房价涨怪人口增长？学者称多数移民买不起房

目前城市尤其是一线城市的住房价格经历疯狂增长，往往被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力，往往被认为是住房价格上升的原因，在另一个方面，从促进住房供求平衡着眼，政策建议上强调增加建设用地配置以及居住用地的投入。

但实际上人口增长未必是当前住房价格市场变动的主要原因。即使是超大规模城市的上海，在人口增长过程中的人均住房拥有量是增加的。户籍人口的人均住房面积从2007年的28平方米增长到2014年的35平方米。即使按照常住人口口径，人均住房面积也从18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供给不足的问题相对于提高城市居民生活质量而言是存在的，而城市住房供给不足的主要原因更主要是住房分配不平等。

从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和结合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。

实际上不是城市移民增长增加了城市住房市场的压力，而是城市住房市场价格扭曲增加了城市移民的生活压力和生活福利，进一步阻碍了移民在城市稳定居留和长期居留，限制了移民的融合性。由于住房成本过高，移民将减弱家庭成员共同迁移的决策，进一步增加了家庭分离。这对留守儿童和留守妇女，以及单身在城市居住的家庭成员都带来的新的家庭问题和社会问题。由于移民在城市的住房困难，他们往往集中居住在城郊和城中村地区的贫困社区，住房和居住环境较差、住房质量较低，加剧了生活的贫困化和空间隔离，弱化了移民的社会归属感和社会认同，也削弱了移民在城市扩展社会网络和获得发展的能力。

我们的研究也表明，在移民过程中似乎流动人口带来了更高的犯罪率，但实际上并不是移民过程和人口密度对于城市犯罪率具有显著影响，而一个重要因素是移民居住社区的贫困影响城市安全。因此，城市房地产价格膨胀，增加了移民的居住困难和生活贫困化，并因此增加了流动人口聚居的贫困社区，从而增加了城市生活的风险。而且住房市场上涨扩大了社会不平等，在任何社会中社会不平等是与犯罪率和社会不稳定有显著关联的，这就是城市财富增长背后的社会代价。

从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供求的压力。当前房地价格的异常上涨是过高的货币流动性的蓄水池效应的结果，以及住房投资和投机的结果。我们看到不少居民群体拥有二套及以上的住房，则进一步说明了住房市场投机对于住房价格的影响。房地产市场因此日益偏离于居住消费功能，成为了资本化的场所，对宏观经济发展和人民福利带来巨大的不利后果。因此，当前住房价格异常增长是发展模式失当的表现，而不应认为是人口集聚的结果。

实际上，人口结构变动和家庭结构变化对住房市场的影响是长期性和趋势性的，也基本不能解释现实的房地产市场变化。例如现在不是结婚购买住房而是离婚购买住房，老龄化过程中不是因为消费力下降而减少购买住房，中老年人口还实际上是住房市场的主力军。在当前市场状况下，认为人口变动从而影响了住房市场发展，似乎很有些书呆子的嫌疑。因为虽然人口因素对于住房发展是具有影响，但是居民收入、货币政策、土地资源供给、政府土地财政、住房政策，资本市场的投机等等因素对住房市场影响更大。考虑到这些因素，甚至可以认为，人口因素对于当下房地产和住房市场的影响几乎可以忽略不计。