明年一季度 深圳楼市成交仍低迷

2016年，深圳楼市较大的看点莫过于“一年两调”的双政策强管控。29日，深圳中原地产发布数据显示，2016年深圳全市二手住宅房价上涨近16%，相比2015年6成的涨幅，收紧趋势明显，政策调控效果非常显著。目前，深圳楼市整体进入缓和向下调整的阶段，新房、二手房成交均处在量价齐跌的状态，深圳中原预计明年一季度深圳楼市仍会持续目前成交低迷的趋势。

宅地供应极度紧缺

根据深圳中原研究中心监测，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，同比增长30.9%。2016年深圳土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%，综合楼面地价12651元/平方米，同比上涨49%，均创下近年新高。整体土地市场由去年的低价工业用地主导向高价的商办用地主导的转换。仅龙华上塘、光明和大空港三块地的成交金额就占据了总成交的60%。可见，带有居住功能的综合类用地，以及规划完好地理位置优越的商业用地，是拉高出让金额的主力军。为防范市场风险，深圳出台了调控地价的措施。12月14日，光明和坪山的两块纯居住用地以“双限双竞”的新竞卖原则出让，但深圳宅地的极度稀缺依然引起房企的激烈的竞拍。

数据显示，2016年，全市新增供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到了330.7万平方米，占比高达56.9%，旧改在供应中的比例不断加重，已经成为了新增供应的主要来源。

千万豪宅占比增5%

2016年开局，深圳新房市场延续了去年的火热，供求两旺。但“3·25 新政”后成交量腰斩，市场热度持续较低，开发商报价依旧坚挺，外加新房豪宅化趋势凸显，新房价格在上半年持续上涨。在看涨的预期下，三季度供求逐渐放量，并在9月达到峰值。随后，深圳遭遇最严调控“深八条”，市场速冻，观望情绪异常浓厚，供求均降至冰点。均价也在10月下降近一成，并稳定在“5”字头。目前，新房市场已步入调整期。

自2011年来，深圳千万豪宅占全市新房的比例一直在上升，2014年以后，千万豪宅成交套数逐渐攀升。2016年截至12月22日，深圳千万豪宅共成交4285套，较去年大幅增长48%。占比更是呈急速上升趋势，在今年达到9%，较去年激增5%，新房豪宅化的趋势进一步凸显，同时也体现出了众多高端客户群体的强大购买力和购买需求。

值得注意的是，截至12月22日，3000万元以上豪宅共成交467套，较去年大幅增加98%。在新房中的占比由2015年的0.3%上升至目前的1.0%，金字塔顶端的豪宅还在继续增加。

而在“3·25 新政”和“深八条”落实的同时辅以上调二手住宅评估价，从需求调控升级到供给侧同时把控，政策造成市场预期大幅下降，二手房成交持续处在低迷阶段，价格在观望中持续下跌。