“十三五”深圳城市更新将配建人才住房等662万平

2017年1月1日，市政府正式实施新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）。据悉，新一版《暂行措施》共七部分31条，与上一版相比，新增条款18条，修改或保留13条。重点内容主要包括：创新实施机制，试点重点更新单元开发；简化城市更新地价体系；提升公共配套设施力度；多渠道筹集建设保障性住房等。

市城市更新局局长王策飞介绍，新版《暂行措施》的出台，将有助于各区进一步加快辖区城市更新工作推进，落实《城市更新“十三五”规划》各项工作任务，保障全市城市更新规划目标的实现。

A

在福田、罗湖等区，重点更新单元拆除范围用地面积不小于15万平方米

据介绍，目前深圳的城市更新以市场化推动为主，但在实践中出现了一些情况值得关注，一是往往根据权属边界和拆迁难易程度来划定拆除范围，整体统筹不足；二是市场利益导向，选取的更新区域与我市确定的重点发展区域、城市功能亟须完善区域存在一定偏差；三是城市更新单元规模偏小，大型公共配套难以落实。

对此，《暂行措施》创新提出了政府主导、自上而下的重点更新单元方式，主要针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏、市场动力不足或达不到现有政策要求的片区，由区政府组织进行更新计划申报、更新单元规划编制，选择市场主体进行整体实施，充分发挥政府、市场两方面的作用。重点更新单元的目标是完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施，加快城市各级中心和重点区域发展。“十三五”期间，全市将试点开展10个左右重点更新单元实施。

对于重点更新单元实施工作，各区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。重点更新单元应符合以下条件：位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内；属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米；拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。

B

城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%

针对市场普遍反映的城市更新地价体系复杂、测算繁琐的问题，《暂行措施》对城市更新地价体系进行了梳理，整合地价标准类别，简化地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的城市更新地价测算体系。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。

据介绍，政策出台将有利于降低城市更新地价测算复杂度，提高地价测算效率，加快推进项目实施。同时，也有利于参与城市更新的企业在项目前期进行经济平衡测算，保证项目在经济平衡方面的可实施性。

C

非独立占地社区级配套用房，在相关准则基础上额外增配50%配套用房

考虑城市更新项目一般都位于公共配套设施较为匮乏的区域，公共配套设施的配建要求往往不能满足片区要求，《暂行措施》提出城市更新项目要在现有全市通行的规划标准的基础上进一步加大公共配套设施的配建力度。对于非独立占地的社区级配套用房，要求在《深圳市城市规划标准与准则》基础上额外增配50%且不小于1000平方米的配套用房，该部分增配的社区级公共配套用房具体用途可由区政府根据配套需求情况灵活确定。对独立占地的公共配套设施，要发挥城市更新规划统筹作用，整合周边国有未出让用地，进一步扩大公共配套设施用地规模。

另外，《暂行措施》还要求加强对城市更新各类公共配套设施、公共空间及公共通道的有效利用和监督管理，保证公共空间的公共性、可达性与便利性。城市更新单元规划确定的公共车行通道建成后产权移交政府。

通过上述政策，预计城市更新配建的非独立占地的社区级配套用房建筑规模将由“十二五”期间的56万平方米提升至“十三五”期间的105万平方米，增配49万平方米。

D

将城市更新项目中一定比例商务公寓作为人才公寓，纳入住房保障体系管理

为进一步落实市委市政府《关于完善人才住房制定的若干措施》的文件精神，《暂行措施》提出了城市更新中多渠道、全方面加大人才住房、保障性住房的筹集、建设力度。首先，大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例。其中，城中村的一、二、三类地区的基准配建比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%；属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的一、二、三类地区的基准配建比例分别由20%、18%、16%提高至35%、33%、30%。

其次，创新人才公寓配建制度，将城市更新项目中一定比例的商务公寓建成后移交政府，作为人才公寓纳入全市住房保障体系管理。通过上述提高配建比例、配建人才公寓的政策举措，预计“十三五”期间城市更新将配建人才住房、保障性住房和人才公寓建筑面积662万平方米，与“十二五”期间配建284万平方米相比，配建规模将提高133%。

最后，鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房，进一步拓展了人才住房、保障性住房的筹集渠道，有效促进产城融合与职住平衡。

经初步测算，通过上述现状旧工业区调整规划功能建设人才住房、保障性住房途径，预计至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

E

深圳已累计实现城市更新用地供应13.4平方公里

据悉，2009年以来，在省“三旧”改造政策的基础上，深圳探索建立了一套行之有效的城市更新模式，城市更新工作逐步纳入规范有序的运行轨道。“十二五”期间城市更新拉动固定资产投资1708亿元；截至目前累计实现城市更新用地供应13.4平方公里。城市更新作为一项持续性、常态化工作，对城市发展的影响日益扩大。

事实上，2012、2014年，市政府就已经先后出台了两版《暂行措施》，对推动和深化城市更新工作起到了重要作用。王策飞向记者介绍，新一版《暂行措施》的修改完善是深圳城市发展的需要，是近几年城市更新工作实践的完善和补充，对城市更新“强区放权”体制改革后全市城市更新工作推进提供了重要的政策支撑。