5年总货值约1700亿 深圳工改工成开发商新战场

鏖战5个小时，竞价439次…2016年11月25日，关于深圳南华气体有限公司100%股权的转让争夺战上演，标的企业的核心资产是位于深圳南山高新北区的工业仓储地块，面积约1.5万平。有了该地块的加持，这场竞拍比以往的都要激烈，宝能、华润、鸿荣源、碧桂园在内的十余家开发商参与其中。最终，潮汕企业天格投资以15.42亿元竞得，溢价率高达319%。

为了一块工业地付出如此代价到底值不值得？参与竞拍的开发商莫衷一是。然而，在深圳本是资产管理有限公司总裁崔元星看来，这块地并不贵。他对搜狐焦点表示，深圳无地可供，而外来资本大举进入，尤其是深圳的城市更新政策明朗化的背景下，这宗地的价值甚至可以看齐宅地，从现在来看，其价格并不高。

布局深圳土储新战场——工改工成为切入点

南华气体地块的争夺同时也揭开了深圳工改工类市场的一角。所谓“工改工”类城市更新，是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

一般而言，开发商会更倾向于拿宅地，然而，深圳住宅类开发项目机会少、进入门槛高、招拍挂住宅成本高，且竞争激烈。去年12月底，深圳两宗宅地的竞拍甚至可以用“惨烈”来形容，有市场人士认为，这两宗地已经突破了开发商常规计算的底限，就算亏钱也得上。在这种情况下，开发商需另辟蹊径布局土地储备，而工改工类城市更新项目则成为重要战场。

尤其当深圳《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》出台，对符合产业发展导向的旧工业区表示鼓励更新的态度。业内普遍认为，这对工改工项目是一种利好，深圳工改工或将迎来最为黄金的发展时期。

“招拍挂方式供应的新型产业用地大多定向出让，对竞标人要求高，行业限定严格，建成的新型产业用房限定自用，长期限定整体转让。对于开发商而言，城市更新工改工类项目是其进入深圳新型产业用地市场的最有效途径。”排名前列太平戴维斯投资部高级董事吴睿表示。

值得一提的是，工改工项目中，除了70%产业用房，开发商仍有30%的空间用于配套设施，包括公寓、商业等用途，这也是吸引开发商布局工改工的原因之一。

这块蛋糕有多大？5年总货值约1700亿

开发商也并非盲目扎堆工改工，实际上，深圳新型产业用房有其旺盛的市场需求。

从2015年全国一线城市经济表现来看，深圳的第二产业以及战略型新兴产业增长都是先进于全国其他一线城市，增速分别达到7.3%和16.1%，新兴产业增加值占总GDP的近40%。由此可见，深圳发展产业地产的基础扎实，第二产业的发展空间大，而这些空间将会释放到以产业用房为主的需求上。

排名前列太平戴维斯预测，未来5年深圳新型产业用地新增需求总量约为900万平，而供应总量则约为800万平，主要分布在南山、龙岗、宝安，其中工改工城市更新项目供应占比达一半，供略小于求，市场表现将会比较乐观。

更直观的数据是，未来5年工改工类城市更新项目建筑面积571万平（含配套），总货值约1700亿，年均供应115万平，年货值340亿。“深圳最牛的开发商去年一年的销售额大概有200个亿，而工改工类项目未来5年有1700亿，平均每年接近400个亿，相信这是每个开发商都不愿意放过的。”吴睿表示。

他指出，工改工类城市更新项目这块蛋糕在5年前是没有的，或者说是很小的，但是现在来看，它非常的大。

也正因如此，开发商已经在行动。据排名前列太平戴维斯披露，目前万科、招商、金地已大量布局，星河、鸿荣源、龙光等已进入工改工市场；深业、华强等传统国企因过去在深圳拥有很多工业区，也成为了工改工的重要力量。此外，外地房企方面，恒大、融创、碧桂园等也是通过工改工项目进入深圳。

在吴睿看来，布局工改工项目，对于开发商而言，或主动或被动地推进其进行产业升级转型，“快周转”的模式将得到改变，开发商持有运营项目的比重将增加。

市场每年可多增加约5%住宅类产品供应

除了对开发商在战略布局上有所作用外，吴睿分析，工改工项目对深圳的商办及住宅市场也将产生影响。

他表示，2017、2018年深圳甲级写字楼供应分别有350万平和190万平，新型产业用房分别有144万平和99万平，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，或导致甲级写字楼整体空置率大幅增加。其预计，新入市的甲级写字楼空置率或增加至40%。

而对于住宅市场，他则提到，未来5年工改类城市更新项目供应建筑面积571万平，其中20%为配套公寓，将会供应约115万平的公寓产品，每年供应23万平公寓，作为类住宅产品，相当于给市场每年多增加约5%住宅类产品供应量。

根据深圳中原研究中心统计，截止2016年底，深圳商务公寓存量约57.66万平，加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量达85.57万平左右。该机构预计，2017年商务公寓市场供应量将达顶峰，全市将有约63个公寓项目入市，无论在体量或项目个数上都将创历史高度。

不过，工改工配套公寓产品限对企业销售，同时其转让税费高昂，吴睿预计该类物业长期持有的情况会增多。更多开发商、投资机构会加入到公寓运营管理的细分市场中，并与互联网社区结合，形成一个新的市场热点。据了解，目前多个长租公寓品牌已瞄准工改工项目，欲与开发商达成进一步的合作。