一季度深圳一二手房成交量大跌超7成 均价5字头

据美联物业全国研究中心近日发布的《2017年一季度深圳住宅报告》，2017年一季度深圳新房供应萎缩明显，环比去年四季度供应下降达6成、同比2016年一季度供应下滑深圳将近7成。成交方面，一季度深圳新房价格依然坚挺，均价保持在54846元/平，较去年四季度下跌1%，但与去年一季度相比仍上涨14%；成交量方面则略显凄凉，一季度共成交3259套一手住宅，环比去年四季度下降65%，同比去年一季度下降79%。

二手房方面，受政策消化期及春节假期因素的叠加刺激作用，今年一季度的前两个月二手住宅备案量并不高，连续两个月在3000套以下。直至农历新年过后，市场逐步回暖，二手住宅的周备案量持续上升。整体来看，一季度的二手住宅备案量直接降至1万套以下，为9825套，环比去年四季度下降38%，同比降幅更加明显高达77%。价格方面，一季度房价基本在52000元/㎡上下波动，3月份美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为52275元/㎡。

新房供应：供应减少明显 环比降6成同比降7成

受去年10月最严调控政策的影响，新房项目的预售证获批条件愈趋严格，同时今年一季度仍处于政策消化期，市场以观望态度为主，开发商拿预售证的速度明显放缓。一季度共计批售11个项目，所有项目的总获批面积为49万㎡，环比去年四季度下降6成，同比去年一季度下降近7成。

从住宅类产品的季度供应走势来看，2015年二季度至2016年三季度的住宅获批面积全部在100万㎡以上，而到了去年四季度，因调控政策落地，住宅项目的获批面积直降至60万㎡。今年一季度继续延续市场观望氛围，仅批售27万㎡的住宅产品，与去年四季度相比下降56%，与去年一季度同期相比下降78%。不过一季度住宅获批占比出现好转，从去年四季度的48%增至54%。（见图1）

从一季度各区获批项目来看，全市仅宝安、龙岗、南山及坪山四区获得新增预售许可证，其中宝安区以19万㎡的批售量位居全市首位。此外，南山区虽然有3个项目获批，但是全部为非住宅类产品。（详见表1）

一手住宅成交:均价54846元/平 同比价涨14%量跌79%

据美联物业全国研究中心统计，今年一季度共成交3259套一手住宅，环比去年四季度下降65%，同比去年一季度下降79%；成交面积共计33.64万㎡。

成交价格方面，近半年一手住宅的价格维持稳定，一季度一手住宅成交均价为54846元/㎡，较去年四季度下跌1%，但与去年一季度相比仍上涨14%。（见图2）

分区域来看，由于新房供应在新政出台后以龙岗和宝安两区为主，今年一季度全市近9成的成交来源于上述两区。其中近6成客户的成交区域选择在龙岗，龙岗成交占比由去年四季度的41%大幅增至59%。因远洋新干线、佳兆业城市广场、合正丹郡、恒裕嘉城、心海城及恒地悦山湖项目的集中网签，龙岗一季度共成交1921套，环比去年四季度下降5成；全区一季度成交均价为35973元/㎡。

另一“挑大梁”的宝安区一季度共成交973套一手住宅，较去年四季度下降72%；成交均价为52503元/㎡。宝安区一季度成交热点楼盘主要有：沙井片区的华盛新沙荟名庭、松岗片区的松河瑞园、龙华的壹成中心以及观澜片区的华盛观荟。

南山一季度共成交304套，环比去年四季度下降84%。由于半岛城邦、华润深圳湾悦府、深圳湾公馆、海上世界双玺等豪宅项目的网签，南山成交均价涨至112693元/㎡。

罗湖、盐田和福田三区成交量均不高。尤其福田近期供应鲜少，一季度仅成交了一套宝能公馆约228㎡、均价为10.65万元/㎡的住宅。罗湖一季度共成交45套一手住宅，环比去年四季度下降6成；盐田仅成交15套，较去年四季度下降77%。（见图3）

从全市成交面积段分布来看，90㎡以下的刚需户型一直在深圳市场占据主导地位，今年一季度约7成成交户型为90㎡以下，仅不到1成的客户购买144㎡以上的大户型。成交价格方面，90㎡以下的刚需户型成交均价为41548元/㎡；90-144㎡的改善型户型均价为43255元/㎡；144㎡以上的大户型一季度整体成交均价冲破10万，达107609元/㎡。（见图4）

二手住宅成交:价格保持平稳 成交量降幅明显高达77%

受政策消化期及春节假期因素的叠加刺激作用，今年一季度的前两个月二手住宅备案量并不高，连续两个月在3000套以下。直至农历新年过后，市场逐步回暖，二手住宅的周备案量持续上升。整体来看，一季度的二手住宅备案量直接降至1万套以下，为9825套，环比去年四季度下降38%；成交面积为84.47万㎡。此外，由于去年一季度延续2015年末的成交热情，市场购买情绪高涨，去年一季度成交套数高达4.2万套，所以今年一季度的成交量同比降幅比较明显，高达77%。（见图5）

蓝筹价格方面，一季度房价基本在52000元/㎡上下波动，3月份美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为52275元/㎡。虽然当前市场实际成交量处于缓慢回升状态，但是全国层面政策风险大，预计短期内二手住宅的成交价格仍将保持平稳。

分区域来看，全市各区域一季度的成交量较去年四季度均出现不同程度的缩水，且环比降幅集中在31%-51%区间段。“低存量”盐田区环比降幅较高，为51%，一季度仅成交238套。

刚需大户龙岗区以2394套的季度成交量稳居全市首位，不过成交套数较去年四季度下降43%，成交占比也由去年四季度的27%降至今年一季度的24%。

另一季度成交量超过2000套的区域为CBD中心福田区，今年一季度共成交2001套，占据全市总成交量的2成，成交套数环比去年四季度下降33%。

罗湖、宝安和南山三区的成交量均在1600-1800套之间，其中宝安环比降幅偏大，为44%，共成交1763套；罗湖成交1774套，环比下降32%；南山成交1655套，环比下降31%。（见图6）

Ø  【后市】

深圳市场在农历新年过后，逐步出现回暖迹象，开发商在3月下旬也逐渐加快推盘速度，新房网签量或将缓慢回升。但是当前全国层面的政策风险性偏大，珠三角地区已有佛山、中山、广州、珠海、惠州及东莞多城陆续出台调控政策，预计短期内开发商在政策压力下难以全面提高推盘速度，同时新房价格及二手住宅的成交价格仍将维持高位盘整。