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临深楼市猛遏投机 深圳面临调控加码之忧

2017/04/12 08:42 来源: 21世纪经济报道 评论
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2016年以来,一线城市购房需求外溢,环京、临深楼市持续火爆,终于引发今年3月阻击外溢需求政策的纷纷出台。

2016年以来,一线城市购房需求外溢,环京、临深楼市持续火爆,终于引发今年3月阻击外溢需求政策的纷纷出台。

和环京一样,临深楼市也成为了调控聚焦区域。截至4月11日,包括惠州、东莞、珠海在内,临深地区购房政策不断收紧,限购限贷限价限售全数抛出,房地产市场顷刻间陷入观望。

但在货币和流动性尚未明显收紧的背景下,炒房资金和需求仍在。而自去年10月4日出台最严厉调控以来,深圳楼市持续阴跌。

不过深圳作为调控先锋,对于房价上涨的苗头也是极其敏感,深圳房地产业内人士大多认为,当前深圳楼市相对平静,暂时没有出台更严厉调控的必要;但随着资金回流,投资和改善性需求出手,楼市或有回暖的可能。而房价一旦掉头向上,则调控也将随之加码。

临深楼市降温

紧邻深圳的东莞和惠州,在过去两年尽享深圳楼市外溢之红利。如今,调控也如期而至。

4月11日凌晨,东莞出其不意发布新政,对一手房“限购+限贷+限价”后,再次升级限购限贷,并且加上了限售:新购住房(含新建商品房和二手房),需满2年方可再交易。

而珠海和惠州在4月8日也已相继出台新政。珠海全市范围内的所有户型住房,全部纳入限购范围,外籍户口需连续缴纳5年社保才能获得房票,商品房不动产权证满3年之后才能上市交易,这在全国范围内都是最严的。

惠州新政也规定,称新购买商品住房,含新建商品住房和二手住房,须取得不动产权证满3年方可转让。

其他临深地区中,中山在3月26日出台限购政策,并于4月初升级,明确要求新房售价高于备案价15%不予网签。

临深地区政策的收紧,仿佛给市场注入了一支镇静剂。

数据显示,4月8日珠海新建商品住宅成交量为63套,凌晨发布新政后第二日成交数量为25套,骤降60%。

中山限购政策出台后一周住宅网签仅12套,各楼盘的来访量在3月底跌至冰点。有盘自政策出台后一直未开盘。

某权威研究院智库数据中心数据显示,在4月11日政策出台前的3月26日-4月9日,东莞新建商品住宅平均日成交套数为249套,成交均价约1.5万元,日平均成交金额为4.05亿,态势依然火爆。

不过4月11日的调控升级,表明了东莞政府抑制投机投资的态度,业内预计政策将产生立竿见影的效果。

深圳中原地产研究中心经理王飞表示,临深地区调控政策不断收紧的目的很明确,就是抑制投资投机行为,降低投资需求的活跃度。所以短期内,临深地区整体市场氛围和预期会有明显的改变,成交量也会急剧下降。

资金回流深圳?

临深楼市调控收紧后,业内又有一个担心,炒房资金将回流深圳。

2016年深圳“10·4新政”已过半年,在今年3月份以来的调控飓风席卷全国时,集体沦“限”的珠三角中,仅余深圳在此轮调控中尚未补位。

“全国其他可投资的区域并不多,当它们都收紧后,投资客又会杀回深圳。”深圳一资深炒房者对21世纪经济报道表示,去年四季度深圳最严厉调控政策出台后,调控效果比较明显,目前深圳楼市的市场成交量和价格都在下调,其中有投资的机会。

深圳市规划和国土资源委员会官网数据显示,2017年1月,深圳新房成交均价54931元/平,成交1652套,环比下降23.6%,新房成交量创5年来新低;2月,新房成交均价54778元/平,成交仅804套,环比再度下跌51.3%;3月,新房成交均价54730元/平,成交仅803套,跟2月成交量相近,刷新了2009年以来的最低位。

深圳房价持续三月阴跌,而又没有新的楼市调控政策出台。在惠州、珠海、中山和东莞这些临深地区楼市政策不断收紧下,资金是否会回流深圳市场?

上述投资客透露,有些同伴近期在寻访深圳“笋盘”,计划在二手房市场出手;另一些人则密切关注开发商的新盘推售计划,他们认为,新房由于限价,捡漏机会更多。

不过,深圳楼市不管是新房和二手房,目前尚未看到大规模的投资吸筹或揽房案例。

“深圳楼市还没有形成像2015、2016年那样的投资氛围,整体市场的预期并没有上涨,就算临深地区政策加紧,没有投资发挥的空间,短期内资金回流到深圳楼市还是有些困难。”王飞认为。

深圳调控悬顶

令投资客们紧张和顾忌的,仍是政策。

3月19日,具有官方背景的深圳房地产研究中心主任王峰公开表示,深圳要实行全国最严格的调控政策,一有苗头就会调整。比如投机性的购买,政府都可能及时采取严厉精准的政策。

他称,目前深圳楼市政策在全国最严格:认房又认贷。从长远来看,深圳在全国肯定还是实行最严格的调控政策。

“不排除深圳调控政策加码的可能性,但是时间节点不好说,因为市场还没有热起来;不管哪个城市都要抑制投资和投机行为,一旦出现苗头,肯定会针对这些行为去加码一些新的政策。政府现在手上备用政策还是比较多的。”王飞告诉记者。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示,去年深圳调控政策的力度还是很大的,现在的市场并没有完全消化,但也不能完全排除未来加码的可能性。

前海昀德基金合伙人青忠贵也预计,如果深圳楼市有明显的上升,可能会跟进其他城市的限售政策,比如拿到房产证满2年才能上市交易等。 (编辑:林虹)

责任编辑:李春晓  JN1368

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