投资客要Hold不住了？2年后可能没人会做接盘侠！

“深八条”新政后，深圳楼市温度骤降。来自深圳中原研究中心数据显示，新政后，90-144平面积成交集中转向60-90平成交，低端、中高端户型成交占比增加，中端成交占比下降。

据上述机构分析，深圳高房价倒逼投资客偏好小户型投资，60平以下中低端户型的投资客集中度较高，投资客对政策的敏感度较高，新政后纷纷受挫离场；高端户型投资客占比较小，新政后大户型投资风险增大，以致大于144平的户型投资占比下降较多，达14个百分点。

全民购房杠杆 房贷余额已超17万亿

投资客的占比跟楼市的繁荣程度一直呈现正相关的关系。在去年楼市异常繁荣的深圳，投资客比例一度达到3成。而随着投资客进场的，还有贷款杠杆。

有媒体调查发现，深圳楼市加杠杆态势明显，人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款为7420亿元，同比增长40%；2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿，增长2.1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月达到65%，远高于“北上广”，同比高3.2个百分点，与70%的较高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了优质。

而这并非深圳独有。事实上，据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。

即便放开限购 2019年老百姓也可能没钱买房

增长过快的购房贷款也引发外界的担忧。中国社会科学院经济研究所副所长张平日前指出，目前居民贷款支出速度非常快，但收入增长速度在下降。

在他给出的一组数据中，去年居民收入增长速度首次从7.4%下降到7.3%，消费增长速度已经超过了居民收入增幅增长速度。今年前三个季度，人均可支配收入增幅只有6.3%，低于G D P的增速，可以发现，人均净储蓄水平正在迅速下降。而且，“2016年，房地产加杠杆的速度很高，居民债务负担增加也较快。”张平称，预计2016年居民债务占G D P的比重大概是50%。“其引用一组研究成果称，即便放开楼市限购，随着收入增长持续放缓和居民信贷持续增加，按照25%的效率，基本上到2019年老百姓就彻底没钱了。

这也是张平谈到的房地产业更深层次的风险，如果没有提高劳动生产率，人均创造价值能力实际上没有得到提高，收入一路下滑，那么即使保持了经济增长速度，也还是会出现问题。

不过，张平依然对中国房地产行业充满信心，他认为，一个国家的城市化率决定了它的发展模式。当城市化率在50%以下，基本都是三四线城市。而城市化率发展到50%-60%之间，人口则向一二线城市集中，这也是世界房地产的发展规律。“中国现在已经达到55%，到2019年时大概超过60%，届时人口往北上广深四大一线城市涌入的趋势将会渐渐平缓，城市的房地产基本根据存量人口来进行更新换代。”而且如果房地产增速与G D P比较同步的话，中国整个地产业依然还是健康的。