直播：“晋深派 掌未来” 深资产战略价值论坛

活动主题：“晋深派 掌未来”深资产战略价值论坛

活动时间：2月22日下午2点

活动地点：奥园翡翠东湾营销中心

【活动流程】

Part1：地产大咖罗振坤博士VS玉家雄百米赛跑

14:00-14:10 运动热身

14:10-14:20 百米赛跑开始

14:25-14:30 颁奖

Part2：论坛

14:40-14:45 致欢迎辞

14:50-15:25 宋丁演讲

15:25-17:15 分组沙龙

排名前列组嘉宾：罗振坤、图腾镜、玉家雄

第二组嘉宾：周学军、陶文杰、刘晓云

第三组嘉宾：深晚一兵、华仲占、张公子、异形

搜狐焦点记者在现场，刷新看较新直播

【活动结束】

【李丽珺】

今天非常荣幸、非常有幸邀请到各位大咖来给奥园·翡翠东湾站台，给坪山站台，今天也是一个特别的日子，2月22号，都是爱心满满的，今天也是宋丁老师的生日，所以我们奥园·翡翠东湾的营销团队为宋丁老师庆生，有请宋丁老师上台。

祝宋丁老师年年有今日，岁岁有今朝，身体健康、万事如意。

【王世泰】

异形是我们所有的发言人当中最讲政治的，他叫我们关注调控，关注坪山区的政策，关注城市的规划，关注精细化的未来，给了我们很多的指点，其实如果不是因为宋丁教授讲了只有7点的话，他今天可能还要讲三点，他只讲了五点，表示对宋丁教授的尊重。

我们三轮的对话到这里就告一段落了，本来应该是我要念一下垫场诗的时候了，但是今天有一个非常重要的环节，这个环节不由我来宣布，希望大家来听听太阳的声音，太阳是谁呢？是我们宋丁教授命名的，他追太阳，追的就是像李丽珺总这样的美女太阳。下面的一条重要的资讯信息将由李丽珺总来宣布。

【异形】

我简单扯几句，可能讲得不太好。

大家今天谈了很多问题，但有一个问题没有谈到，就是目前我们处于调控阶段。这个调控阶段我认为是跟之前的调控有相似之处，也有不同之处。所谓相似之处就是涨得太快了，政府要实行调控，这是必然的。不同之处，这次政府的决心似乎下得比较大，去年连续两次调控，在深圳的历史上是没有见过的。但是我们也要注意一点，每一次的调控如果发现重大的问题，比如说销售量严重下滑，或者房价严重下降的话，政府必然会采取救市的动作。而目前的情况下，调控带来的销售下滑比较厉害，大概下降了20%到30%，但是价格下滑微乎其微，只有5%左右的下滑，另外供应量也比较少。所以大家觉得房价调控的动作要减缓，另外，大家也在忍耐，一个是开发商在忍耐，另外一个是消费者也在忍耐。这次的调控对深圳高涨的楼市是一个暂时休息的时间，一旦这个时间段过去，我觉得这个房价会起来，但是起来的也不会太快，相对会比较慢速一点，因为之前的基数比较低，它的涨幅比较快，这次整个调控的影响使大家感觉到应该降低速度了，大家产生了这种理性的认识，所以我认为这一轮调控不会太长，可能会有半年到一年左右的时间。去年深圳的供应量大概是400万，今年的供应量也就是130—140个新盘，纯新盘大概1/3左右，在这种情况下，我觉得对下一步的影响会比较小，这是排名前列个方面。

第二个方面我们再看一下坪山的情况。东进战略是深圳历史上非常重要的举措，坪山处于东进战略的核心，另外坪山又是深圳新晋的一个行政区，同时还有一些大企业、产业在往坪山转移。今年新开4条地铁线，其中两条都跟坪山有关，分别是14号线和16号线。在这种情况下，我觉得下一步东进的方向坪山是不会变的，

第三个方面是坪山会向精细化方向发展，有很多品牌的房企进来，对坪山的房产的品质会带来很大的变化，当更多的房企进入坪山之后，更多的社会配套、更多的大企业进入坪山之后，坪山的发展是显然意见的。

第四个方面，一个城市再怎么发展，人为的因素还是很重要的，比如说深圳东进战略，这就是我们书记提出来的，现在实践进一步证明了这个战略是没有错的，下一步整个战略会继续向东部发展。

第五个方面，下一步东进战略会继续重新起来，包括它的房价等等很多方面都会起来，所以大家要重视坪山、重视深圳，重视东进。

【王世泰】

谢谢张公子。张公子今天的发言，排名前列个板块给我们补脑，他陈述了奥园这家企业的优秀基因，无论是运动复合地产，还是华南板块，或者是郊区化运动。第二个板块告诉我们一个真理，在东进战略这盘大棋上，一子活全盘活，这是一个非常重要的价值背书。第三个板块告诉我们，在坪山这样的区域选择奥园·翡翠东湾这样的房子可以消除中产和准中产们的焦虑。一旦你真正坐飞机再回来的时候，你会生出这样的感慨，既然回来了就留在深圳吧，如此的温情，掌声感谢。

下面来到我们的压轴戏了，一般是体重最重的人压轴，他要讲的话题很多，所有话题都能讲，但是因为他去过日本，考察过日本的捷运干线，今天其他的我们都把他撇开，我们就请他讲讲坪山交通很便捷，给人居带来很多的红利，像奥园·翡翠东湾所在的坪山这个区域，捷运给我们的晋深派带来多大的福利？有请异形。

【张公子】

我讲三点：排名前列，我想讲讲奥园的发展史，在座的可能有一些年轻的网友，或者是有一些年轻的媒体人士对奥园这个开发商不是太了解。这个公司对我来说是有一个非常好的教育启蒙阶段，我是在差不多2001年的时候踏入地产界，到现在已经16年了，当时我们在一个开发商企业参观了地产的华南板块，那时候华南板块可以说是中国房地产发展史上有浓重一笔的部分，当时我们看了奥园的奥林匹克花园，当时他们提出了体育地产。我们看了华南板块之后，觉得广州的同行的确有很多的创新。当时奥园让我想不到的就是，它是开创了中国复合地产的先驱，它提出体育地产，把体育和地产相结合，这是之前没有的。我们现在提教育地产、养老地产、旅游地产等等，这些都是复合地产，但是这些理念的开山鼻祖就是奥园地产。另外，华南板块是一个造城运动，它也开启了中国地产史上排名前列次的造城运动，我们后来看到的一些百万大盘的造城运动都是从华南板块开始的，奥园是其中的一部分。还有一个是郊区化运动，我们知道当时华南板块不是在广州的中心，是在番禺这样一个地方，以前大家都不怎么会买的，但是华南板块把广州人都吸引过去，吸引到番禺去住，这是开创了中国房地产历史上郊区化运动的排名前列个篇章。包括当时深圳的万科四季花城，以及中海在布吉的一些项目，它实际上都是开启了中国房地产郊区化的先驱。

我讲这么多是想跟大家分享一下，奥园不是一个简单的开发商，它在中国地产开发史上是非常有分量的一个开发商，这个背景我要介绍给深圳的年轻的朋友，以及我们的一些同行。

第二，我觉得这个活动组织得有点晚，不知道大家有没有关注到，从去年年底到今年年初，只要是关注深圳，关心深圳房地产发展的朋友，基本上每一个热点都跟我们今天下午所处的坪山发生关联。我们看到今年1月15号坪山区和龙华区作为行政区正式设立，这也是深圳发展史上具有里程碑意义的时刻。之前深圳有四大新区（龙华新区、坪山新区、大鹏新区、光明新区），这四个新区为什么只有龙华和坪山被国务院批准成为新的行政区？这是它的战略地位所决定的，我们作为深圳人，或者是在2017年想买房子的这样一群人，你一定要关注这个城市未来的发展在哪里，所以你买房子就要在哪里。龙华成为行政区，是因为龙华有非常强劲的发展势头，富士康、华为的总部都在龙华区域，包括深圳北站以及北站商务区，以及很多的人口都聚集在龙华，所以它有这样的经济发展的势头，它会跟福田CBD起到一个互补的作用。坪山为什么有资格成为行政区呢？坪山是马书记东进战略中非常重要的落点，如果坪山这一步能够走活，东进战略才能活。坪山有168平方公里的面积，虽然它的面积不是太大，但是它还有30平方公里可以开发的土地。我们都知道深圳没有土地了，我们喊地荒也喊了差不多七八年了，深圳市区的土地基本上已经没有了，只能做一些旧改，但是坪山还有30平方公里的比较好的土地资源可供未来开发，所以这是深圳未来住宅发展，或者是新的卫星城的一个重要的节点。

另外，坪山跟惠州的惠阳、大亚湾以及再远一点的汕尾是重要的接壤的地区，只有我们这个地方活了，马书记的东进战略才会成功。我们看到现在的交通规划基本上都是跟坪山有关的，像南坪三期，或者是地铁14号线、16号线，以及坪盐通道，这些所有的规划都在坪山推进，将来南坪三期如果开通，从南山到坪山开车只需要一个小时，这会极大地拉近我们和市区的距离。

第三，回到今天的主题，晋深派。我觉得这个提法非常好，在深圳地产界是从来没有过的。我来之前还专门问了华总，这个“晋深派”是什么意思，我要深刻的领会一下才能发言。

大家如果这两天关注到朋友圈，会发现有两个最近媒体热炒的话题，排名前列个是华为35岁以上的员工现在慢慢的遭到公司清退，这就反映了深圳很多中产阶级的焦虑，第二个就是有一个人买了两套房子，老婆生了二胎，现在因为公司派他到国外，他不想去，他就辞职了，但是辞职之后发现自己的财务出了很大的问题，他现在找工作，只能找到税前2万块钱的工作，他的太太又不能工作，因为她要带孩子，他发现现在自己的收入已经还不起月供了，这两天媒体在炒这两个新闻，这就反映出大家都很焦虑，无论你是刚来深圳，或者是人到中年，上有老、下有小，手上有几套房子，还有车，你要还月供，还要养小孩，这些人怎么买房子，买在哪里？我看了那篇报道之后，我也为他感到焦虑和难过。我觉得大家不要强求，后海确实好，我也想住后海，但是后海的房价你能承受得了吗？这是一个很现实的问题，我们不要为了面子让自己去难受。买房子要看两个，排名前列个是负债率，你的负债率不要超过你的家庭资产的50%，这是所有的财经专家公认的。第二，你每个月的月供不要超过你工资的1/3，这是一个安全线，也是一个警戒线。大家衡量一下你现在的收入可以买哪里，我想坪山就是一个很好的选择。我刚才也看了奥园·翡翠东湾项目的户型，我特别喜欢78和88的三房，我觉得做得非常好，基本上能够满足大家的需求，而且总价也不是太高，还有105平米的四房，我也跟置业顾问聊了一下，我自己估算了一下，这种两房基本上首付60来万就可以了，我觉得这是一个入手的较好的时机，因为2017年大家还是要坚决的买，不管调控的方向怎么样，买房子还是要解决你留在深圳最主要的举措。

深圳以前有句话“来了就是深圳人”，我今年春节的时候我回老家，在机场看到一个很大的广告语“既然回来了，就留在深圳吧”，我当时看到这个广告语，给我印象很深刻，我把这句话也送给大家，既然来到了深圳，就想办法留在深圳，我觉得选择奥园，选择翡翠东湾是非常好的选择。

【王世泰】

华总讲得很精辟，比较了晋深派和出深派中间的差别，而且比较了坪山和南山、坪山和坂田、坪山和龙岗中心城之间的PK，结论就是我们要做坚定的晋深派。

我下面想听听张公子的看法，奥园作为坪山这片热土上2017年新春所进入的一个项目，它给我们带来很多的信息，特别是晋深派的强烈的信号。人生诸多的选择中重要的只有一两次，我除了做晋深派以外，其他的什么都不顾了，能不能有这样一个坚定的表态？我们想听张公子给我们做解读。

【华仲占】

晋深派和出深派不是一回事，留在深圳和出去深圳的物业增值不是一个概念，留在深圳的营商环境和出去深圳的营商环境不是一个概念。刚刚获得的较新消息，华为原计划终端部门加部分研发都搬到松山湖，昨天我去华为验证了一下，目前得到的较新比较准确的消息是，华为研发和终端部门可能不会搬到松山湖。原因是多方面的，排名前列个是因为营商环境不一样，松山湖纵然环境优美，但是它位于东莞。第二，很多员工离职，华为发现因为要搬离，很多员工离职了。也是在这个离职潮之下，华为的搬迁运动才没有那么剧烈。第三，深圳市政府多方面的挽留，做了一些工作，所以让华为的终端部门和研发部门留在深圳继续发展，这是深圳的胜利，也是晋深派的胜利，所以晋深派和出深派一线之差，这不是一个概念，深圳就代表着国际化城市的招牌，代表着较好的营商环境，代表着创新乐土，也代表着最有潜力的未来。虽然我们在临深也有很多项目，我们也主张别人去临深项目，那是迫不得已。晋深派是一种积极的进取的主张，在一定的条件下能够晋深的一定要晋深，深圳才是我们的家园，这是我的排名前列个观点。

第二，坪山有三个方向的对比，排名前列个是南山，在高级高新科技园、高新产业区里面，每个大中城市里面一般只有一个，深圳有两个，一个是南山，一个是坪山。坪山为什么能够成长为高级的高新产业园？刚才宋老师说了，这里有产业的支撑，它的支柱产业是比较符合国家发展方向的。这就预示着在所有的深圳的产业布局里边，坪山是最健康的，是最有潜力的。第二个是坪山跟坂田有得一拼。我认为比亚迪跟华为在未来有得一拼。比亚迪现在营收规模是800多亿，没有进入世界500强，华为去年的营收规模是5000多亿，但是大家有没有发现一个规律，新能源产业是中国未来较具增长性的产业。根据规划，2025年，我们的汽车50%要实现新能源化，在中国只有一个新能源汽车的先进品牌，这就是比亚迪，虽然说这个牌子大家都觉得是不太好的牌子，但是它已然代表着未来。如果2025年我们国家要实现50%的新能源汽车，比亚迪的规模就是1万亿的规模。按照比亚迪目前在市场的占有率大概就是这样的规模，比华为还要大。如果比亚迪有这么大的规模，围绕华为的坂田产业经济区和围绕着比亚迪形成的新能源产业区，同样可以带动坪山的发展。第三个对比，在坪山和龙岗中心城，我认为将来是一个平级关系，我一直觉得坪山是从属于龙岗中心城的，从去年坪山设区之后，坪山跟龙岗中心城形成了平级。另外，坪山被定义为东部中心，这是深圳法定的，而龙岗中心城没有这样的定义，同时，地铁14号线和南坪三期开通之后，从横岗进入到龙岗中心城，和进入到坪山的时间距离大致相当，所以坪山和龙岗是一种平级关系，由此可见坪山的洼地效应就出来了。

【王世泰】

我看到深晚一兵非常诚恳地解剖自己，把临深派和晋深派的关系讲得非常辩证，同时他给我们非常好地解读了晋深派的骨子里的意义，而且他表态，“我是晋深派的较大赢家”，但是这句话你不感到让我们华总有点不舒服吗？因为华总认为奥园是有备而来的，晋深派将成为深圳市场上较大的赢家，而很早发现这样的机会和观点的是华总，掌声欢迎。

【深晚一兵】

之所以能成为“大三环之父”，是因为我比较关注深圳的底层人士，的确深圳的经济发展这么快，房价又上涨这么多，很多的老百姓是没有办法留在深圳置业的，刚才宋丁老师讲到了“临深”和“深临”，这个对比是非常有意思的。坪山是在“三环”以内的，我们现在坐在这样一个地方谈临深，是不是对我之前的理论会做一些颠覆呢？我觉得不是这样的，这应该是一个完善和补充。我们可以脑补一下，如果是一张A4的白纸，一滴墨水滴在上面就会非常显眼，就就像十几年前的深圳，只有一个中心的时候，这个中心的地位就异常突出。后来随着不同的墨水的点往上点，可能每个点吸引人眼球的吸引力就不够了，因为注意力被分散了。深圳的城市发展也是如此，除了福田、罗湖中心之外，后来有了一个前海中心，再后来我们可以看到，在整个的经济格局当中有很多的点，比如说有五大总部基地，包括坪山也有一个中小企业总部基地正在建设当中，包括刚刚出台的深圳交通规划，深圳有四大枢纽，坪山站是其中之一，它是比肩深圳北站的。

深圳就是这样一个城市，占地不大，加上生态控制线已经消耗了50%的开发面积，可开发的只有900多平方公里，现在已经开发了接近900平方公里，所有已经开发的区域，我们看到大部分的地方建筑都比较密集，很大一部分地方已经进入到城市更新改造过程当中。

再回到我刚才说的白纸上的墨水点，这也是一样的，它最终形成的结果就是，所有的墨水点都会相互交融、相互渗透，也就导致未来深圳没有明显的中心，所有的这些区域对外只有一个名称，就是“深圳”，因为我们都是深圳。在我们都是深圳的情况下，前段时间我去了李总的办公室，排名前列次听到晋深派这个名词，感觉还是很新鲜。我个人大多数的精力都是在“忽悠”大家去临深置业，但是对于深圳人继续留在深圳的权利和能力并没有过多的关注，在深圳各个区域对外都宣称同一个名称——深圳的时候，我认为“晋深派”这个词的提出是非常有意思的。所以当时我给李总也提出一点说，“晋深派”有可能会成为深圳较大的一个帮派，因为这个派所拥有的客户群众是最多的，每年都有六七十万人进入深圳，这些人都是未来想留住的主力人群，这些人很多会到临深置业，但是即使他们住在临深，他们的心还是在深圳，这就是晋深派，晋深派实际上就是在为深资产战斗的一批人，他们的目标有，但是实现起来会比较难。但是正如宋丁老师讲到的性价比的问题，我认为坪山区应该是深临区域中给我们未来想留在深圳的人提供了非常好的机会的区域。

【王世泰】

他们三位各有视角，都是有备而来，无论是学军的高屋建瓴，还是文杰的特别秘籍，还是刘晓云的详细的资讯的梳理，都给我们展示了坪山奥园一幅幅的画面，给我们在置业方面给予了精准的指导，希望大家能力有所受用。谢谢你们。

下面有请最后一组朋友。我虽然没有带手机，但是我知道上面的信息已经满了，包括异形等等其他几位朋友都在催促我要加快进程，请他们上台。

最后这一组对话的嘉宾是：深晚一兵文化传播公司董事长、资深传播专家深晚一兵；资深传播专家、网上行公司总经理华仲占；资深传播专家、锐丽公司董事长张公子；最为重量级的是资深的传播专家、异形工作室创始人、网络行销排名前列人异形先生。

今天我们讨论的主题是晋深派，就像宋丁教授讲临深和深临的关系，所有人基本是一个指向，但有一个人可能有点不舒服，为什么呢？因为他是临深派的鼻祖，他是大三环理论的创始人，号称“大三环之父”，他就是深晚一兵。有可能我们今天会听到晋深派和临深派之间的PK，会不会在2017年在我们的楼市江湖上上演一出大剧呢？有请深晚一兵。

【刘晓云】

感谢王老师，也感谢奥园地产，让我们有这样一个机会进行面对面的交流。大家今天应该也注意到了，我们几位穿的都是运动装，这种着装要求是我们在收到通知参加活动的时候就被要求的，我们今天一定要穿运动装。我是这样来看对我们的着装要求的。运动装就是青春、活力、激情，这也就像是坪山区一样，目前正处于充满活力、充满激情、焕发勃勃生机的阶段。虽然我们今天没有跑步，只是作为一个围观者，但是我想我们的着装要求是和坪山区目前的发展阶段相吻合的。

刚才王老师也说到我身上这件衣服的颜色还是衣服上的字，我确实刚从美国回来，到斯坦福大学走了一圈，也是装了一下知识分子。

今天上午还有朋友要买房，让我推荐一下，看看哪里买房子合适，我也给他推荐了坪山，我说坪山目前正处于新一轮成为深圳楼市焦点的很好的时机。为什么这样说呢？我们无论从大的规划还是从目前政府对这个区域的要求来说，都处于非常好的发展的阶段。

刚才几位老师更多的说的是大的规划方面，我就不再赘述，但是有一点我想提一下，就是去年7月份以后，坪山就初步形成了“三城一区一带”的总体规划布局。“三城”是“聚龙科技创新城、坪山中心城、碧湖文化健康城”。“一区”是“慢生活生态休闲区”。“三带”是“现代都市发展代、坪山河休闲带、现代都市农业观光带”，这是从大的方向规划了坪山未来的发展。另外一个就是坪山规划发展的利好机会，目前坪山规划旧改27个，拆除重建的面积达到310万平方米。坪山今年入市销售的项目达到了12个楼盘，这么大的城市更新的量对坪山未来的区域升级、区域价值也是一个非常好的机会。特别是这里建设多维度的立体交通网，有14号线和16号线，14号线和11号线一样，是一个地铁快线，很快就可以到达福田中心区，交通网络建立也拉近了我们和福田中心区的实际距离和心理距离。

奥园·翡翠东湾是奥园进入深圳的排名前列项目，不止是奥园在坪山，还有很多的品牌地产商都在坪山进行了布局，品牌开发商的聚集效应很快也会显现出来，包括万科、华润、招商、先进、深业和恒大都在这里有布局。品牌开发商的集中布局，肯定会提升这里的区域价值，对产品品质也是非常大的提升。

刚才大家都看过了样板房，65平方米的两房，88平方米的三房，还有一个78平方米的三房，还有105平方米的四房，都是非常精致的、紧凑型的小户型，非常适合深圳的刚需，特别是这个房子还是带精装修销售的，总价大概200万左右，对深圳普遍高达五六百万一套房子的房价来说，可以说是一个价格洼地。

【王世泰】

大家注意到没有，文杰告诉了我们一条秘诀，在新升格的区域购买新推出的好房子，成长空间很大，而我们坪山诸多的利好中，最强大的背书是具有前沿力量的科技新产业的集聚，而这个是土地价值、人居价值上升的最重要的动力。

说到这里，我要对文杰吐槽，地理位置上我和文杰最近，我走到他家也不过10分钟，跟他的车无数次，我向他请教过N多遍，“文杰，你认为哪里的房子好”？他总是对我微微一笑，从来不对我具体说，今天在这个场合终于讨得一点真经。

说完了这个以后，刘晓云对我有意见了，“王老师，我跟你认识时间最长了，我在当《中国房地产报》主编的时候就有过很多的合作，你刚才表扬文杰两部红手机，你没有看到我今天穿着一身红的运动装吗”？并且她衣服上的字是“斯坦福大学”。我来解读这是几层意思，排名前列，我非常认同奥园的运动理念，第二，美国名校的T恤，说明重视教育产业，这也是跟坪山产业的吻合，更重要的是，斯坦福大学走出了很多在科技领域有先进贡献的人，这跟我们坪山在打造科技产业基地也是一种吻合。她说，我有这三条，你还把我放在最后讲，我非常有意见。

【陶文杰】

谢谢王老师，谈坪山和龙华，刚刚我前两天在看一些统计资料，今年是2017年，我在查看大概10年前，也就是2007年年初深圳各个区房价水平的时候，找了很多当时的资料，包括翻了一些当时保存下来的报纸。对比现在的价格，我看到底什么样的房子涨得较快，结果我发现当年宝安中心区的第五大道开盘的时候价格是7000多，现在是7万多，涨了10倍，这是涨得最多的之一。另外一个是在南山的后海区域，那边有一些二手房，2007年左右的时候价格是1万到1.2万，现在是10万左右。还有就是香蜜湖区域，10年左右也是涨了10倍。我看了这些资料之后发现一个特点，涨得较快的往往就是在一个新的区域，而且是在这个区域的规划刚刚升格的区域，你买了一个产品比较新的房子，户型比较不错，比如说70多、80多平米的中小户型，比较方正，赠送率比较高的，这种房子往往涨得特别快，这是过去的经验。

再回到我们最开始的问题，如果我们站在2017年这个节点再往后看未来10年，可能是什么样的房子比较好，或者什么样的房子增值潜力比较大？这样套下来，我们就会发现，也许在我们的几个新区，比如说坪山、光明，龙华也有可能，但是根据过去10年的经验，就是你入手的特别的价格不要太高。红树湾的特别价格在10年前是26000左右，现在也就大概10万，它的涨幅是没有跑赢宝安中心区的，华侨城的价格当时也是2万多，现在只有8万，它的涨幅也没有跑赢新区。从这个角度我们来看龙华和坪山，我们发现龙华的非学位房的价格大概是6万多，带好学位的大概是75000到8万左右，这样比较下来就会发现坪山更有优势。这是从纯粹购房增值的角度来分析。

从产业上或者是其它的规划上分析，深圳的东进战略提出以后，坪山的战略意义是有提升的。当然有人说马书记离开深圳了，会不会东进战略褪色？马书记虽然不在深圳，但是他到了省里，他的权力更大了，他更加需要有一些政绩，他要做出一些事情，他在深圳布的这个局肯定是一脉相承的。前不久马书记专门在省里开了一个会，就讲深圳的战略地位，大意就是要支持深圳的发展，发挥深圳的辐射作用，要怎么发挥？通过深圳的东进战略，带动广东的东北区域的发展，这是一个非常重要的战略。我觉得未来东进战略不但不会褪色，而且会加快推进。

在这个格局中，坪山的作用是一个桥头堡，而且坪山有深圳各个区最为完备、最为全面的产业基础。楼市往后走，光有住宅是不行的，要有住宅和产业的相互融合，这才是一个片区楼市长远发展的基础。我们这里有三个高级的产业金字招牌，一个是国家的生物医药产业基地，一个是国家新能源产业基地，一个是国家的出口区，这是三个金字招牌，这也是深圳各个区少有的。这里有51家上市企业，引入了11家世界500强，坪山提出未来几年还要自己培育一家世界500强。像比亚迪、华谊兄弟这些企业都是从事新兴产业的，这样的产业会对我们片区未来的长远发展有非常大的促进作用。这就是刚才玉总说的，我们不能以传统的目光说它受福田、南山的辐射，它是一个有自我造血功能的，一个独立的新市镇，它是一个可以辐射周边区域的新的东进战略的桥头堡，如果从这个角度来看，我们有理由对坪山的楼市充满信心。坪山区今年正式升格，我相信坪山的各级政府也是憋着一股劲要往前冲，这时候我们购房者搭搭顺风车，未来应该会有比较大的收获。

【主持人王世泰】

学军的这番话既有高度的全面性，又语重心长。对坪山的土地储备、政府的精准定位、各方的资本的涌来，给坪山带来了非常好的未来，所以晋深派·掌未来不是一句空话。

接下来我要请出陶文杰总，我特别注意到，今天他拿着两部红手机，而且文杰又是自媒体界的红人，红人用红手机，其实他有非常红火的思想。我不知道文杰有没有关注到，今天我们来到坪山说坪山，但是我们耳朵里经常会听到龙华，龙华也是中心，甚至把福田都欺了，把福田称为“龙华南”。坪山和龙华之间有没有中心之争？坪山不仅从行政上升格了，在其它的规划、资源的配置等等方面有没有真正的升格，或者说有升格的可能？

【周学军】

说起坪山，我相信很多朋友这几年并不陌生了，因为坪山这几年经常上头条。从成立坪山新区的时候开始，这就是一个功能性的新区，也是深圳产业转型升级的一个区域。深圳市政府准备把这个区域做成一个高端制造业、文化产业、生态农业为主导的新兴的发展区。

为什么要强调高端制造业呢？大家都知道，深圳这个城市不靠虚拟经济，尽管有腾 讯、阿里这样的大机构，但是深圳这个城市是一个创新型的城市，也是一个靠制造业撑起半壁江山的城市，所以说深圳市政府的前瞻性眼光是我见过的所有城市里面最有前瞻性的。政府把高端产业列为城市未来30年发展重要的推动力，所以会把深圳拥有土地面积较大的区（原来的坪山镇，在深圳的19个镇区里面它的土地面积是较大的，也是保存得最完善的、可供持续开发的土地大区），作为重要的高端制造业发展区。同时我们也看到，从去年开始，很多的信息慢慢的在披露出来，而且有很多的利好都已经开始兑现了，可能这段时间大家应该关注的就是刚才宋老师讲到的东部机场的选址，前几天国资委的内部通讯里面就提到了这一点，就是这个东部机场是“十三五”的重点建设之一，另外就讲到14号线和惠州的对接，融入大珠三角的城市网，同时我们也看到深圳大学第二校区的建设，再加上马峦山隧道的开通，所有的利好都在逐步的兑现，之前我们专家委员会的很多朋友写的文章里面提到的一些前瞻性的、预期性的利好，这几年都在逐步的兑现。因此，坪山区的发展，我个人觉得会在未来深圳的十大区域里面发展会较快，因为它有持续发展的动力，另外有政府的精准定位，同时还有政府和民间的大量的资金扶持，另外它也是大深圳战略重要的一步棋，深圳要持续发展下去，这步棋一定是从中央到省、市，以及到区里各级政府都非常重视的一步棋。

现在讲价格洼地，在深圳已经没有洼地了，所有的区域都是有投资价值的，但是如果在深圳还没有买到房的朋友，我倒是建议不妨到坪山来看一看，看完之后你会对坪山区有更深、更直观的了解。

【主持人王世泰】

坪山作为国务院批复的一个行政区，它在深圳这样一个一线都市里所扮演的角色会不一样，政府既然出手了，在很多的资源配置、以后的规划方面都有非常重要的举措，会有很多亮眼的地方，这些会给我们人居建设带来哪些利好？我想这是很多精英置业者非常关注的。下面就有请第二轮的对话嘉宾，他们是：深圳房地产信息网地产事业部总经理、深圳地产专家顾问委员会秘书长、《筑家》总编周学军先生；资深传媒人、深圳电视台都市频道《排名前列地产》主编、《壹地产》新媒体主编陶文杰先生；深圳房掌柜总编刘晓云女士。

三位都是我的老朋友，这一轮我心里稍微安定一点，没有喜欢PK的人。但是世事难料，一旦话题抛出去，会不会PK很难说，我们要且听分解。

首先我要请问周学军，周学军和我们在一起经常会披露一些政府的思考、政府的策略、政府的资讯，大家都知道他的工作部门跟政府中间有非常好的通道，这给我们传达官方的、权威的、专业的资讯是非常有好处的。关于坪山如何在东进战略当中有红利产生，它是不是会成为深圳较快的一个增长极，我想请学军给大家做一些深刻的解读。

【主持人王世泰】

谢谢图总，我现在发现一个秘密，凡是自己花钱买了运动装的，说话的底气不一样，比较有霸气。我也穿着运动装，但是这是老伴在柜子里给我找的，说话没有图总霸气。

我最近还在看《史记》，司马迁写的历史是秉笔直书的，不管别人高不高兴。我想我们图总也有史记的风范，哪怕玉总、罗博士在台上，我还是要把抬高房价的责任推到你们身上。但是你还有超过司马迁的地方，司马迁只做记录，不做预言，而我们图总做了预言，说坪山这个地方以奥园·翡翠东湾为代表的项目以后的增长空间有多大。我想一切的预言让时间来检验吧。有请三位嘉宾台下就坐。

【图腾镜】

玉总是很实在的，罗博士是预言帝，到哪儿都说房价要涨，罗博士到了后海驻扎了七八年，把后海房价搞上去了，现在每平米15万、20万，一旦博士说那里房价要涨的时候，玉总就开大部队进到那里，把那里的房子全拿下，把房价往上拱，一直拱到天上去，现在所有的区域都超不过后海。这就带来很多问题，后海的房价涨起来，辐射到前海的房价也涨起来了，这时候马书记来了，马书记说这两个大亨在这里搞房价不行，西部的房价升起来了，东部的房价要搞一搞，所以这两个大亨现在开始来搞坪山。我们业界非常欢迎这两位大亨，但是老百姓恨死了，总有一天老百姓会喊：你们“滚”回香港去。老百姓不欢迎，但是开发商欢迎，开发商希望房地产的价格高一点。

不用多言，深圳这个地方，东西部的房价差距太大，是什么原因导致这个现象？我刚才说了，西部的房价太高是这两个人搞起来的。但是东部的房价一直起不来，马兴瑞谈东进的时候，把临深的区域搞起来了，因为坪山的土地也并不太多。在临深都已经是两三万一平米的价格的时候，坪山呢？坪山只有先来者先得利，像奥园·翡翠东湾这样的项目，2017年这样的项目是给深圳人发福利，因为这里趋势是价格洼地。这里还是深圳，这里的资产是深圳人必须拥有的资产。我们所有的买家要对坪山有信心的原因，就因为这两个大亨来这里了，我们要有信心。可能不过5年，坪山的房价就会跟前海持平，因为随着1.4万亿东进的市政投入，所有的产业改良，所有的人才引进，所有的新项目的超前的规划，能够吸引更多的深圳人来此置业，导致这里的房价猛涨，可能奥园的这批买家无需多少年，就像这两位大亨搞的后海一样，原来后海只有3万起，现在翻了5倍，可能坪山不谈翻5倍，翻3倍是没有问题的。随着这两位大亨的到来，包括奥园在这里的驻扎，能使这里更加光辉，使坪山更加亮丽起来。

【玉家雄】

说到坪山，在过去的五六年跑得越来越频繁，其中一个原因就是我们发现这个地方的房地产项目越来越多。我怎么看待这个地方未来的潜力，我们准备在这里投资、置业的客户非常关心的一点，就是他未来拥有的资产走向是怎么样的。

在今天很多人都说坪山是深圳的价格洼地，但是说了那么多年，这句话套用过在很多不同的地方。我记得我刚刚来深圳的时候，他们说的价格洼地是布吉，因为当时那些人不考虑在龙岗买房，最远就是去到布吉，后来慢慢有人说是西乡，后来有人说是龙岗，再有人说是大空港，沙井那边，现在可能说是光明、坪山这些地方。每隔一段时间，我们发现这个价格洼地的概念都会套用在不同的地方。这个价格洼地的概念可能是因为我们这个地方的发展可能还没到某一个程度。

为什么我特别要提这一点呢？因为我觉得坪山这个地方有一些点是大家忽略的。现在我们很多时候评论深圳的价格水平，或者是预测这个地方的价格的走向的时候，可能都会有一个共同的概念，或者是共同的标准，就是它离市区有多远，如果离得近，你会觉得它应该贵一点，离得远的应该会便宜一点。现在我们看看坪山，今天我从福田过来，开车大概花了50分钟左右。现在从福田开车往西走，50分钟可能就只去到大空港，甚至是出深圳的地方，这些地方的价格水平相似。

可是我们怎么看坪山这个地方，我们不能以这个地方离市区有多远来看它未来的价格或者是价值上升的空间。主要的原因是它的定位。刚才博士有一个观点我非常认同，虽然我一般都不认同他的观点，他说坪山这个地方的产业结构和产业的发展很值得我们去关注，原因是它非常的立体化，而且非常适合深圳这个地方，更重要的一点是它有辐射能力。产业为什么这么重要呢？我们看有些城市或者是城市群的发展，我们发现城市的发展往往到一定程度会建立起一些卫星城镇，这些卫星城镇分成两类，一类是纯粹的居民的外移，龙华是一个很典型的例子，它就是为了承接市区一些经济实力比较差的老百姓外溢的需求而出现的，但是有一些卫星城镇的建立是为了产业结构的建立以及产业发展的需求，我觉得坪山是属于后者。这两者是有区别的，如果只是老百姓的外溢，那你只能认命了，我的价格就是要比福田低，我的价格就是要比南山低。但是像坪山这种区域，它将来不是简单的承接市区外溢的居民，更重要的是它有可能发展成为另外的一个城市的小核心。坪山本身拥有那么多的产业发展的机会，必然会引来大量的工作人口，这些工作人口很可能也会选择在这个地方居住，慢慢地它就会膨胀，慢慢会发展。很重要的一点，刚才博士说，它的这些产业的生产不一定是在坪山这个地方，而是在惠州、东莞、河源，甚至到汕尾的深汕合作区，这些地方有可能成为未来坪山人口辐射的一些地方。我们可以看到坪山未来的发展定位特别不仅仅是深圳因为要应付外溢居住人口的点，更重要的是它本身是具有生命力的个体，它特别有潜力去发展成一个城市的副核心或者是另外的一个核心区域。我觉得这一点跟其它的纯粹是承接了老百百姓外溢的区域的发展前景是非常不一样的。

以最靠近深圳的香港为例，香港大概在四五十年前开始有新城镇的出现，比如说沙田，这个地方就承接了从九龙出去的居民，后来沙田又不够了，有了大埔、屯门、元朗这些地方，但是这些地方一直不能成为小核心，它本身的产业发展不健康、不完整，所以它只能认命，自己的价格要比九龙要低，甚至比沙田还要低。

另外再看亚洲发展得相当成熟的东京，它有一些发展出去的卫星城或者是副城市，其实本身是非常有生命力的，比如说横滨、千叶，这些地方本身是有自己的经济体系的，结果不但是它本身的经济发展得很好，更重要的是它自身都有经济辐射能力，这也是坪山未来具有潜力的地方。所以我认为坪山不要简单认为是深圳老百姓外溢的一个点，更重要的是它已经慢慢看到自己有生命力在萌芽的个体，从这个点出发，坪山会跟深圳很多其它的“深临”区域是不一样的，它本身会有一套自我发展的体系，使得这个地方的资产的发展价值会有更大的上涨空间。

【罗博士】

大家好，今天我过来，没有做太多的准备，因为我是冲着李丽珺过来的。还有一个就是华总找我的时候说让我过来跑步，我最喜欢在家门口运动，所以我就过来了，刚才也跑了一段距离，但是没对手，所以感觉不是太好，所以说普通话也不太标准了。

如果要我说坪山的发展，其实刚才宋教授说完，我都没机会了。但我记住一条，就是刚才王老师漏了一条，就是那个技术大学。

以前我们买房要找中心区买，我们买房要看你住的地方要方便，你投资的租金回报率要高，还有资产升值高不高。一般我们去中心区买房或者租房，你在中心区住，上下班就会方便一点，因为产业发展以及其它的很多配套很好，所以租房子的人也会多一点，资产增值也会快一点。

很久以前我们说深圳只有一个中心，那就是福田，现在这个概念要改变了，现在应该是多中心的时代。还有就是以前的中心的定义比较窄，比如说福田区、南山区，因为它是中心，它的利好的东西都是那个区里面的。但是坪山有一点不同，坪山要从大东部的概念来看，我们看坪山不仅看坪山自己这个中心的问题，我们还要看坪山跟旁边几个城市以后发展的问题。因为我觉得坪山以后就是东部发展的中心，它收到的利好就不止坪山这一个区的利好，也包括周边几个城市的发展，那个利好的东西也会带到坪山。还有我以前说了很多遍的，中国以后的经济发展靠两个东西，一个是创新，还有一个是高新科技，还有研发。

坪山的定位非常好，以后在高新科技生产的研发方面重点会在这个区域，高新科技的生产会在旁边的几个城市。

我们每个中心担当的角色不同，比如说前海是自贸区，打的是金融的概念，但是坪山作为东部区域的中心，它以后发展利好的点主要是要看高新科技的研发和生产，我觉得坪山不止是以后有一些高新科技的工厂在这里进行生产、研发，坪山以后对中国的经济贡献也会非常重要，所以我比较看好这个地方。另外我也非常同意宋老师说的，我们在坪山，仍然是在深圳，这个是很重要的信息。

【主持人王世泰】

宋丁教授的7句箴言，最后5个字，大家可以慢慢消化。他告诉我们，这里是深圳，他告诉我们，这里很大很大，还告诉我们，这里很绿很绿，又告诉我们，这里很快很快。同时，他给我们做了一个分析，这里的产业很前沿，然后再给你一个结论，这里是东部中心，最后给你一个置业的宝典，这里的性价比非常合适你找机会。我觉得这样的7句话，如果你把它记录下来，可以作为7条真经。但是在这里，我要向宋丁先生提个意见，因为在我们接到开论坛通知的时候，我就向他请教，我说我要跑龙套，你能不能给我一些核心的要点？虽然我们很熟，哪怕我交点费。他说，我收弟子是有规定的，不在钱多少，排名前列是年龄，第二是颜值，你自己看看你多大了，你再自己照照镜子。

其实他今天把他的好货、干货都呈现到这个论坛上来了，我想大家应该是有收益的，我提议大家掌声感谢。

宋丁教授经常给我们做这样的讲座，大家有没有觉得，今天是讲得较好的一次之一，为什么？他在追太阳，太阳就是他说的，像李丽珺这样的美女总裁。这说出了一个规律，人们对美的东西，对好的东西都是心有向往之的，这是一个非常好的定律。

接下来我们要一轮一轮地请出台下的嘉宾，我们一起来分享，深圳坪山这样一个区域的价值，这样一个置业的热点，包括奥园·翡翠东湾的精妙之处。

排名前列轮分享的嘉宾，他们是：深港两地著名的地产专家、深圳楼市圈有名的寓言帝罗博士；深港地区房地产界最聪明的、最有收获的人，深圳中原二级市场总经理玉家雄先生。

各位看到他们两位上来了，可能会问，你把他们请上来了，刚才他们已经在百米跑道上PK了一下，那个规则让人看不懂。其实告诉大家，2016年以来，他们已经不止一次PK，先是普通话比赛PK，可能那是一个娱乐精神的优质的演绎。接下来他们有一场PK，是预售和现售的PK。再接下来他们又有一场PK，是东进和西拓的PK。这两位在深港地产界非常有影响力的人士，一旦他们PK，就会引起深圳地产的波澜。我昨天在微信上没有敢用“波澜”这个词，只是说搅起了恩慈的春水。今天他们会不会PK呢？我跟他们打了招呼，他们不能PK，因为东道主是美女，你们要非常的友善。但是今天这样一个场合，没有一个压得住的人，没有一个像秤砣一样的人上来是不行的，我们需要嘉宾之矛，这个嘉宾之矛是深圳地产界著名的专家，也是目前自媒体界非常火热的人士图腾镜先生。

刚才我把话筒拿反了，说明不管是正着说还是反着说，我们要有全新的思考来考量，像坪山这样一个区域，在深圳这个一线都市里，它扮演着什么样的角色，在我们置业人群当中，它会不会成为一个未来的焦点。当然，这一切都按照宋丁教授给到我们的7句箴言。

今天因为种种原因，我想安排罗博士发言。

深圳东进的东风已经鼓起来了，我们现在说坪山是深圳东部的中心，我们也可以说它是东部的门户，刚才在贵宾室大家都在讨论，传说当中深圳二机场要准备建设，这个机场可能离坪山很近。作为深圳版图上东进的门户，东部的堡垒的定位，对坪山来讲，这已经是板上钉钉的事。这一切将会对深圳的楼市，对我们置业者的心态会带来什么样的冲击？我想请罗博士给我们解读。

【现场图】

宋丁：第三句话，这里满眼都是绿。我们在福田、罗湖、南山，可能能看到一个部分的绿，但是在坪山到处都是绿，绿色、生态、山水是坪山的一大优势。我们知道这里有一个规划叫“三城一区三带”，其中“一区”就是“慢生活生态休闲区”，在这个广袤的片区里面，我们看到大量的原始森林。原始森林是自古以来就没有人动过的地方，这里还有一大堆，还有众多的溪流、人工湖泊，所以我觉得这个地方是很独特的，这是坪山值得骄傲，也是值得别人羡慕的地方。我们再聚拢一下我们脚下的这一片聚龙山生态公园，这么一个片区有64.1万平方米的郊野湿地公园，这在城市当中是非常罕见的。它真的是郊野公园，一片原始气象，周围还有很多的小鸟在叫，在一个大都市的环境下，竟然还有如此的原野，这也是坪山的一大优势。

第四句话，这里进出越来越方便。首先我们看到大交通，这已经是坪山最值得骄傲的地方，它的高铁、地铁、高速、市政公路一应俱全。2017年东部快线、地铁14号线将会开工建设，还会开通坪山到福田的高铁快线，这也是坪山居民一直期盼的，有了这条快线，到市区的速度就明显加强。还有盐坪高速在加快建设，还有完成锦龙大道的初步改造，完成南坪快速的三期建设。除此以外，还有林林总总的很多大交通工程在规划推进。所以在这一点上，我们完全看出坪山面向四方，高效通达，我觉得坪山人要乐歪了，这是我看到坪山未来的希望。

第五句话，这里的产业代表了深圳的未来。我们知道深圳的产业结构调整在全国是较好的城市，我们在“十二五”时期已经是“四个难以为继”，我们已经没有地了，但是又要保持经济的高速增长，我们靠什么呢？当时也没有提出让我们共同管理大亚湾。现在也在讨论第二机场要往哪里放，肯定会放在惠州那边，不会放在坪山，因为一个机场要占20平方公里，我们寸土寸金，不能拿去建机场了，机场要放在土地更加广袤的惠州去，我们离惠州又很近，这是一个趋势。经过十二五到十三五，产业结构调整已经到位，我们正在大力推进的阶段，而北上广还在艰难的进行产业升级，这就是深圳比它快了半步，这半步决定了深圳的未来。

坪山的未来也必须要靠产业支撑。坪山的产业是什么呢？我们刚才已经谈到了，三大核心产业，全部都是新兴的产业，新能源、生物、新一代信息技术，都是国家领导人亲自要抓的项目。我们引来的都是未来极具发展前景的新兴产业，这三大产业的产值到2020年要达到2800亿，这是非常恢弘的。除此以外，我们还能看到令人向往的一大批的文化的巨无霸的产业，比如说大家都知道的华谊兄弟，这在国内影视界是非常有名的一家企业，它在坪山也有一个重大的投资，占地118万平米，建筑面积261万平米，总投资预计是130亿，我认为将来还会突破这个数字，我就没有见过一个项目说最初给出了数字，最后就是那个数字，全部都会往高走，所以我估计这个项目将来超过200亿。如此这般，我觉得中国电影史都会被改写，所以坪山不仅要关注它的高科技，还要关注它的文化产业。当然我们还必须提一下，坪山也抢上了教育的快车，我们知道马兴瑞在深圳18个月做了一个巨大的贡献，我们的高教发展速度非常之快，突破了20所高校，将来我们的大学生每年将达到20万人，这是非常了不得的，其中在坪山也有我们自己的大学城，这也非常了不得。还有一个特别重要的是，其他的学校都是和别的学校合作建校，但是我们在坪山建的是深圳技术大学，这是自己的大学，是完全实操型的大学，这所大学将来它的实际影响里会非常大，这是深圳的独创，我对此非常看好。坪山的文化、教育、服务业全面提升，它真的在变，有这些产业的布局之后，我们真的要对坪山另眼相看，要早点看清它的趋势。

今天丽珺在这里，你们要知道她为什么来到这里，这是有道理的，所以我又追过来了。

第六句话，这里是深圳的东部中心地带。刚才王老师说了，坪山新区改坪山区了，一字之差，意义非凡。坪山改区也是为建设深圳东部中心来做铺垫的，是做基础的。现在有人就不服气了，说你这种地方明明在深圳的边上，怎么叫中心？去赶这趟浑水干什么？这个东部中心是政府提出来的，深圳市政府可能欺骗大家吗？不可能。当然中心更重要的是它有内在的内涵，坪山是深圳的东部中心。现在问题来了，东部有多大？东部的边在哪里？我们过去喜欢讲东部四区，其实在马兴瑞的心里，东部根本就不是这四区，东部是1+4（深、莞、惠、河、汕），所以除了“深圳东”，还有“深圳以东”，这样来看这个东部中心，东莞、惠州、河源、汕尾都在这个都市圈里，所以这样我们就要高看一下坪山做深圳东部中心的价值。我们总是希望深圳有一个大的腹地，在这么大的腹地里，它得有一个集散，未来在投资1.4万亿建设东部的时候，它的中心如果要到福田去，这个距离就太远了，而且它的承载压力太大了，它需要分流。就像我们的前海，它承担的责任不需要深圳福田中心区来承担一样，中心的功能是要分流的，未来的中心一定是多元化的中心，不是一个中心。所以坪山作为东部中心是实至名归。在这个过程中，我们看到市政府把龙岗和坪山定为东部中心，会大大加快它的城市化发展的速度，这是一个非常重要的结点。大家如何观察坪山，一定要从这个中心价值来考察它，我觉得这也是非常明显的一个趋势。所以我们也看到，坪山“十三五”要拿出6000多亿，建设150多个重大项目来强化投资环境，就是因为这个中心的建设，没有这么大的投资是做不起这个中心的，坪山会依据这个中心而扬眉吐气。

第七句话，这里的房子看性价比。任何一个区，包括罗湖、福田、龙华，往往在规划过程中先是大量的房地产杀进来，然后居住到一定规模了，人口压力大了，配套往上跟。政府没有说先把地铁、医院、教育全部建好了再卖房子，从来都是房地产先行，房地产就是市场，市场走到一定阶段之后，配套是政府的公共项目，基本上都是这个路径。在这个时候我们看到坪山的房子在大规模的发展，为未来的一个新兴的城市奠定人口基础。我们关心房子，我给大家的一句话是，这里的房子看性价比。我们人人都讲性价比，除了那些超级大佬，他们钱太多了，烧得慌，一般的老百姓，甚至是白领、金领、普通的老板都会反复计算性价比是否合理。坪山这个地方看着似乎离市区有点距离，但是一帮地产大佬早就聚拢在这里，在这里做了很多很优秀的房子，大家在坪山转一转，会发现有很多很优秀的房子，现在是时候要认真地看坪山，这些房子都是高级开发商盖的，没什么好挑剔的，这个价值是实至名归的。这里的房子在深圳的价格是较低的，但是它的品质又非常好，经济学的一个基本的观点，价值和价格的关系你是清楚的，这样的表现是价格有点背离价值，背离价值的背后就是机会，当你没有认识到它的价值的时候，你看它的价格觉得高得不得了，你和未来比，你就发现它的价值在这个地方，要按价值来比较它的价格，所以从这一点来讲，价值低估是目前坪山的普遍现象。所以我们用一句套话来解释，眼下你牛X，不理坪山的房子，几年以后坪山的房子不理你。你不信的话，我们就走着瞧，时光很快，2020年很快就到，2025年也不远。

今天我就把这7句话送给大家，我认为这7句话基本上可以把我对坪山的感觉和印象传达出来。如果说再过三五年，我7句话就说不清楚了，可能需要70句话了，趁我现在还有这个精力说，我赶紧把我想到的都说出来，剩下的就是五个字：坪山走着瞧。

【宋丁】读懂坪山，这7句话就够了

【宋丁演讲】

我要讲今天的事，还是讲坪山。因为对深圳来讲，可能今天坪山对你还不是那么亲近，但是我想离身边感的日子已经不远了。所以我今天的一个主题词是“读懂坪山，这7句话就够了”。

排名前列句话，这里是深圳。福田、南山、罗湖这些地方，你肯定不会把它看走眼，觉得那就是深圳。但如果说坪山也是深圳，你会觉得是这样的吗？所以我排名前列句话想讲这个东西。讲坪山是要有气场的，这两年临深很热闹，临深惹恼了以后，深临就麻烦了。什么是临深，什么是深临呢？临深就是在深圳边上不属于深圳的地方。而深临就是深圳临近的那些地方，像坪山就属于深临。临深这两年闹得很厉害，我觉得深临们就有点看不下去了，他们要说句话“别吵了，我这里就是深圳，你那里是深圳吗？”

大家要明白一个道理，当下我们在珠三角，深圳是珠三角地产价值的领跑者，不用说别的，房价就决定了一切。在广东省的珠三角范围内，深圳均价5万多块，别的地方是没法比的，房价高虽然不是好事，但是说明它的经济动力极强，很有发展力。任何一个地方的领导最害怕的就是房价掉下来，房价到下来说明背后的经济动力不足，广州就是如此。所以深圳市地产价值的领跑者，我觉得这件事两个人可以证明，一个是在座的罗博士，一个是玉总，这两位香港大佬，他们今天跑得气喘吁吁，就是一个劲往深圳跑，来到深圳都不想走，所以我觉得香港700万人就只有这两位大佬有觉悟。他们在深圳，一直做地产生意，而过去10年、15年，在深圳什么产业最牛？地产。哪两个香港人在深圳地产界混的时间最长？就是这两位，所以他们是不是最聪明？他们可以证明深圳是珠三角地产的领跑者。

既然深圳是地产领跑者，在深圳任何一个片区，它都是领跑者的一个片区，当然坪山跑不出领跑者的范围。你是领跑者，旁边就是享受领跑者带来的福利的区域，这就是临深的价值和不临深的价值，所以我排名前列句话送给大家的是，永远不要忘记，你所脚踏的地方叫深圳，这个地方是地产的领跑者，按照现在的市场成长，未来仍然要领跑20年，20年以后我可能都不在了，我不管了，你们找我算账也找不到了。但是这20年，我可以准确地说，仍然是地产领跑者，除非南海打仗。

第二句话，我们在坪山有一种非常明显的感觉，这里好大好大。你回到市区是不是觉得很憋屈，到这里感觉非常通透，视野非常广阔？深圳敢说大的地方其实不多。在深圳的地域范围内，到了这个地方我们才敢说大，坪山是深圳少有的敢说大的区，这就是坪山的特点。首先大在什么地方？168平方公里的辖区面积，168这个数字在广东来说是很吉利的，这个大在这里有这么一个意外的收获。当然我们也看到，在深圳这个1900多平方公里的地方，竟然有这样一个区还有十几二十平方公里的土地没有动，这个地方就是坪山，这还不算旧改的面积。这个放在别的城市也许不算什么，但是在深圳还有这么多的土地没有动，这是非常令人羡慕的。这样一个东西，你去问问罗湖、福田、南山的领导，他们真的没有脾气。坪山的产业用地也非常了得，有新能源产业用地13.5平方公里，别的地方能划出50万平方米已经不小了，这里大手一挥就是13.5平方公里。另外一个产业是新一代信息技术，13.25平方公里。将来全世界很多高级的产业都会往这里落地，因为这里有空间。它的旧改也很大，超过10万平米的旧改项目一共11个，已经批准的27个项目，其中26个不是工改工，而是住宅和商业项目。住宅、商业项目就是未来的钞票集聚的地方，这是挡都挡不住的。如果我要讲坪山的气派，就是一个字——大。我在深圳讲，我这里大，你有吗？

【主持人】城市文化学者王世泰

【致辞】中国奥园地产集团深惠片区公司副总经理李丽珺致欢迎辞

李丽珺：

尊敬的各位嘉宾、媒体、客户朋友们，大家下午好！首先感谢各位一直以来对奥园·翡翠东湾项目的支持和关注，并在百忙之中于今天参加“晋深派·掌未来——深资产战略价值论坛”，在此向所有莅临现场的朋友表示最热烈的欢迎和诚挚的感谢。

深圳是一个锐意进取的城市，在30多年风起云涌的改革建设当中取得了瞩目的成就，2016年深圳市生产总值接近2万亿，已经成为中国乃至全世界较具竞争力的城市，代言中国参与国际竞争。同样的，深圳资产更是极具战略价值。就深圳城市发展战略脉搏来看，从开始的罗湖、福田、南山，再到前海、如今的龙华，各区域发展的轨迹屡创新高。2016年5月7日深圳市政府正式提出大东进战略，投资额高达1.4万亿，拟342个重大项目的建设，接下来深圳的发展会着重东部地区。而作为新晋的坪山区将迎来较好的发展机遇，未来坪山的发展价值不可估量。

奥园地产集团首次进驻深圳选址坪山聚龙山科技生态住区，正是看中这里的未来发展和潜力。奥园地产集团自1996年创立至今，21年以来一直秉承“构筑健康生活”的核心理念，在满足消费者的实用性功能价值之外，为消费者创造出健康向上、和谐美满的生活体验和文化价值，引领中国健康生活潮流。正是因为21年以来对居住品质的执着和专著，我们已经在海内外打造了近60个城市级的人居新作，为百万名尊贵业主提供了高品质、健康的居住和服务。如今，中国奥园来到了深圳东进中心——坪山，尤其是我们项目所在的聚龙山科技生态住区这一板块，以最纯居的健康人居理念和“运动就在家门口”的设计精神，将奥园·翡翠东湾打造成为深圳新的绿色人居运动生态范本，更是为坚守在深圳的奋斗者们提供一个置业深圳的优选。

我们今天喊出的口号是“礼献晋深派”，奥园·翡翠东湾将于2月25号正式对外开放我们四套样板房，这四套样板房都是建在我们的绿地公园里面的，今天我们刚刚举行的特别的运动会就是在我们的展示区给大家呈现的，欢迎各位嘉宾、媒体和客户朋友届时亲临现场。

最后，再次感谢各位莅临支持，感谢大家！

罗振坤博士VS玉家雄百米赛跑，双冠军！