实探龙华两栋小产权房 不仅没拆还招租

上周五（3月10日），深圳规土委公布了一份《深圳市房屋征收补偿基准价格》。一石激起千层浪。有网友认为，这是“小产权房有了官方征收价”；甚至认为是“小产权房迈向合法化的重要一步”。

搜狐焦点联系业内权威专家进行解读，以正视听：该文件中政府定价跟“小产权房转正”完全无关，同时提醒广大网友购买小产权房依然有很大的风险。

随后有网友爆料称位于龙华清湖的福轩大厦和金凤凰豪苑自去年就被通知定为违建将要拆除，至今仍然没有动静。对此，搜狐焦点进行了走访调查。

现状：拆除没动静 写字楼仍在出租

出了4号线清湖地铁口，直走10分钟，就到了福轩大厦和金凤凰豪苑，两者连在一起，前者为写字楼，后者是住宅，共22层。据了解，福轩大厦和金凤凰豪苑为2010年开发，2013年竣工，占地面积为2384.2平方米，总建筑面积约36794平方米。

金凤凰豪苑分为2房和4房，面积从70平到130平米不等，开盘时每平米卖到5000元。周边房均价已破四万，二手房现在在3万元/平左右。当时只需50万就可以买93平三房金凤凰豪苑无疑对很多人来说，有着吸引力。两座建筑离清湖地铁口距离约2公里，地理位置十分优越。

搜狐焦点走访发现，金凤凰豪苑一楼的商铺仍在正常营业。从外面可以看到醒目的招租广告牌。而进入福轩大厦大厅，一楼保安称这里正常招租。

大厦门前正在修通观澜的轻轨，一派热闹景象。搜狐焦点询问一楼便利店工作人员得知，去年有消息说要拆除后，有租户和租用办公楼的陆续搬走，一看今年拆不了又搬回来。搜狐焦点以租房名义去看房发现，金凤凰豪苑A栋22楼有两室一厅要租金每月2500元。

2016年8月初，龙华办事处规划土地监察中队张贴告示称，将于9月15日对两处大楼实施清人、清楼、清物及停水电措施，并于10月8日对涉事建筑进行强制拆除。不过，“三清”及停水电等措施并未在9月15日有所实施，时至今日“强制拆除”也未能够兑现。凤凰豪苑的居民生活未受影响，福轩大厦至今有新商户入驻。为何发文强拆，却没了下文？

追问：为何拆不掉？执法部门未回应

针对“到期未强拆”一事，龙华新区规划土地监察大队在去年对媒体的通报中称，此前通知的断水电及强制拆除时间系初定时间，随着案件推进，执法部门在采取断水断电、强制拆除期间仍面临诸多问题，有大量工作需做进一步处理，包括前期收集业主的诉求、做情况评估等，经执法部门慎重考虑决定，暂缓了采取断水断电及强拆措施。

对金凤凰豪苑和福轩大厦的强拆是否有时间表？截至发稿前，搜狐焦点数次致电龙华新区规划土地监察大队，只听到一句“依法行政，执法为民”的录音后，便只剩一串嘟嘟声。

知名房地产律师、广东信荣律师事务所主任张茂荣接受搜狐焦点采访时表示，深圳小产权房的清理整顿工作一项十分复杂十分艰巨的工作，如何平衡依法行政有法必依执法必严和广大小产权业主权益，是对政府执政能力和执政智慧的考验。漠视现实简单强拆显然不是上策，而置之不理不闻不问也绝不可能，既要依法管理，又要兼顾市场需求，避免社会矛盾，较佳办法只能是存量增量区别对待，对存量已出售小产权房按维持现状补办手续处理，对新增违建类小产权房严厉打击强力拆除。

风险：这两栋不拆 小产权房就可以买？

作为深圳小产权房“标本”的金凤凰豪苑和福轩大厦一直广受关注。而除了强拆，小产权房就没有其他出路吗，是否有更好的处理方式呢？ 

张茂荣律师认为，强拆既不是少有出路，也不是较佳方式。强制拆除，涉及范围广，影响面大，阻力大，实施效果差，遗留问题难解决，政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚，比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化，如此，既能保障法律的正确实施，又能维护社会稳定，起到良好的社会效果，避免决定强拆后又实施不了，损害政府公信力。

但需要注意的是，法律只保护合法权益，小产权房，特别是这种违建类的小产权房，因不是合法物权，所以无法得到法律保障。根据相关法律规定，违法建筑类小产权房征收拆除是不予补偿的，有合法报建手续的根据规定予以补偿。

深圳市土地已经全部实行国有化，为小产权房转正消除了法律障碍（根据土地管理法的规定，只有在国有土地上才能进行商品房建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以深圳是具备小产权房转正的基础条件的，但前提补交地价，补偿手续，消除违法状态，同时由于涉及面广，情况复杂，还需要政府出台政策支持。

如果已经购买了小产权房，应该如何避免财产造成损失？

张茂荣律师认为，这个问题涉及到所买小产权房的性质是合法的还是不合法的。“如果买的就是违建类不合法小产权房，那么他的权益目前的状态下是没有办法得到保障的;如果买的是经合法报建手续的合法建筑类小产权房，比如说集资房、军产房，福利房、没有取得红本产权证的保障房等，则不会被强制拆除，较大风险在于防范业主违约。”

案例：那些被小产权房坑的两三事

购买小产权房风险大，来看看那些购买后被坑的案例报道。

1、福永较大违建楼”拆否3天追问4部门仍无果

位于深圳宝安区福永街道的鸿福花园正是属于小产权房，从2014年年底开始销售，至2015年6月，该楼盘售出楼房千余套。可购房者没有想到的是，市规划土地监察局于2014年9月2日对该楼盘涉嫌违法建设立案调查，2015年7月21日正式下达《处罚告知书》，限期一个月拆除违法建筑物。如今，该楼盘已被执法部门查封。（来源：奥一网）

2、深圳在售较大小产权楼盘“御景国际花园统建楼”被查封

2016年1月，晶报报道了光明新区石围村御景国际花园统建楼存在销售现象，引起了新区领导的高度重视。随后，执法部门已将该花园统建楼查封。

据悉，位于公明办事处将石社区石围村的御景国际花园统建楼，为石围村集体建设项目，现状为7栋，占地面积约8100平方米，土地性质为集体土地，总建筑面积约6.7万平方米，建设行为人是石围股份合作公司。2014年底已建成，另外已建成建筑旁有8处基坑，于2014年年底一直被查停至今。（来源：晶报）

3、公明某小产权房多套房子被查封 律师支招维护业主权益

2014年10月27日，深圳新闻网报道公明“龙*阁”出大问题了，当天挂着粤S车牌的警车来了，东*法院的人查封这个小区的房产，涉及121套住房。网友告诉记者，开发商跟这些业主说，这121套房子被重复销售。因为债权问题，已经被查封。（来源：深圳新闻网）

4、龙华多个小产权房公开叫卖续：被依法查封

2015年7月，据深圳特区报报道，位于民治社区塘水围二区的“时代青年公寓”系违法建筑，经查《农村城市化历史遗留违法建筑普查系统及民治办事处违法建筑普查成果图》，该建筑于2009年11月14日进行了普查申报，建筑物占地面积1000平方米，层高10层，建筑面积10000平方米。民治办事处查违办在现场未发现售楼处，但有相关的广告牌，执法人员当场依法没收广告牌14块，并责令当事人立即停止违法销售行为。目前，执法人员已对该建筑未出售的套房进行了查封。（来源：深圳特区报）