，万家品牌对其他国家输出『中国经济』，让中国品牌遍布天下。特色小镇为点状经济体结构的产业聚落，是加速产业互补、结构调整、产业融合、技术组合与迭代、城市扩张，生态修复的载体，特色小镇由点状朝向网状经济体结构发展，让中国新城镇化获有健康有序的发展。

在2025年，中国是较大的经济体，占世界GDP接近25%，城市化率到达70%，并建成小康社会，使老有所乐、壮有所用、幼有所长，进入高收入国家行列。（中房商学院特色小镇研究中心张飚、徐耀璘）。