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317楼市调控核弹下 专家告诉你现在还能买房吗?

2017/03/18 09:21 来源: 搜狐焦点网 作者: 大伟看楼市 评论
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北京的政策为什么这么猛。今天伟哥和你聊聊!为什么这么多城市一起在317发布调控,其实很简单,318会出房价数据,估计数据喜人

北京的政策为什么这么猛。今天伟哥和你聊聊!

为什么这么多城市一起在317发布调控,其实很简单,318会出房价数据,估计数据喜人。

现在有很多人根本不懂政策就在浑水摸鱼,2014年北京执行过认房认贷,都是只看住宅,有人瞎比说看商住,在官方概念中,根本没有商住这个词。

认房也认贷,按照上海目前执行的政策,就是北京的房子+全国的房贷,有人问外地公积金,这事没有意义,因为北京限购,不太可能有你在外地用公积金买房最近又回到北京有购房资格的可能性。

政策的核弹级别力度。(唯一不确定的是银行会不会认真执行,你懂的,如果额度天量)

认房又认贷,改善需求大部分最多只能贷款186万!

看似只增加到了60%,之前被认定为首套的首付是35%,注意了北京是执行普通住宅标准非常严格的城市,五环内最高限价是468万,五环外更低,以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600-800万计算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低,但除了公房外,如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

也就是说,绝大部分卖一买一的需求,之前算是首套,现在最多只能贷款186万,如果你想贷款多,只能选择首付80%,而且需要承担非普通住宅的大量税费。

所以这一条对于北京占比50%甚至更高的改善需求来说,基本就是去掉了所有杠杆。

北京、或者全国的市场会如何?

买房的顺序伟哥建议依然是是:

1:北京学区房,2:北京地铁住宅,3:北京地铁商住,4:北京五环外地铁商住,5:环京住宅。6:北京无地铁商住。

1:新盘相对安全。其实过去的2个月,基本相当于北京的新盘涨了20%又跌了20%。一直限价,所以主要会对二手房市场影响较大,最近几个月,楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象,新建住宅限价严格,约束了价格上涨,所以后市市场影响,首当其冲是二手房市场。如果政策执行2017年全年的话,二手房价格平均跌幅会超过15%。

2:刚需虽然没有被调控,但他们是最先离场的,每一次调控下,刚需胆子最小,越涨越敢加杠杆,越跌越怕继续跌。

所以未来一轮市场下,刚需肯定跑的飞快,那么郊区物业,特别是二手房六环外的,或者五环外没有地铁的,基本也就消停了。价格肯定会有下行。

3:学区房、学区房、学区房,伟哥,在春节前用郊区房源换的学区房,市场价格已经蹿了25%了,而且因为买的房源特殊相对便宜,所以非常安全。那么你会看到在未来的调控周期内,特别是一流一类、一流二类、二流一类学区房会非常非常安全,甚至可能还会涨!

值得说的是朝阳区,部分二流一类学区房在这一轮上涨中涨幅超过了西海东,其实原因很简单,无户籍家庭也有学区房梦想,而这个梦想只有朝阳区的陈经纶、朝阳外国语、人大附朝阳算是学区房。

所以事实上是全北京的无户籍有钱家庭,支撑了朝阳区的学区房价格。而北京有钱有学区房爱好的家庭,基本都不会在朝阳区。

原因很简单,只有在孩子身上,中产阶级才会失去理性,而且很多学区房是公房(没有非普标准),相对可以搞高杠杆。

4:北京的不限购物业值得买吗?伟哥觉得值得买的主要是地铁商住,的确未来会有一波溢出需求。但商住就商住,涨幅永远不如住宅,现在的现金就是子弹,首付能力就是炮弹,除非你再也不想买住宅,否则珍惜你的现金流,尽量不要浪费在商住上。

5:京津冀周围会如何?

买京津冀房产的人,最近可能会有一个再涨的机会,但其实构成京津冀购房主题的人,基本都是在北京无法上车的人,希望用京津冀作为杠杆撬动将来到北京。

所以北京加码调控溢出资金短期上涨后,可怕的来了,没有人敢浪费杠杆在京津冀了。特别是在北京买不起的刚需,这一拨人,不会去京津冀浪费自己的处女贷了。所以走势未来会不乐观。建议这些区域的人,有了房本的,可以考虑跑了。

6:调控时间会多长

这是最不确定的,也没有办法预测,历史上调控从来都是到出现砸售楼处为止。这一次伟哥认为也不例外。但和以前新房价格冲在前面不一样,这一次新盘很可能不会有什么跌幅了,很简单,开发商的资金链非常非常安全,起码在2017年,在北京没有那个二傻子选择跌价。

所以这一轮调控大概率是2017年会持续。

7:全国其他城市如何买?

资金潮下资产荒,昨天晚上有4个城市升级了调控,预计还会有更多城市升级调控,南京、厦门这些后面也难逃认房又认贷。

那么还能不能买?伟哥建议,只要不出认房又认贷的一二线城市都可以买,当然首选是学区房。然后三线城市未来肯定有一波炒作空间。但要快进快出了。最好买二手房。

你要坚信6.5%经济发展这个目标依然是指导一切的前提。

8:值得说的是北京通州,这地方绝壁能买。

9:房租会涨吗?这个是必然,在过去一年房价已经涨了50-100%,房租涨幅很低,在北京、上海、深圳,很多地方的畸形市场是,500万的房子月租5000,租售比居然1%,这种情况下,租金会有上升的。

10:未来还能买房吗?伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳,特别是新房价格平稳。所以:

买房的顺序建议是:1:北京学区房,2:北京地铁住宅,3:北京地铁商住,4:北京五环外地铁商住,5:环京住宅。6:北京无地铁商住。

调控导致的楼市波动反而是上车的机会,所以你做好准确。任何市场都有好的机会,机会是会青睐有爱好的人。伟哥会告诉你,去年12月伟哥万柳买的房才11万单价吗?

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责任编辑:袁恩泽  JN1361

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