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一季度深圳一二手房成交量大跌超7成 均价5字头

2017/04/17 08:35 来源: 搜狐焦点网 评论
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2017年一季度,深圳一二手房成交量同比大跌超7成,新房均价54846元/平坚挺依旧。

据美联物业全国研究中心近日发布的《2017年一季度深圳住宅报告》,2017年一季度深圳新房供应萎缩明显,环比去年四季度供应下降达6成、同比2016年一季度供应下滑深圳将近7成。成交方面,一季度深圳新房价格依然坚挺,均价保持在54846元/平,较去年四季度下跌1%,但与去年一季度相比仍上涨14%;成交量方面则略显凄凉,一季度共成交3259套一手住宅,环比去年四季度下降65%,同比去年一季度下降79%。

二手房方面,受政策消化期及春节假期因素的叠加刺激作用,今年一季度的前两个月二手住宅备案量并不高,连续两个月在3000套以下。直至农历新年过后,市场逐步回暖,二手住宅的周备案量持续上升。整体来看,一季度的二手住宅备案量直接降至1万套以下,为9825套,环比去年四季度下降38%,同比降幅更加明显高达77%。价格方面,一季度房价基本在52000元/㎡上下波动,3月份美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为52275元/㎡。

新房供应:供应减少明显 环比降6成同比降7成

受去年10月最严调控政策的影响,新房项目的预售证获批条件愈趋严格,同时今年一季度仍处于政策消化期,市场以观望态度为主,开发商拿预售证的速度明显放缓。一季度共计批售11个项目,所有项目的总获批面积为49万㎡,环比去年四季度下降6成,同比去年一季度下降近7成。

从住宅类产品的季度供应走势来看,2015年二季度至2016年三季度的住宅获批面积全部在100万㎡以上,而到了去年四季度,因调控政策落地,住宅项目的获批面积直降至60万㎡。今年一季度继续延续市场观望氛围,仅批售27万㎡的住宅产品,与去年四季度相比下降56%,与去年一季度同期相比下降78%。不过一季度住宅获批占比出现好转,从去年四季度的48%增至54%。(见图1)

从一季度各区获批项目来看,全市仅宝安、龙岗、南山及坪山四区获得新增预售许可证,其中宝安区以19万㎡的批售量位居全市首位。此外,南山区虽然有3个项目获批,但是全部为非住宅类产品。(详见表1)

一手住宅成交:均价54846元/平 同比价涨14%量跌79%

据美联物业全国研究中心统计,今年一季度共成交3259套一手住宅,环比去年四季度下降65%,同比去年一季度下降79%;成交面积共计33.64万㎡。

成交价格方面,近半年一手住宅的价格维持稳定,一季度一手住宅成交均价为54846元/㎡,较去年四季度下跌1%,但与去年一季度相比仍上涨14%。(见图2)

分区域来看,由于新房供应在新政出台后以龙岗和宝安两区为主,今年一季度全市近9成的成交来源于上述两区。其中近6成客户的成交区域选择在龙岗,龙岗成交占比由去年四季度的41%大幅增至59%。因远洋新干线、佳兆业城市广场、合正丹郡、恒裕嘉城、心海城及恒地悦山湖项目的集中网签,龙岗一季度共成交1921套,环比去年四季度下降5成;全区一季度成交均价为35973元/㎡。

另一“挑大梁”的宝安区一季度共成交973套一手住宅,较去年四季度下降72%;成交均价为52503元/㎡。宝安区一季度成交热点楼盘主要有:沙井片区的华盛新沙荟名庭、松岗片区的松河瑞园、龙华的壹成中心以及观澜片区的华盛观荟。

南山一季度共成交304套,环比去年四季度下降84%。由于半岛城邦、华润深圳湾悦府、深圳湾公馆、海上世界双玺等豪宅项目的网签,南山成交均价涨至112693元/㎡。

罗湖、盐田和福田三区成交量均不高。尤其福田近期供应鲜少,一季度仅成交了一套宝能公馆约228㎡、均价为10.65万元/㎡的住宅。罗湖一季度共成交45套一手住宅,环比去年四季度下降6成;盐田仅成交15套,较去年四季度下降77%。(见图3)

从全市成交面积段分布来看,90㎡以下的刚需户型一直在深圳市场占据主导地位,今年一季度约7成成交户型为90㎡以下,仅不到1成的客户购买144㎡以上的大户型。成交价格方面,90㎡以下的刚需户型成交均价为41548元/㎡;90-144㎡的改善型户型均价为43255元/㎡;144㎡以上的大户型一季度整体成交均价冲破10万,达107609元/㎡。(见图4)

二手住宅成交:价格保持平稳 成交量降幅明显高达77%

受政策消化期及春节假期因素的叠加刺激作用,今年一季度的前两个月二手住宅备案量并不高,连续两个月在3000套以下。直至农历新年过后,市场逐步回暖,二手住宅的周备案量持续上升。整体来看,一季度的二手住宅备案量直接降至1万套以下,为9825套,环比去年四季度下降38%;成交面积为84.47万㎡。此外,由于去年一季度延续2015年末的成交热情,市场购买情绪高涨,去年一季度成交套数高达4.2万套,所以今年一季度的成交量同比降幅比较明显,高达77%。(见图5)

蓝筹价格方面,一季度房价基本在52000元/㎡上下波动,3月份美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为52275元/㎡。虽然当前市场实际成交量处于缓慢回升状态,但是全国层面政策风险大,预计短期内二手住宅的成交价格仍将保持平稳。

分区域来看,全市各区域一季度的成交量较去年四季度均出现不同程度的缩水,且环比降幅集中在31%-51%区间段。“低存量”盐田区环比降幅最高,为51%,一季度仅成交238套。

刚需大户龙岗区以2394套的季度成交量稳居全市首位,不过成交套数较去年四季度下降43%,成交占比也由去年四季度的27%降至今年一季度的24%。

另一季度成交量超过2000套的区域为CBD中心福田区,今年一季度共成交2001套,占据全市总成交量的2成,成交套数环比去年四季度下降33%。

罗湖、宝安和南山三区的成交量均在1600-1800套之间,其中宝安环比降幅偏大,为44%,共成交1763套;罗湖成交1774套,环比下降32%;南山成交1655套,环比下降31%。(见图6)

Ø  【后市】

深圳市场在农历新年过后,逐步出现回暖迹象,开发商在3月下旬也逐渐加快推盘速度,新房网签量或将缓慢回升。但是当前全国层面的政策风险性偏大,珠三角地区已有佛山、中山、广州、珠海、惠州及东莞多城陆续出台调控政策,预计短期内开发商在政策压力下难以全面提高推盘速度,同时新房价格及二手住宅的成交价格仍将维持高位盘整。

责任编辑:方吟竹  JN074
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