直指地价泡沫 深圳等16城房企融资被念“紧箍咒”

中国证券投资基金业协会13日发布“备案管理规范第4号”文，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。

规范要求

主要涉及5种私募资管产品16个热点城市

文件重点聚焦在投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品。这些产品包括但不限于以下五种方式：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以明股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

据协会介绍，从项目所在地来看，目前证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场，存在投向为北京、上海、广州、深圳等16个房价上涨过快热点城市的情况，个别热点城市还较为集中。从项目属性来看，投资项目目前多为普通住宅地产，而政策鼓励的保障性住宅地产项目占比偏低。

为此，“备案管理规范第4号”文作出规定，暂不予备案投资于热点城市普通住宅地产项目的私募资管计划，热点城市范围将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整。同时，对项目中同时包含多种类型住房的，文件明确要求计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。

值得注意的是，对于个别机构还存在以受让房地产开发企业股权等方式规避相关监管要求，变相投资于热点城市普通住宅地产项目的情况，“备案管理规范第4号”文明确，对这类私募资产管理计划暂不予备案。

据悉，“备案管理规范第4号”文自发布之日起施行，实行“新老划断”，新设立的私募资产管理计划应当符合该文要求；存续产品不得新增与该文不符的投资项目。

业界观点

A

新政策

直指土地市场地价泡沫

随着房产市场宏观调控的深入，房企直接向银行融资贷款艰难，因而转向信托、私募、基金子公司等嵌套资管计划的通道方式进行融资。这些资金来源仍是银行为主，且项目集中在热点城市的普通住宅项目，为房地产企业提供支付土地出让金或者补充流动资金等业务。

近年来“名股实债”的模式成风，信托、基金子公司等发行了大量信托产品、私募资管产品，来募集资金购买地产项目，然后通过地产商的运作回笼资金兑付收益。“去年大量的银行理财资金就是通过这种模式进入房产市场”，沪上一家基金子公司人员介绍，这种产品通常与投资者约定固定的收益，但随着房地产市场波动甚至降温，一些产品最后却爆发了兑付危机，普通投资者蒙受了巨大损失。

业内人士认为，新政策直指土地市场资金过剩所堆积的地价泡沫。2016年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现，地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示，全国50大城市楼板价均价涨幅高达43%。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1200亿元，溢价率、楼板价、土地成交总额均刷新历史新高。

财经评论员严跃进表示，新政策有助于开发商买地“去杠杆”，也有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，“开发商日子虽然更难过了，但是非理性因素会减少。因为土地市场的火热主要还是因为资金面过剩，开发商不怕拿高价地，就怕拿不到地，政策收紧后，总有一批开发商囊中羞涩了。”

B

严管融资渠道促进行业良性发展

旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资仅仅依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在开发商融资工具繁多，相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现，几乎大的开发商资金链均套有来自券商、信托、保险、私募的资金。由于各类高杠杆的做法比较多，很多房企变得“财大气粗”、在拿地的过程中底气十足，逐渐在一线城市及热点二线城市形成“资产泡沫”。

“银行与券商、信托、保险、私募等之间的‘通道’，要被严格监管了。这会导致资金的整体流动性趋紧，房地产作为较大的资金池，后续受到的影响将首当其冲。”一位房企高管表示。

不少业内人士认为，只有严管这些“通道”，房地产商的资金链才能真正受到影响。一家银行系信托公司人士表示，2016年10月以来，央行、银监会、发改委、上交所、深交所等监管机构频频发文规范房企融资，监管思路都剑指行业良性发展，金融市场的稳定运行。

（深圳晚报综合新华社报道）