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一夜之间 百亿资本涌入房地产服务与大住宿领域

2017-03-01 08:35:35 来源: 21世纪经济报道

一夜之间,百亿资本涌入房地产服务与大住宿领域。

2月27日,昆百大A(000560.SZ)发布公告披露资产重组预案,拟向刘田、林洁、张晓晋、李彬等8名自然人股东以及北京伟业策略房地产投资顾问有限公司等九家法人股股东发行股份及支付现金共计61.82亿元收购北京我爱我家房地产经纪有限公司94%股份,其中发行股份支付43.78亿元,现金支付18亿元。此外还发布公告将继续签署有关协议受让我爱我家剩余6%股份,协议价格为3.77亿元。这意味着昆百大A正计划全资收购我爱我家,后者也将完成借壳上市。

同一天,华住酒店集团宣布,与以美国投资基金凯雷集团为首的投资人签署股权收购协议,以36.5亿元价格全资收购桔子水晶酒店集团100%股权。

“一个是借壳上市,一个是资本全面收购,背后都是资本的推动。”资深酒店公寓投资人、房东东创始人全雳指出,资本正在重新定义传统行业,行业集中度在慢慢提高。他强调,这是行业并购自然选择的结果,两家公司收购价格并不算高溢价。“此前也有资本想收购我爱我家,估值同样在60亿-70亿之间”。

这两个案例的关联度在于,从中可窥见资本对房地产相关产业的关注。

整合逻辑

全雳指出,我爱我家属于中介行业,桔子水晶酒店属于经济型酒店升级产品,前者属房地产服务业,后者属住宿服务业,都是伴随中国房地产高速发展和人口红利,消费升级所延伸出的细分行业。这两个行业经历12-15年发展和沉淀,正分别形成5-6家规模化企业,成为行业寡头。

资本对于房地产延伸行业的搅动在半年前已露端倪。如2个月之前,湖南沥青生产商国创高新材料股份有限公司拟耗资38亿全资收购Q房网所属的深圳市云房网络科技有限公司,目前该公司处于停牌阶段。

桔子水晶酒店被收购可以说是行业集中度整合的信号。目前国内有如家、华住、柏涛、东呈、尚客优、住友等六大经济型酒店集团,主导了国内主要的经济型酒店市场,这些酒店已形成各自生态圈与产业链,甚至涉足酒店外业务,如长租公寓。

在全雳看来,精品酒店中桔子水晶酒店与亚朵酒店的模式非常相似,都是老酒店人创业做的全新产品系列,经过这几年扩张,也有一定知名度和市场份额。但随着拿房难度越来越大、租金价格越来越高,在人才流动高的瓶颈面前,资本进入就显得顺其自然了。

据全雳分析,桔子水晶被收购后,华住即拥有两个中端酒店品牌,全季和桔子水晶品牌合计已占据500家以上中端酒店市场,无疑已经成为中端市场中较大的酒店数量持有者。

新晋的亚朵酒店也拿到了融资,但全季和桔子水晶两家中端品牌联手后,未来酒店市场将成为:锦江-华住-亚朵之间的竞争。确切地说,中端之间,除了亚朵还有故事可以继续。

“收购没有早晚,一切都是顺其自然。”全雳认为,收购的核心是产品和规模互补,以及双方对估值的认可。类似亚朵和花间堂等也会与投资方洽谈上市或者收购事宜,接下来行业还会有更多收购行为。

从产业布局角度来看,为什么华住集团选择桔子水晶而非亚朵?不少业内人士指出,这与全季创始人季琦有关,因为亚朵创始人王海军曾就职于全季酒店,谈判难度因此相对高。本轮收购后,季琦的大住宿计划又推进了一大步,未来还会有更多收购兼并动作。

资本涌动

随着资本涌入,房地产延伸行业不仅会出现更多兼并案例,利用杠杆“蛇吞象”也有可能出现。这也表明,进入存量时代,房地产的资管和运营成为重要能力。

全雳认为,将来房地产服务与大住宿行业可能会出现更垂直和细分的连锁品牌,最终形成3-4名寡头外加部分小而美的格局。此外,目前地产开发企业、中介服务机构都比较看好借助资管方式,积极进入核心城市布局。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,目前资管计划发行较热,从行业格局看,市场充分竞争后形成最终垄断的局面有待改变;今年进入调整深水期,谁先获得资本推动,谁就拥有改写格局的主动性。“今年是整个行业关键的一年。”

这从资本的发展也可见一斑。德晟资本REITs事业部总经理车阳指出,接下来国内发展REITs从金融结构本身没有特别大的障碍,通过成熟的不动产资产管理能力,来提升现金流和价值,是更为关键的一环。

在房地产行业从增量开发进入存量管理阶段,人口结构和城镇化进程趋于稳定,房地产行业或面临两大调整的叠加冲击:经济的周期性调整和更为严格的资本监管制度。

车阳认为,在房地产行业(特别是地产开发)高速发展时期,不需要特别强化的资产管理能力,反而土地资源和销售速度,是房地产企业最重要的考核标准。这个时期的房地产金融是简单、粗放的,当然也为银行留下了隐患。

据车阳分析,兼并收购仅是行业发展表象,资产管理是一个精耕细作的培育过程,但意义重大。专业的房地产资产管理机构,也将随之逐渐涌现。

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