海外置业热潮正起 在英国买房原来这么简单

“人民币贬值”“全球化资产配置”“海外置业”这几个关键词，在“英国脱欧”和全球瞩目的美国大选后迅速进入高净值人群的视野。越来越多手中拥有闲置资金的投资者在问：在国内资产荒的背景之下，应该如何进行置业和投资呢？

而当前面临的国内市场形势是：北京“930新政”出台，全国接连“21城”纷纷限购限贷，国内优质资产被遏制。而且随着人民币加入SDR，截止到11月28日12时，受美元指数一度突破100整数关口影响，境内市场美元兑人民币即期汇率曾创下最近7年较低点6.9018。

人民币贬值预期仍在持续，甚至有业内人士预测，在2017年之前还将再度贬值5%至7.3。在此利率市场化，经济下行，无风险收益快速下降的情形中，“资产荒”已然成为常态，于是更多的高净值人群将目光瞄向了海外市场。

“海外置业”看似只关乎到资金，真的有那么简单吗？对此，搜狐焦点网与排名前列太平戴维斯国际物业住宅深圳负责人成陈作客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》，为购房者揭开英国置业背后的吸引力和风险。

海外置业热潮正起 

据专业权威机构较新发布的《中国对外投资市场报告》显示，2016年前5个月，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，仅次于美国的190亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资来源。下半年中国海外房地产投资仍保持明显加速，7月至今成交金额已高达约50亿美元。这些数据不仅反映出中国投资人和机构在海外投资中对于房地产行业的青睐，也说明了在当前整个经济不景气、全球货币宽松的大背景下，整个房地产行业投资的抗通胀和抗风险能力凸显。

排名前列太平戴维斯国际物业住宅深圳负责人成陈表示，海外置业涌现热潮其实最主要的原因还是他们要规避风险、对冲风险。正是因为他们要对冲风险、规避风险，才需要考虑一下鸡蛋不要放在同一个篮子里面，再加上人民币贬值的大趋势，他们只有进行分散性投资，才能保证资产至少是保值的，如果能在保值的情况下还有一部分增值，那是大家都希望看得到的，这是目前的大环境，也是大家为什么考虑海外配置的原因。

海外置业成本不高

海外置业如此火爆是不是人人都适合呢？成陈表示海外配置资产首先大部分人肯定会有自己需求的考虑，是纯投资还是自住，或者是为了孩子留学去考虑。只有清楚自己的目的，再根据目前现有的资金状况进行搭配才是最合适的。

“比如深圳有可能是300万、500万可以买一房或两房，再偏远的地方可以买个三房，中国虽然经济一直在发展，但仍然是发展中国家，如果拿发展中国家的发达城市跟世界金融中心伦敦或纽约横向比较的话，这个价钱在英国伦敦或纽约都可以买到房子。”成陈举例说道，而且英国目前是可以贷款的，贷款利率也非常低较低可以做到1.98，现在基准利率又进行了调整，从0.5调整到0.25，实际上现在做海外配置成本是很少的。

成陈继续举例说到，有一个客户想进行海外投资，所以他有做贷款利率换算，贷款25年，他买的是一房，35万镑，差不多300万人民币，10%首付才30万，如果贷150万的话，每个月的利息也就是2000元人民币左右，他的月收入可以达到10000人民币，所以对他来说是有闲钱的，而且因为他们关注金融，做这种决定是非常快速的。

当然，找一个比较靠谱的中介公司，有特别好的专家能分享当地的知识是非常重要的。例如排名前列太平戴维斯1855年成立，跨越三个世纪，在英国成立在英国上市，一百多年的品牌传承相信能够很好的帮助到各位置业者。

英国每年住房需求达到30万套

排名前列太平戴维斯英国2015、2016年较新的市场报告显示，英国每年的住宅需求达到30万套，但实际上英国能够提供的建筑数量只达到17.1万套，也就意味着仍然有12万套的房子没有办法得到满足。所以市场依然是供不应求。

正因为市场供需关系很不平衡，需永远大于供，这才导致英国财政大臣前两天公布的财政计划中，英国政府将会拨出50亿英镑来支持政府以及开发商加快建造速度，让更多英国人有房子住。

英国物业持有成本相对比较低

在海外资产配置的时候，很多人都会担心一个问题，就是中间会有些什么费用，英国房产的持有成本是多少？

成陈表示，英国的持有成本相对来说比较低，只需要交物业管理费和地税。如果是公寓的话，需要交地税；如果是别墅的话，连地税都不用交；如果你是自住，需要交地政税，地政税是谁居住谁支付。当然，由于中国的投资者大部分都是买来出租的，基本上就不用给地政税。这两个费用是一定要给到的，费用并不高。

在英国物业管理费、税费是什么样情况？

据成陈介绍，对于物业管理费，不同地段不同价钱。比如伦敦的三区有点像深圳的前海，以福田为中心，差不多半个小时到前海。这个项目套内面积50.5平米的单元。物业管理费算下来一年也就是人民币1万多，2万不到，相当于一个月一千多，地税也非常便宜，人民币每年3000元左右。

税费方面，在英国置业有一个收入所得税，这个税是中国投资者和英国本地投资者享有的免税额度一样。也就是说会有1.1万镑免税起征点，算下来需要交的税基本上是可以忽略的。

在租金回报率方面，成陈介绍说，在英国租金回报率是4%-6%，如果还能贷款的话，也可能回报率更高。“因为你运用银行杠杆，比如说300万的房子，实际上你只投入了150万，但你挣的钱只需要在投入现金150万的基础上计算，有可能原本是4%-6%的租金回报率…”成陈说到，贷款利率也是比较低的，贷款一般可以做到50%-75%，根据每个人的资质不同进行贷款的衡量。

什么样的条件贷款可以做得比较高？

成陈表示，如果是中国银行的话，需要你给税前工资，就是你到底纳了多少税，根据税前工资乘以4-4.5倍，有些时候可以乘5倍。比如你每年的收入是50万的话，乘以4倍就是200万，可以贷到200万人民币，然后用200万人民币换成英镑，这是你可以在国外贷到的款项。贷款最少50%，最多75%基本上可以做到。

关于房型方面有什么建议？

成陈建议到，一房和两房都有自己的市场，都有自己的人群。为什么现在海外市场一房比较受欢迎？因为总价低，对于一个对海外没有特别多的了解，或者是排名前列次尝试的话，一房是不错的选择。因为你承担的风险比较小。如果已经有海外配置经验了，还要看什么区域，如果是本地人居住的区域，其实不管是一房还是两房，都是永远有人接盘的。   

在英国买房有些什么样的风险？

“英国买房要说风险的话，现在市场上什么样的房源都有，因为很多中介公司一直都在推不同的项目，从大的方面来讲，中国的投资者有可能对本地的情况不是那么了解，包括税收、持有成本、项目地块所处的位置到底怎么样，未来是不是有很好的升值潜力”成陈表示，在英国置业需要找到非常有公信力的公司，对市场的研究和项目的筛选都更加专业谨慎，进而为投资者规避置业的风险。