直播：2016（第八届）中国地产年会

2016年，中国地产正经历前虽未有的复杂环境，年初的去库存言犹在耳，金秋10月的一城一策调控则成为黄金周最为瞩目的头条。人民币贬值、政策调控、企业利润下降、居民消费萎靡。与此同时，在互联网的冲击下，传统房地产开发模式正逐渐发生变化，房地产走向何方备受关注。未来的中国房地产将怎样衍变？互联网和共享经济会对当下的房地产发展产生怎么样的影响？ 由南方都市报和北京大学汇丰商学院联合主办的“2016（第八届）中国地产年会”，聚倾国地产权威，业界学者专家，共同探寻行业发展的未来趋势。

【年度主题】互联网情境下的房地产与共享经济

【活动口号】打造中国地产主流思想库

【活动时间】2016年11月27日14：30

【活动地点】深圳华侨城洲际大酒店一楼大宴会厅

【指导机构】中国房地产协会

【主办单位】北京大学汇丰商学院、南方都市报

【学术支持】

北京大学房地产研究所      

清华大学建筑学院

东方房地产学院            

深圳大学建筑学院 

【活动内容】

中国地产年会

中国地产之夜颁奖典礼

【论坛流程】

14:30-14:50 2016（第八届）中国地产年会开幕式

14:50-17:00 中国地产思想论坛

演讲嘉宾

张平：中国社会科学院经济研究所副所长  主题：人民币汇率波动下的中国地产未来路径

孙业林：原华为公司高级副总裁、华诺创投创始合伙人 主题：房地产创新与共享经济

17:00-17:30 中国地产行业沙龙 主题：创客与共享

18:00-20:30 中国地产之夜

搜狐焦点网现场直播，刷新可看较新内容

【主持人】

大家可能都看discovery这个频道，对珊瑚有一些理解。珊瑚群是深圳最牛的众创空间。 时间关系，我们就到这。

谢谢孙总，请回座。“事不鉴不清，理不辩不明”，感谢两位嘉宾的精彩分享，现场金句不断、掌声不断、思辩不断。我相信对地产从业者和关注创客经济的朋友们来说，你们的思想将带给他们诸多的启迪和指引。既然今天的主题是“房地产与共享经济”，也欢迎各位将今天的所见所得，所感所想分享到你们的微信、微博等社交平台。

各位嘉宾，各位朋友，由南方都市报社、北大汇丰商学院联合主办的“2016（第八届）中国地产年会”论坛部分到此就圆满落幕了，非常感谢各位领导和来宾的光临，中国地产之夜将于半小时后在泳池畔的花园举行，请获邀出席中国地产之夜的嘉宾凭票入场。由于场地有限，没获邀出席的朋友请见谅。我们明年中国地产年会上再见！

【孙业林】

谢谢主持人，我们当时创立这家组织的时候是有一个启发，我们正在筹备这个组织，当时我们看到一个文章，介绍在海洋里头珊瑚占的面积只有千分之一的面积，但物种大概有25%围绕着珊瑚群的，所以我们当时想着做这个事，我们就用“珊瑚群”，我们将来要做的事情也是这样，能够跟很多实体空间去合作，然后在这个实体空间周围能够聚集很多物种，这个物种包括创业企业、中小微企业等，我觉得中国还不具备产生很多颠覆的原创技术，但是以色列、硅谷很多，人文精神在兴起，我们希望能够做这样一个平台性的组织，把各种类型的企业聚集在一起，但珊瑚一定要有一个骨架，骨架就是什么呢？就是我刚才分享的体系，我们想找到在社会上很多功成名就、实战经验的这些人跟我们在一起把有效的打造体系能够做出来，所以我们当时就取了这样的名字。

【主持人】

孙总今天作的演讲远远超出、不仅仅是地产的内容，大家可以从道的层面回归到行业的角度来揣测这个行业将要发生的变化。

我有一个问题请教您，我们孵化中心珊瑚群，为什么用这个名字，是因为是生态的概念还是？能跟我们解释一下吗？

【互动提问】

提问：您好，共享经济在中国房地产行业明显是落后的，也缺乏了一些有创新的案例，那如果房地产商他想做一些改变，顺应潮流的话，您觉得切入点方向是在哪里呢？

孙业林：谢谢你的问题。其实在这一点上我个人持不同的观点，我不认为中国应该去copy Wework等等，我觉得中国跟美国的商业模式是完全不同的，诚信体系也不同，道德体系也不同，很多勉强的共享未必好的，而中国当下最需要什么，这是我们更应该关注的，是真的需要把这些房子共享出来吗？这不是当下中国经济最需要的，我觉得。所以我个人观点真正意义上的共享经济，不要去炒作这种概念，而是真正对地产有用的事情，这个有用我觉得要的共享就是智慧。

【主持人】

同样的，我们在座的各位有什么问题想向孙总发问的，可以举手示意。

【孙业林】

其实过去我们比较聚焦在硬件场地上，现在不管是商用楼还是产业园区，我们开始关注商业和资本的协同，我觉得中国企业有硬性的刚需性的需求以及突破，如果说在一个空间里面，我把上面的都叫作智慧的层面，上面是一个智慧的层面，那我们现在正在做的，其实我们特别想帮助这些硬空间能够提供智力这部分，让这个空间真正变成智慧的空间，而不仅仅是一张桌子、办公的空间，这是我们正在做的事情。

讲一个例子，在今年十月份，深圳众创空间开业了，是由我们珊瑚群来做运营，正在这个空间建成了，我们对空间的理解我们并不希望它是一个冰冷的空间，我们希望打造一个标志性的空间，这里面会有经营社区，满足社交属性。还有我们希望是实在型的导师，包括互联网的导师，也包含了科技类的导师，有大量成功商业经验的人，较好不要是泡沫期的成功，十年、二十年的成功总结出来的精华，帮助我们能力的突破，当然它也会提供很简单的服务。更重要的是我们希望能够产生很多链接，除了社交之外还有资源的链接，比如在做的是腾 讯，接下来我们希望产生更多的协同，比如华润等，我们希望在营造的智慧空间里面能够有各个维度的协同，它不再是简单意义上的空间或者装饰更漂亮的人文情怀空间，而是对当下中国正在成长的不管是创业型企业还是中小型的企业，需要突破的企业，能够真正有助力的空间。

我知道时间到了，最后一张PPT我秀一张图，这是日本的。我特别喜欢这个美术馆，基本上跟山体合一，建设成把整个土壤和植被恢复了，它的入口是引用了中国陶渊明《桃花源记》，这个美术馆我认为它是把东西方的文明做了较佳融汇，它用了大量的建构，也把《桃花源记》的精神内涵，包括东方文明强调的人与自然的理念。我相信，未来商业界我愿意相信它是中国人的世界，它一定是东西方文明融汇和交流的世界，一定是东西方文明全面交流的世界，所以中国的企业一定是未来整个全球商业界领头的企业。

这个是我们助理的二维码，我们希望能够跟地产界有这样抱负的人，去构建一个真正智慧（不是智能）的空间，包括刚才张平教授一直在说中国较大的问题是我们效率没有提升，而这个效率的提升不可能通过空间的美化去提升，一定要通过新的商业模式去实现它。

今天分享到此结束，谢谢大家。

【孙业林】

下面再分享最后一个话题，关于共享经济和智慧空间。轻松一下，这是我在网上截的一张图，这个图很损，说“能共享的都共享了”，是最近很火爆的共享单车，能共享的都共享了。共享经济，因为学术界和商业界总是很擅长造词吸引大家，其实共享经济并不是特别新的东西，也不是盲目的去做一些共享。举两个房地产的例子，一个是这个，它叫MLS的共享平台，中国叫房多多、链家等等，MLS它的方式非常简单，我们做通讯设备的时候也有这种感受到了美国之后所有的设备都能够被统一管理起来，在中国各自为政。MLS的想法，每一个卖家只能找一个少有的买人，它全部的二手房系统都在这套系统里面，卖家只有一个代理，中国好像还没有，中国是各自为政的模式。第二个，Wework，到今天估值大概超过150亿，已经超过美国很大方地产拥有房产的上市公司，它们只有几十亿的价值，它完成了互联网等等的动作。

我想说的，其实在中国的商业模式特别有别于美国的商业模式，我们并不能去copy美国，copy美国都会失败，阿里、华为都成功了。我们所说的共享经济，其实是整个人类的文明正在发生一个进化，我们基本的问题是能够彻底满足的，随着科学的进步，未来二三十年的全球的人类生活，它的基调是富足的，原因就是在科技的各个维度都在取得巨大的进步，不管是生物技术、科学技术、能源技术，这些维度都在取得特别突飞猛进的增长，而不是线性的增长，而是非常科学的指数型的增长，就是每年大概能够翻一倍，所以未来人类一定会进入到富足的社会。未来的主题一定是变为分享，这是一个主基调，其实我们并不需要炒作一个私家车共享、房屋共享、单车共享，这些如果我们copy美国的概念而看不到它的逻辑，我们就做错事情了，我们要看到社会正在趋向分享。

分享的较高境界是我们中国东方文化几千年前就指出来了，东方一个圣人说，我们“应无所住而生其心”，这样我们才会过上特别喜悦、富足的人生，这种经常打小算盘的人它是不会有大财富的，它的维度是哲学维度，但我们可以在这个层面这么理解它。在无所住而生其心，我们把它翻译成“般若”，它超越了所有的知识，能够透彻商业等等各种道理，就是大智慧。所以随着我们人类富足，我个人愿意相信知识分享、智慧的分享是未来主流的趋势，这个知识、智慧不会更多封闭在一个小的脑袋（组织）里面，今天在互联网界已经看到了很多这种先例，它推出了一个“得到”APP，在它推出来不到半年就能够盈利，所以这个知识分享，我觉得这个是特别核心的，所以我这个PPT标题用了智慧空间，我更愿意将来有没有机会跟地产界的专业人士，我们一起探讨怎么让空间和智慧产生关键，而不是简简单单把一个桌子给做了共享，我们把它叫作共享的空间，这显然不是未来的趋势。

为什么中国和美国不一样，因为中国和美国的商业模式截然不同，美国已经发育了200多年，中国仅仅发育了40多年时间，地产仅是短短18年时间。在空间营造上，因为我们空间运营一定截然不同，中国大多企业是投资拉动增长去获得增长，其实它内功是特别弱的，包括我们相对对外人才和技术，中国绝大多数人才是特别缺乏人才、技术的，甚至可以说90%以上的上市公司在这些方面都是特别缺乏的。除了这些，我们更缺乏内在的，怎么从做生意到做生意，变成围绕战略、创新去做我们事业。

这套体系，对于我们商业地产（商业空间）来看，我们除了要提供很漂亮的空间以外，其实中国企业不应该去学习西方，因为中国企业核心缺的不是这个东西，你一天喝100杯咖啡也产生不了一个伟大的企业出来，因为还没有到这个程度，它更需要一个商业设计，它不再是忽悠消费者的商业设计，而是洞察消费者深入需求的商业设计，那么有了这种商业设计之后需要组织能力去落地，在落地这种商业设计之后，怎么让这个企业成为一家先进的企业，这个中国有很多典范的公司走了这条路，对于企业家来说更重要的是心智的成长和突破。

【孙业林】

如果在房地产行业的你会发现跟我们很大不同，有了思维之后它并不是创新，它仅仅是一个开始，能不能通过我们思维的改善，新想法能不能落地，这很重要，涉及到协同的能力，很多企业现在开始有这个意识，但他们依然做不到，画个圈很简单，但构建它却很难。比如说华为当时做这项东西花了五六年时间，把这样圈落地，大量的流程、模版指导大家，怎么以客户为中心，大家真正能够携起手来，大家能够去协同。当然，真正要去做创新有效的管理，它其实远远不是我们刚才说的一件事，它需要很多的事情，这样才能持续不断的去成功，我不展开讲。

最重要一点，我特别想发现的就是这一点，就是在创新这个维度，我们说到第三点，就是我们愿景这一块。其实这张图是乔布斯，乔布斯作为媒体在创新维度最受科技圈人认同的，他现在做一件事，就是让自己安静下来，安静下来人正是能够变得正心、正念，所以真正伟大的企业它的创新发心是特别不同的，比如以苹果为例，“让消费者享受科技”，虽然它从来不做炫耀科技的事情，乔布斯在的时代苹果做的产品都是超级简洁的，大家知不知道iphone排名前列代出来的时候它不能换电池，让消费者享受科技。我们或许能取得一次商业成功，但是我们需要不是一次商业成功，而是数十次、上百次的商业成功，所以要有特别坚定的内心，我们到底要以什么去做创新。

接着讲地产的案例，在创新维度做得非常创新的公司是迪斯尼，虽然今年流传一个视频，我们那个小目标的企业家说好像迪斯尼在中国不成功，他其实看到很小一个维度，迪斯尼打造的是全新的生活方式。16%的游客到访。中国迪斯尼开的时候据说排的队两公里长，一般的开园肯定做不成，原因是什么？迪斯尼构筑的非常大，现在主题乐园也是很重要的收入。它核心因素是这样，它有独特的文化内涵和人文情怀。因为华特·迪斯尼这个人，他想象力、艺术表达力特别有天赋的一个人，特别有创意，这些动作的表现，同时在每个动画片能够阐述人文价值，不管是《灰姑娘》还是《小矮人》，跟消费者产生了很深的连接。它能够把人文精神、创意和产品质量做到优质结合。或者质量比较好，但缺乏其他几点。因为中国下一波房地产肯定有机会，消费升级带来的不管旅游市场等等，人文精神能够落地做到这就是核心的，迪斯尼做到了这就是真正的成功。

在商业模式，华特·迪斯尼，这是他五六十年前画的一个图，我们看到近50年只是在展现它的构思而已，我们看到市值越来越高，现在到了一个很高的先进，跟腾 讯的图也特别像。

【孙业林】

我最后讲另外一个案例来说明这一点。这个是宜家的案例，这是宜家要提供的价值观，它希望它的消费群体就是这样的，他们希望很低的价格，但是享受宜家所谓的北欧风格，同时你能够很快速的拿到你想要的东西，不需要一周、一个月，你能够今天来今天带回去，马上就能够用这是它做的核心价值属性，为了实现这个价值要做大量的管理动作，包括选址选在郊区，有大量的停车位，包括一大半的仓库，它需要做机器多的工作来满足。包括今天全球首富，大家知道是吧，是一个做衣服的，ZARA，ZARA也是一样，它识别出三个价值，评价、快、时尚，这三个核心价值它做了几百项，所以今天ZARA的打法，大家copy不了它，因为它做了几年时间，围绕评价、快和时尚做到优质，真正的创新要恢复对客户深度的洞察，它一定是客户深度的洞察，而不是简简单单的调查问卷等等，当然要实现这种创新很难，要做很多的管理活动。

整个商业界还呈现另外一个特别大的变化趋势。当然产品要做得好，营销点都在房子本身。我们刚才谈到的，其实很多公司，国际先进的一些公司都转向了以客户为中心，从多维度深入洞察客户，这是第二阶段，我们叫作企业2.0的阶段，现在包括中国几乎所有的企业都转入3.0的阶段，我们叫作人文精神，还记得前面有张图，它的营销手段也变了，这方面的典范比如说 像苹果，大家可以上苹果的管网，你可以发现它几乎不会介绍我很厉害，类似这样一句话，少有的不同是处处与众不同，它营销的是它的使命和精神，这个才是让苹果牢牢去吸引住特别忠实的产品，所以房地产界我们在中国还没有看到这样一家特别典型的公司，华为营销重点不是在推广重点，当然产品要做得非常好，它的核心是使命和价值观，靠这个东西和客户产生共鸣，才产生持续的伙伴关系。

我们说创新，除了人文维度，还有一个维度是科技。科技这个维度，我其实想了很久怎么去影响到我们的地产，我后来觉得还是放弃了提建议的想法，因为我毕竟不熟悉地产行业，但是我可以分析它的变化。排名前列个变化，就是数字化的变化，包括南都这个媒体也是一样，因为今天数字化的媒体更加兴盛，几乎所有的领域都在面临数字化的挑战，数字化背后意味着什么呢？这是一个朋友，是原来PPTV的创始人，是我一个特别优秀的师弟，他的观点是这样的，数据是未来商业的核心，驱动数据的核心是三个因素，连接、计算、交互。我也特别感同身受，因为我自己也是在连接和计算的领域从事了20多年时间，连接最早是孤立的，然后出现了PC，后来出现了互联网，再后来出现了移动互联网，在2007年的时候乔布斯排名前列款iphone的出现，所以大概在五六年前移动互联网兴起来，移动互联网能够实时零成本连接所有人、所有事情，所以我们发现很多巨头开始出现了，就是原来在位的巨头开始倒下，新的巨头开始产生。包含我们知道媒体领域，最强的巨头是谁？不是新 浪，不是搜狐，是今日头条，没有移动互联网就没有今日头条，只有移动互联网才会出现这种类型的东西，因为移动互联网让我们能够随时随地的连接人，包括滴滴也是一样，没有移动互联网就没有滴滴，这对于我们地产界来说意味着什么呢，今天还是移动互联网，未来物联网还在兴起，也就是在这一栋楼里面，几乎所有的东西都是联网的，桌子、椅子包括话筒、笔等等，这个技术不会太久，这个就是网银花了巨资去收购英国一家公司的原因，所以的东西都开始上网对于地产界意味着什么，一定会有非常大的变化。

第二个是计算能力，现在有了云的计算能力，今天的手机计算能力相当于几十年前的IBM的主机，所以我们说人工智能的兴起，它是依赖于计算能力的兴起，因为AlphaGo战胜之后，没有哪一家投资机构说今年我们不看人工智能领域，因为机器人全面超越了人脑，特别在图像识别等领域超越了人脑，因为人脑是需要休息的，我们云端的计算的能力是不需要休息的，它24小时学习，它可以一台计算机学习，可以一万台、十万台计算机学习。包括今天的语音输入，你会发现每过两个月语音输入精确度都在提高，我们说人工智能的出现一定会对人工智能带来很大的变化，最浅的变化就是营销的变化，我们可以很精准的去找到我们的用户，而不是像原来一样铺天盖地去铺广告，包括我们说的VR，这个就是交互方式。原来就是鼠标控制，后来是声音控制，现在也在发展的是脑波控制，脑波控制或许需要时间，但不会太久，因为它原理是通的，所以我们交互方式也会有很大变化。我个人觉得，技术进步在很多维度都会产生影响，因为智慧提高了。

【孙业林】

下面每个部分给各位分享一下，排名前列个部分关于最表层的，我们商业模式怎么去设计，我们知道北大汇丰，怎么样有商业模式的思维，商业模式是怎么回事，然后产品是怎么回事。

我们过去做住宅其实特别简单，早期我们住宅特别简单，到最近五年我们发现不管是住宅还是商业，都发生很大的变化。因为在过去做住宅我们更多是在科学维度去思考一个房屋应该怎么构建，科学维度告诉我们是完全不同的思维方式，它从复杂的食物里寻找到共性，我们把它称之为科学，怎么保温等等，这是我们科学的部分。还有一个维度，人文这个维度。人文正好相反的，它是要在相同的事物里面找到不同，比如我们看到同样的山水，每个诗人、画家写出来的和画出来的是截然不同的，所以除了科学，很清晰向人文部分转移。这是人文的维度。

所以我们说产品设计的本质就是要综合它，我们要做一个人造的世界，科学和人文都是自然的世界，设计却是包含人造的世界。所以在这样一个思考的框架下，我们就可以把我们创新的源头给打开，我们大部分在谈到创新的时候只会谈到上面这一点，创新有两个更重要的维度，一个是技术驱动，一个是设计驱动。未来先进的房地产公司一定是结合技术和设计驱动因素。另外一个叫作商业模式，我觉得商业模式的本质是改变了我们看问题的视角，通常我们看问题是在一个企业内部去看问题，所以我们一谈到商业的时候我们就要想到我的供应商、客户以及我是谁，思维和视角是截然不同的，商业模式是要跳出传统的边界。商业模式模式是我们要变成三维，跳出企业的边界之外看到我们企业在这个生态有更多的企业，然后看到我们优质的资源和能力是什么，要看到这个生态的优质资源和能力是什么，我要把它组合在一起，从而为我的客户创造特别先进的价值，这个就是商业模式的本质。商业模式并不是我们通常人认为的盈利模式，它是很大的，对于商业思考的维度，它的维度非常高，传统的是一维的思维。

举个例子，像微信是非常典型的商业模式的创新，为什么这么说？微信产品本身做得非常棒，但它更大程度是商业模式的创新，因为微信这样一个产品按道理来说不应该出自于腾 讯，它应该出自于谁呢？它应该出自于中国移动或者中国联动，因为它们做通讯领域做了几十年了，整个标准都是它制定的，有高级的专家和科学者来研究，他们其实研究这个东西已经研究很久，而且花了巨资在这里，所以最应该做出微信的应该是中国移动，但是为什么中国移动没有产生，因为它是线性思维，它眼中只有中兴、华为这些，它眼中没有别人，腾 讯眼中会有需要这些消费者存在，也有很多技术提供方存在，但是它更到很多，看到各种各样的社群存在，因为它是做Q Q所积累的，所以它能够把主流通讯业务免费掉，因为它生态里面有更多的人，微信因为视角不同，所以它产生了很大的商业模式的创新，这个产品没有出自于我们传统运营商，而是来自于一个互联网公司。

我来举几个例子，让大家知道怎么回事，这几个创新是怎么回事。左边是在美国比较有名的一家公司，叫梅西百货，同样我们倒回去看，美国也出现中产阶级的阶段，梅西百货一度是美国做得非常成功的公司，当时中产阶级兴起的时候，它是做服装起家的，它发现管理出了问题，服装销售占比越来越低，家电占比出现很大的增长，它们认为在当时的情境下，他们认为是很大的问题，他们花了很大精力去解决这个问题，同时当时有一家非常小的公司，叫布朗戴尔这家公司，后来增长的一个原因是他们的群体是按照生活方式来分类的，梅西（音）百货是按照目录，哪些是高产的，哪些是中产阶级，但是布朗戴尔没有用这种方式，后来梅西毕竟底子比较厚，把它收购了。

比方说房地产会分为一线城市、二线城市等等，其实我们不知道人在基本温饱问题解决之后，也就是说我们真正满足中产的需求的时候，收入不再是他们核心的区分因素，城市、地域都不是，人在基本的温饱问题满足之后最需要的是满足人的价值观，价值观本身变得特别重要。西方人划分的方式，这是挺大的学问。我们知道我们人是有不同的价值观的，包括我们在座的很多大老板，他们的价值观是明确购物，另外一些人不是，他有了钱发现他有十辆保时捷等，因为他价值观不同所以他消费习惯不同。举个例子，比如有些人很喜欢宝马车，但他不可能去买两面针的牙膏，不是因为他买不起，也不是因为两面针定价不够贵，因为宝马会欣赏蓝色的价值观，因为它是中药牙膏，所以红色和蓝色的价值观是完全冲突的，所以买宝马车的人一定不会买两面针，包括今天用苹果手机的人，在创新、科技、新潮、自由自在，所以苹果的使用群体跟收入几乎没有关系，有收入特别高的人，也有收入特别低的人，有一线的，也有无线的。包括无印良品，很多人愿意买无印，因为无印代表自然。未来十年一定是我们深刻洞察我们所服务这个群体它真正意义上的价格观的时候一个很重要的契机，当我们开始往价值观定义的时候，我们发现我们会创造很多奇迹。

【孙业林】

这些创新企业会让很多过去看上去特别强壮的企业在瞬间倒塌，我们特别熟悉的一些企业，比如陪伴我们青春记忆的柯达公司很快就倒闭了，摩托罗拉今年也消失了，它被中国联想收购了。腾 讯的购买到现在为止涨了258倍，所以在座的每一位都非常遗憾，我居然也没有买腾 讯的股票，比错过深圳的房子更可惜，腾 讯长大因为它在创新的领域确实做到先进，是非常了不起的一家公司。

我们再看另外一家公司，这家公司是我呆得时间特别长的公司，华为。2016年销售规模增加了500倍，如果它是上市公司股价会增长到1000倍左右，完全不逊色于腾 讯公司。

在这些数据里面有几个时间点，为什么在今天房地产界利润各个都在下降。一个是2002年，在座的可能大家都知道，2002年是整个全球IT破灭的一年，然后大量西方先进的公司产生了急剧的收缩，所以这是非常关键的年份，2002年以后华为开始极高速的增长；另外一个是2008年，2008年是全球的金融危机，全球金融危机之后所有的行业出现了萎缩，包括高科技领域，它也出现了收缩，但这家企业没有进行收缩，它成长速度更快。包括我在深圳看到两家比较先进的两家企业，上一张图，腾 讯的图，发展大势是比较平的，有起起伏伏，但优秀的企业都摆脱了行业的束缚，摆脱了局势的束缚，这张也是一样，它并没有受到影响。

刚才我听到张教授讲到特别好的一点，房地产行业至少还有十年的大势，十年大势之中真正在创新维度，能够像腾 讯、阿里一样突破，获得非常高速的增长，这就是今天想要分享的话题。

这样一家企业出来之后，很多西方巨头，下面是我把西方几乎所有的巨头的股价图都列出来，几乎无一例外，2012年西方的全部衰落，但中国出现了中兴、华为的通讯巨头，房地产行业我相信也是这样，不管大势怎么变，将来一定会有一些核心企业崛起，靠的因素是创新。很多企业它的领导人非常有智慧的，但是地产这个行业它本质上不是一个特别严格的企业性质，原因是什么呢？原因是很多地产企业属于资源驱动型和智慧驱动型，它是这两项，它是资源驱动的，我有一个土地资源我能够拿下，我就能赚到很多钱。我们知道在科技这个领域，资源和机会都完全不足以支撑一家科技企业的成功，它一定是战略驱动型的，就是优秀的企业，它一定是战略驱动的，它一定在创新这个维度非常强的，所以在未来房地产业会不会出现先进驱动的企业，我相信是有可能的。

那创新是什么呢？创新的本质是什么呢？这是我个人的观点，其实我觉得创造力是我们每个人内在的天赋的本能，我们在座的每一个人，甚至我们的每一个下属，其实本质上都不缺乏创造力，但很不幸的是我们在受教育的过程中创造力被抑制了，通过一家企业的行为能够去恢复环境，能够去启动我们每个人与生俱来的创造力。其实是要塑造一个特别好的环境，让我们每个人把我们内在与生俱来对于生命、对于生活良好的愿望发挥出来，不管做建筑、科技、互联网，其实先进的公司本质上都是在做这一件事，通过我们的创造力，超过我们非常先进与众不同的创造力把我们对生命、生活的热爱表达出来，仅此而已。

谈到公司之前，我们先稍微跳出来，因为这个在创新维度我们很多人有特别多的误区，很多误区来自于我们对世界观。这是一个哲学家说的，排名前列个特征，确定性，比如说太阳每天都会升起，每天都会落下，这是极其确定的事。第二个特征，选择性，比如太阳每天升起，但是有人选择在一个阴暗的角落呆着，这是他选择了，不是说世界没有光明，所以表现为人是有主观意志的，我们可以选择我们要的东西，我们选择我们看到的世界是什么。第三个特征，偶然性。这个世界有很大的偶然性，比如我们不知道天会什么时候下雨，比如说大风吹起之后，我们不能很准确预测这个树叶很精准落到哪个地方，所以对这个被风吹动的树叶来说是很偶然的时间，这个事件一定是三部分构成的，但是我们受的教育大部分是倾向于我们认为这个世界是确定的。

所以我们要创新首先在认知上把我们的认知打开，让我们知道世界还有很多偶然。基于这样的一种观念，我们总结出来五力创新体系，也是基于大量的对谷 歌等的学习。所有伟大的企业、先进的企业有什么与众不同、共性的地方，我发现这些是共性的，所以我把它总结为创新的基因。这些先进，大家知道为什么它要做创新，它的动力是什么，怎么去做创新，怎么去做协同，怎么呈现给它的用户。

【孙业林】

大家下午好！非常感谢南都的邀请。我本人一直是房地产的外行，因为我一直在科技领域工作了将近20年时间，所以对于房地产的创新其实本身不是特别的熟悉，虽然也一直买房子、卖房子，但对这个领域没有太多的研究，所以讲得不对的地方请各位专家包涵。

我是从科技的角度来看房地产领域存在的机会到底在哪里，刚才张教授从国家的宏观经济做了特别好的分析，但是我个人认为，因为我们科技领域碰到竞争强度非常强，所以一定会有少数的企业一定会做得非常优秀，它会远远好过一般的企业，我想尝试从科技的角度看看能不能有启发。

先问大家一个问题，50万平方米的空间价值到底有多大呢？50万平方米大概值多少钱？（沈永淳：要看是住宅还是商业还是企业。）如果是内地租金10元/平方米，一年是500万的收入，如果在深圳是50万平方米的住宅，特别是限购之前那么它就是500亿，那么50万平方米用作海港城，我不知道它准确的数据，它一年租金收入接近100亿，市值就变成1000亿的公司。50万平方米如果是腾 讯这家公司它的价值就截然不同，市值会变成2万亿人民币市值，跟它承载什么东西确实有很大的关系。

我们看一些数据，土地它的价值，这样的空间价值其实变化特别大，但是影响它价值最重要一个因素是什么，是它智力成分，当它智力成分越高的时候这个空间价格就越大，腾 讯是极端的例子。

在房地产之外，因为我自己一直关注是科技和智力的领域，这个领域跟我们今天说的房地产可能更恶劣一些，房地产可能碰到很大的调整和转型，日子没有原来那么高过了，原因是原来我们太暴利了，现在稍微正常一点。我们看到的数据是这样的，就是在未来10年，美国一家公司做了研究，未来会有40%的500强企业会消失，另外一个是寿命，过去是500强企业的寿命是67年，但是未来会急剧缩短到15年，所以在地产之外，为什么这些年企业寿命会缩短呢？很重要一个原因就是大量的创新型的企业在出现。

【主持人】

非常感谢张教授，请回座。

张教授从学术角度专业解读了宏观经济环境变化对中国地产未来发展的分析和预测，接下来有请第二位论坛嘉宾：原华为公司高级副总裁、珊瑚群创新加速器创始人，华诺创投创始合伙人孙业林先生。孙先生1995年加入华为公司，历任传输开发部总监、北京研究所所长，全球技术服务部总裁，光网络产品线总裁，独联体片区总裁，运作与区域管理部总裁等职位。在创新与产品组合管理，投资决策，服务管理，国际业务拓展及全球区域管理，领导力提升及变革管理等综合能力具有丰富的经验。他将从实战经验角度与大家分享《房地产创新与共享经济》。有请孙总。

【互动提问】

提问：

张教授您好，想请教您一个问题，最近年底土地市场非常火热，特别是深圳市年底有12宗土地出让，请问您对土地出让的政策。

张平：

因为这个是有两个很重要的原因，排名前列，房地产企业还是有序经营，因此房地产企业的有序经营现在也都比较看好，刚才说的起码还有十年的光景要进行一二线集中，这使得作为有序经营的企业进行一些购买、准备土地是它必须的要求，尽管价格高也是不惜代价，否则这种机会会小。另外，新的融资工具还有银行的宽松贷款也是一个很重要的因素，货币可得性非常好，而且对于政策预期也认为尽管现在卡，但是多年证明卡卡就要放缓，因此政策只是一个扰动性因素，没有认为是一个决定性因素，因此大家越来越抱有扰动性因素考虑，这两个都加剧了，包括银行也给予了很多条件。当然还有一个问题，现在很多国企拍地拍得非常强劲，也是因为根据现在国资改革的方向有关，这点我不得不提出来，现在我们知道中航地产直接划得保利，这件事不是什么伟大的事，这个我也是当着这么多媒体，觉得很多国企现在拿地拿得非常凶猛，其实跟它愿与不愿，跟它被剥夺有很大关系。

提问：张教授好，中国房地产市场是典型的政策市，从调控政策就体现很明显，但是应该是货币主导的市场，那么您可不可以阐述一下对于房地产市场是政策市主导还是货币市主导？

张平：

刚才我的模型结论既不是政策市也不是货币市，因为中国GDP长期增长累积的效果，所以它跟货币宽松有相当的关系，它是中国城市化的产物，中国一直到了1992年，南京讲话以后土地才无偿划拨，所以到1998年才允许居民贷款，1999年才正式开始中国用的按揭这个词，所以你就可以想像得到，尽管年会走了八年，中国整个房地产也刚走了18年，所以它是中国高速发展，人民需要城市化过程的产物，与城市化非常相关。另外，2005年的加速过程，人民币汇率升值，货币释放主导的，我刚才说了，政策主要是一个叫作扰动性因素，并不是决定性因素，但是土地是有动机的一个重要供给因素，影响比一般的限购要严重。

提问：

张教授您好，想请教一个问题，就是人民币加入SDR之后，短期对中国的房价可能影响比较小，但是从长期来看，人民币加入SDR可能意味着中国资本项目将会更加的开放，然后也会意味着更多的国外游资可以抛弃人民币计价的资产离开中国，对于中国会不会面临崩盘的危机？

张平：

三句话来描述，排名前列，中国加入SDR，这个SDR本身总共就2800亿的东西，不是什么大事，只是加入SDR确实对汇率进行一系列的改革，对资本的流动也进行一定的放松，但现在实际上放松情况并不是像想象得那么自由流动，人民币就国际化了，所以我想这个制度本身是重要的东西。第二，我们一定要知道房地产是个不可贸易部门，你们家在这里买了房子，又换个地方，实际上没那么简单，所以很少人把房地产作为标准部门买来买去，这样我们就明白。第三，资金的外流对地产的价格绝有影响，地方的流动性也弱，所以也没有想象中的崩盘中的那种可怕。

【主持人】

谢谢张教授给我们带来的精彩演讲！我看到下面有很多嘉宾已经迫不及待地想向您现场提问，那么我们就给来宾们几个提问的机会好吧？

【张平】

主要给大家分享一下在短期影响的另一个东西，刚才讲了一个是GDP，第二个是汇率和货币政策，现在受到一定的限制，增长现在还可以，还有一个叫城市化率，一个国家的城市化率决定了它的发展模式，当城市化率在50%以下的时候都是三四线城市高度发展到50%-60%之间，这时候到65%，基本向一二线集中，这是世界的房地产发生规律，基本上在50%左右是人口在城市间移动比较频繁，所以现在我们正经历的是，我们现在是55%，到2019年大概超过60%，2019-2023年左右，我们才达到65%，到这时候我们整个人口之间的移动，这个过程它完成，所以大家要大致理解，到2019年这个东西就趋缓了，全跑深圳、全跑北京这事就趋缓了，所以它基本上是靠存量的人口来进行更新换代。从世界的经验比较上这是一个很重要的东西。

那么人民币只要超跌预期，GDP不要减速太多，其实因素还不太高，GDP不要减速到6%以下，基本上我们的可预期还是不错的，否则的话有点对地产的影响比较大。

总体趋势，2016、2017年，现在对房价波动最重要的因素，中国历年波动的因素是政策的因素，主要还是GDP增长、城市化率和比较宽松的货币，未来的影响的风险挑战主要是刚才讲的，是我们说的或铝和GDP或者人均收入的下降，那么再长期以后才是房地产税，稍微更远一点了。当然还有一个更重要的东西，就是政府政策的供给性，从我们来讲，对整个地产尽管我们刚才说了有很多宏观的因素，但是我希望大家理解这些宏观因素，总的预测，因为中国现在达到55%，那么还有65%的城市化率，还有一整套一二线城市发展的模式在里头，而且基本上如果跟GDP比较同步的话，那么中国整个地产业还是非常健康的，但是到2017年也是要慢慢的注意，要非常注意潜在的风险窗口打开，就是外部的冲击和居民负债率的提高，所以这些从总体来讲中国地产依然健康，特别是宏观政策调控以后，能让它继续向良性发展，但是也要谨防风险，因为风险也是逐步增多。

我的演讲到此为止，谢谢大家。 

【张平】

从世界的金融史上来看，我们可以预见到整个经济，原来我们不太关注这个，今年央行态度很坦然。但是从今年开始，一定已经开始了对外部真实冲击的这些影响，过去这些事咱都离得远，那么从现在开始你就应该知道这个东西不能回避，而且要理解这种东西，一次一次去理解汇率对国内的影响，包括货币都放不出来了，你还有存款准备金率，但是再放不出来怎么办，而且资金外流非常严重的话，你是严格管控资本，人家也说你别加入SDR了，这些都是我们面临的原来没有的，现在引进来了，所以这是我们现在面临的问题。

作一个简短的总结和明年展望。明年展望，增长速度还在6.5，特别是今年上半年增长的问题都不是很大，但是下半年预计第四季度照现在的趋势看会破掉6.5。最严重的问题还是这个问题，就是我们头一次遇到了居民收入增长速度从7.4，2015年降到7.3，而我们的消费增长速度已经超过了我们的收入增长速，再加上我们今年居民举债杠杆也不低，估计在7-10的可支配，就会出现这些问题。

那么国际冲击，今天不进行详细的讲演。美国经济其实还是从预测来讲还是看好，美国经济大家有一个概念就行，美国经济只要超过2%经济就是良性的，突破失业率一旦低于5%，它们就会通货膨胀，他们就认为应该加息，那么美国这些基础条件都完成了，只是他们认为金融市场和国际脆弱，没有快速加息，但是美国的缓慢加息现在从实体经济看没有问题，所以今年2016年12月13日的加息预期，现在全世界一直预期概率100%，大家认定那天来了就肯定加，那么2016年形势看上半年也可能2017年上半年还有一次加息。

欧洲经济也有所缓和，事业率是低于10%，是非常良好的状态。国际上不管是特朗普，不但股市稳定，而且一路上升创新高。所以光分析人家这些东西不是它的本质，而是我们必须知道这些条线在哪。

这是我们给大家讲的国际方面的情况。国际方面的特征，发达国家的状况，2017年预期还是好的，现在看它们的稳定度比一般新闻说的还是强，比如说西班牙总理半年都没有人了，人家经济现在恢复性增长很好，这就是欧美国家为什么有一个稳定性，美国人说选只狗都行，为什么这样，确实这样，西班牙已经7个月没有总理了，经济增长速度超过1.7还是多少。所以很多政治事件的纷扰与真正的经济运营是有适度分离的，并不是说这个哥们来了全世界都崩了，这是不成熟国家才有这个问题，成熟国家不存在这个问题。

所以大家经常因为我们要理解关于国际事务基本的东西，一定要想到成熟国家和非成熟国家的在很多稳定架构上是不同的。那么这就是我们过大家讲述了一下国际的情况，这是我们刚才讲的它们的发展特征，排名前列它们比较稳定，第二全世界出现了负资产问题，这也是一个很奇异的现象，美国尽管加息，预计从0.5提到1%基本上是一个均衡值，再往上加的可能性比较小，欧元变成正也就不错了。所以美国加息是所有客观数据和现在预期都完成了，大家明白美国加息和欧洲经济情况。

第三个部分，稍微接到刚才讲的利率部分、国际情况，还有居民加杠杆，2015年在股份市场加杠杆，2016年实际上是在房地产加杠杆，中长期的发展，2015年从股市以后，2016年较高值都达到30%的增长，所以这几年居民加杠杆，仅仅是政府加杠杆是拉不起中国经济的，因为企业加杠杆已经不可能了，因为它们已经太高了，全世界较高的国家是中国，政府不算高，这几年连续加，那么现在这两年又把居民带起来了现在也是2016年预计居民债务占到GDP比重大概是50，现在是30来万亿，中国总储蓄还不错，大概有43亿，但是你的净储蓄水平已经下来很快了，关键在于这些贷款都是要付利息的，这一点是问题的关键，如果我们的居民收入增长速度只有6.3，而我们现在贷款支出速度非常快，人均比重不算太高，占8%左右，这也是中金公司和海通（音）都在算这个东西。个人存款增速也在下，消费增得快，存款下很快，另外就是我们看到的一整套家庭的消费支出虽然平稳，但是没有持续的增长保障，这个问题也是比较大的，所以我们能够通过这一组画面能够有一个大概的理解，就是我们现在居民并不像我们想象的无限的潜力，过去储蓄极高的国家，经济高速增长，但是情况也已经很清晰了。

所以我们能够清楚的理解我们整个居民的加杠杆的情况，现在我们能够看到的是居民加杠杆的速度还很高，而且尽管我们房地产已经受到了一些约束，但是同志们还是希望在这方面进行更多的购买，所以这些是我们能够给大家描述的。因为图像很多，但是都是告诉你一点，增加的速度比较快。居民债务负担也增加比较高，中金公司的，8.2，最近一组研究都认为中国即使是不再限购，随着我们收入增长放缓和居民信贷，照25%干下去，干到2019年基本上老百姓彻底没钱了，海通（音）专门做了一个模拟，可是大家要知道，有关地产这件事在居民这块有潜力，但是一个重要的东西就是它应该更为有点持续性，这是地产的根本。

那么整个不去详细探讨了，因为现在都发现现在核心的问题是我们的居民收入不能再下降，如果收入一路下滑，即使我们保持了增长速度也是问题。美国当年也是从80%的多的杠杆现在一直降到70%多，中国是从30%、40%，一年10个点。政府加杠杆没问题，为什么对居民加杠杆那么害怕呢，因为居民没有债可赖的现在政府最牛的是有滚动债的能力，债务一整套的滚动。这个就是我们给大家讲讲对于居民和我们GDP问题，还有我们汇率问题，对于地产部门整个关于宏观的一些支撑是什么样的情况，地产模型我们做过很多地产模型的测算，如果发现我们经济增长能够不低于6.5，GDP跟一二线城市是同步而行，当然我们每次涨得比它高一点，但从美国来讲大致增幅差不多。中国由于受到汇率影响，中国进一步降低利率的空间也被封死了，所以对房价的进一步提升也到此为止。

【张平】

接下来，给大家展示一张图。现在多了一个汇率，如果你经济增长，现在中国大家都知道一个词：经济增长。所以我们今天主要以经济增长作为基准来探讨准测，另外也会以汇率作为我们主导资产的价格来探讨。那么中国经济增长怎么样呢，我们复杂的事情我们不看，起码我们能知道两件事，排名前列，从今年以来有一件很重要的事情，就是中国地产上的库存，也不是地产上，整个去库存达到一定程度，PI排名前列次转正，所以我们短期内是周期补库，但没有完成中国经济就此乐观的判断，为什么？就是我们今天讲的。那么从我们刚才讲的，中国经济现在怎么样，排名前列，出现了很多乐观倾向，就是因为去产能以后，我们很多大宗商品上涨，结束了54个月大宗商品负增长的情况下，中国库存周期性动力回升，这个与我们地产非常有关。第二，我想跟大家分享这张图，这张图可能看得不那么清晰，但我们看到一个最基本的东西，2016年一季度，刚才说同比6.7，看似非常平稳，但是环比看，2016年排名前列季度中国经济增长创历史新低，环比增加1.2，如果二季度可能大幅度提高，就会导致中国经济2016年我们称之为十三五的元年经济目标就会下降，所以从一季度经济下滑以后，我们就可以看到二季度开始努力，2016年这个黄线，从创新低一下打得很高，2017是那条蓝线，2016年是非常有意思的，就是因为我们创完新低以后政府使用了一个巨大的力度，这个力度就是房地产，所以取消限购，放松信贷，成为经济增长拉动的一个重要因素，所以我们现在能看到由于我们现在的经济增长仍然处在趋势下降，并没有扭转，只是在2015年我们干了一件事，干了一件什么事呢？大家知道，一会我们都有数据。

2016年我们又靠房地产拉动了一批经济，所以未来如何拉动经济都一直成为了问题。我们看底下的数据，2016年比较高，一般只贡献0.5个百分点，可以看到2015年共计3个百分点，比平时多了6个百分点，这是我们见到非常大的问题，就是我们那一年增长是6.9，金融一个部门，如果有人说得比较夸张点，净贡献了1个百分点，或者说称之为0.8个百分点，也就是说2015年经济增长如果没有金融的额外贡献，就是炒股的额外贡献，我们大概2015年经济增长就6.1，所以你们就能够看到，2015年有哪几个经济市场特别好呢？那一定是包括深圳、上海、北京，所以也是房价率先的启动者，是因为那一年从事金融业的人得到了非常大的发展。

再往下看，一直在加大房地产的投入的情况下，我们现在其实已经达到了0.6个百分点，实际上今年贡献了0.5个百分点，如果这个.05个百分点，今年的增长速度也在6.1、6.2，我们产业分布也集中在一二线，区位分布也是很特别的现象。我们使用了很大的通过金融业、房地产业来稳经济发展，但是有一点也发现，把两个东西作为一个稳经济的工具，被人批得也是非常多，所以关于股市今年还没有缓过气来，原因是去年的股市融资伤害了很多人，今年一开年熔断就使得很多私募基金扳平的机会都没有，所以到年底到养伤的角度才能刚养好。那么房地产的情况也是，中央也是意识到，如果用它作为稳定经济的政策，显得房地产的泡沫过大，全国都在说，这个问题比较严重，所以中国开始做了转向。这么这是我给大家讲的。

从更深层次来讲，没有提高我们的劳动生产力，也就是人均创造价值能力实际上没有得到提高，突出表现在什么地方呢？表现在一个方面，那么就是今年出现了一个非常大的异常值，就是前三个季度，人均可支配收入只有6.3，低于我们说的GDP的6.7增长，说明我们现在人均创造价值的能力其实现在增长速赶不上宏观，好像通过各种宏观政策起到很多政策，但是我们劳动生产率其实是在下降，这是我们现在遇到一个比较大的问题。

那么我们再看物价，现在PPI转正，一个是人民币拉升，另外一个贬值，随着贬值一上来购物价又会涨。所以我们今年整体的形态可以总结而言，就是我们2015、2016年都用了特殊的产业进行经济带动；第二，贬值导致我们库存提升，导致推动了PPI转正，同时由于汇率贬值也使得我们价格转正，最严重的问题就是我们逐步要去理解，我们现在整个经济的增长没有伴随劳动增长率的提高，这个对地产是非常严重的，这个我们并不是说对地产的严重性，你的居民收入上不来，这件事不单是对地产对方方面面都是问题，所以我们在这里一会预测数据的时候专门把这个数据再指出来。

现在讲到今年扰动较大的因素，就是加入SDR以后汇率的影响。排名前列个是出口顺差越大证明你越有印票子的能力，所以外汇准备越强，理论上讲你整个汇率应该是越坚挺，而且美国也叨叨你，很多人说是不是特朗普一上台就会让人民币升值，那么特朗普上台以后，他觉得人民币操纵了，所以要不断造就人民币升值，我说其实特朗普上台这个思维对中国是非常不利的，因为他没有办法限制人民币升值，他只有办法限制中国出口，意味着外汇储备也会下降，人民币会加速贬值，反而不是好事，这是贸易下对它的影响。

第二，还有一个利率项。随着人民币的流动，美元预计2017年加两次息。现在这种预计，排名前列，就是要把美国的利率加到1，中国利率现在1.5，但是中国的理财实际上还在3.5-4，所以比美国还高，很多人为什么前几年不在，出国也没事干，美金理财1.5，可是现在美国加息以后再加上美国加息导致它十年期国债，达到2.38，很快达到它的均衡值2.5，这样就有长期投资的价值，很多人就会对它进行大幅度的购买和操作，那就非常挣钱。所以美国的利率越高，中国资金外流压力越大。中国再能找到好地方，4.5，你也顶不住，所以美国持续加息对中国利率也是有影响，这也是特朗普效率，特朗普是要适当加息的。

第三，就是汇率制度。我们加入SDR，其实这也是中国一个重要的东西，加入SDR，中国就希望从盯住美元单一货币转为盯住一篮子货币，美元现在猛升值，所以中国对一篮子货币里只占33%，剩下的都欧元、英镑、日元这些货币，因此中国对美国是严重贬值，但是对一篮子货币还升值，所以央行认为，中国既然在去年811变成一篮子货币，今年又加入SDR，所以它跟一篮子货币变动的，对美元的贬值应该在可忍受的范围。因为一篮子货币里头，特别是欧元和英镑，今年因为出事以后贬得太厉害，而美元少有突破100，变成102，所以现在对美元的贬值恐慌度不高，而且在外汇市场操作中也没遇到国际上系统做空，没有。所以这也是央行比较心里稳定的原因，老百姓觉得挺亏，但是从央行角度要加入SDR构成一篮子我们并没有找回均衡，第二也并没有可以做空，形成我们新的汇率制度是不是能在波动中形成平衡。但央行并没有对这事表示，因为央行盯着，咱们盯美元，央行是盯一篮子。

中国没事就出国买房子，你买英国的房子光贬值就贬值20%，你还不亏了，包括你不理解税收、不理解遗产，不自己捣乱吗？这些我们先要理解的事实，就是说影响汇率的三大因素，还有一个就是中国现在比较艰难的一个事，就是我们的经济基本量，现在没有恶化，但是我们的杠杆率上升太快，这是从信用评级角度还是有压力的，另外一个重要东西，只有中国这种新兴发展中国家才有汇率问题，英镑贬了30%没有人觉得应该抛弃英镑，发达国家已经没有真实的汇率危机了，只有新兴市场国家有，所以不要老没事干就跟别人比，那是两个不同的汇率机制，当然这个到底是为什么？有很多解释。有制度性的稳定期，所以现在发达国家汇率危机不关注，其实经济学家和政治家都关心，为什么？因为这个东西容易受到挑战，这个比较乱，那我们给大家讲中国一篮子货币房子就叫CFETS，所以在这一块人民币还处在升值状态下，而不是贬值，这是央行的基本想法。

尤其像俄罗斯贬了70倍，贬值很厉害，其实现在按美元真是厉害还没有中国高，也是8000美金，但是按照实际购买力它实际上2万美金，俄罗斯的上涨还赶不上它的下跌率，因为汇率波动太厉害。发达国家根据它们的估算，那么人民币简单估算，比较高的贬值，咱们姑且说比较高的贬值是9.5：1，以美元可以换9.5，这是一种算法，它还有一个更怪异的算法更高，但仅是这个就已经打破，按照9.5这么一个概念，高盛的预期是7.3，这个给大家要作一些理解。

那么，整个由于中国为什么会汇率持续贬值，是由于中国国内的资产回报率偏低，所以在汇率方面，我们都知道一个国家的资本回报都弥补不了它的借贷成本的时候，这个国家资金基本上流出的，一个国家的资本，所以那时候说李嘉诚出国是正常的，为什么？在中国商业地产的回报率不足4%，而地产融资所有贷款成本都在5%以上，英国公共基础设施上市公司的分红率5.5，它的贷款，就普通人贷款也就3.5-4.5之间，所以它出现资本回报率要大于融资，而国内是少于，因此一个长期投资人一定要选择干杠杆的方式，一定是这么理性计算的。这些都是我们给大家理解汇率这件事的关键。所以汇率的演进，明年贬值趋势基本上很快，如果欧元英国能够有所反弹，那中国刚才一篮子货币，CFETS基本调整到位，所以今年上半年第二季度这个调整也就到位了，所以那时候一篮子货币同时贬就比较真实了叫一篮子货币调整。

这是我们给大家理解的所谓中国现在一旦外币外流，现在一个问题也来了，央行现在发货币的能力迅速下降，过去我们靠外汇账款，也发不出去了，房地产又被限制了，所以在短期内也不能作为发放的渠道，它找不到渠道，传统两大渠道都找不到，所以很多人就开始认为央行开始适度改革存款准备金制度的调整，要不然央行只能进行流动性的支持，而不能对经济有很大的刺激，这是我给大家想分享的情况。

【张平】

非常高兴能够有幸又来到地产年会，因为我也是多次来地产年会。那么今年也到了年底了，所以我们的地产年会。地产作为一个重要的行业，我们做过一系列的计划，给大家分享一下我们计算中的结论。

中国经济增长好事重复说了三遍，每个季度都是6.7，今年全年度还是6.7，好事多说几遍也没事，这些枯燥的数据背后，很多人都不耐烦了。明年的数据可能好事也说三遍：6.6，6.6，6.6，但是这些只是说明我们经济处于很稳定的状态，而这种稳定的背后实际上是我们国家花了巨大的宏观之力来做的稳定，这种稳定是我们现在最为重要的一种稳定经济的力量，包括作为地产也成为稳定宏观的，在今年也成为工具之一。所以今年的地产年会，确实像刚才主持人说的非常的复杂。

那么刚开始是以此来稳定宏观，一会我们就能看出来，6.7为什么背后出现很大的要激励地产，取消限购，降低贷款等等，但是到了10月份，又全面恢复限购，这里面隐含了什么样的政策印象，一年时间先发后收，几乎是很少见的，大家熬一段，就是9个月的时间都波动了。

第二，就是今年大家发现了一个异常的东西， 就是人民币开始贬值了，2015年很多人讲人民币汇率的时候，在汇丰商学院也有人提到，2015年已经开始不断的警告要正视人民币加入SDR的变化，今年已经从一般的经济学家逐步传递到个人家庭了，因为你的收益率，个人家庭的收益率只要你换成美元，也不用出境，春节过后把人民币正常换5万美金，从工商银行也不用提出来，存到工商银行买上工商银行的美元理财，你到现在大致有7%-10%的收益，因为它有价格波动，感受到汇率对人民基础收益率开始生产作用，所以我们要再次探讨外部冲击的力量。

第三，要讲讲地产。地产未来跟城市化的关系，跟汇率的关系，跟经济增长的关系。曾经我很早就是经常爱讲一句话，可能我在年会上也讲过，大家知道什么时候中国的房价是在哪一年开始真实的上涨的？当然很多年轻人说我只记得一次，2016年上涨的。但是中国房价上涨如果认真是2005年开始上涨的，但中国也不是轻易能买房的，大概是1999年以后你才可以通过现代的方式买房的，所以中国房地产发展，咱干了8年了，1998年7月才正式开始允许贷款，1998-2008年这十年，总共中国房地产才干了18年时间，当然也走过了人家很多国家走过很多的路，但是大家一定要清楚是从什么时候开始涨的2005年7月人民币开始升值，房地产的价格快速上涨。所以2005年是中国房地产的价格元年，不信你们都可以查，不论任何地区，房地产的价格一直与汇率高度相关的，所以为什么我们关心汇率，中国经济也进入非常高速增长的过程，这是我想先给大家先描述的轮廓。

【论坛现场】

【主持人】

到今天我们是不是再定一个小目标，每年卖一套房，究竟是买还是继续卖，仅仅是房价的问题，房地产不仅仅是房价。每一届的中国地产年会，其精髓就在于下面即将进行的中国地产思想论坛？每届年会，主办方都会邀请到行业专家和大咖们来到现场，与公众分享自身对于中国地产发展的真知灼见。

今天，我们非常荣幸地邀请到了重量级嘉宾给大家带来主题演讲。首先我们有请排名前列位嘉宾：中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、博士生导师张平教授。张教授是中国经济增长和家计行为研究领域专家，擅长宏观经济研究分析。1988年加入到社科院经济研究所从事经济研究工作，参加和主持了多个重大课题国际学术合作项目。在理论研究和调查的基础上写出了很多的论著，先后三次获得孙冶方经济科学奖。下面就请全场以热烈的掌声欢迎孙教授上场，发表《宏观展望与未来中国地产路径》主题演讲，有请！

【钟育彬】

尊敬的张平教授，尊敬的孙业林先生，各位来宾，各位朋友们，大家下午好！感谢各位朋友在百忙当中亲临2016年中国地产年会现场，非常高兴与各位一道又一次见证这次盛会。

在互联网的冲击下，传统房地产开发模式正逐渐发生变化，互联网冲击和共享经济影响，关于房地产发展的新趋势、新方向、新未来又成为行业的关注的焦点，由北京汇丰商学院和南方都市报打造这次盛会，齐聚各界专家学者进行探讨和交流，至今已经历经8年，从中国地产进化论到十八大后的房地产，再到今天互联网情境下的房地产和共享经济，八年来中国地产年会硕果累累，实现了真正意义的主流平台，是一个既恢宏又现实的话题，希望在接下来的话题中各位能就未来的房地产的演变以及互联网背景下的房地产话题提出真知灼见。

南方都市报从一家只有报纸到现代化传播集群，北大汇丰商学院也裂变为先进的商学院，最后祝2016年中国地产年会取得丰硕的成果。

【主持人】

尊敬的各位来宾，朋友们，大家下午好！欢迎莅临“2016（第八届）中国地产年会”活动现场，我是今天活动的主持人：来自广东卫视的王鹏。非常荣幸能跟大家共渡今天下午的时光。

风起南方，肇始深圳！从开场那段视频中大家已然能感受到深圳房地产市场的风起云涌。作为中国改革开放的排头兵，深圳房地产市场的发展一定程度上正是中国地产的先锋和缩影，而在座的各位正置身其中，成为推动中国地产成熟和发展的重要力量！我建议，先请大家用热烈的掌声，送给正在地产业界不断努力奋斗的同行，和最伟大的自己！

谢谢各位！近期，银监会开展对16个热点城市的商业银行房地产业务进行专项检查，引起市场广泛关注。此次专项检查是监管部门从房地产市场融资角度进一步落实中央房地产调控精神，是前期各大热点城市提高首付比例等限贷政策的延续，也是上交所暂停房企债券融资的又一重要举措。从年初的狂飙突进，到年尾的如履薄冰，这一年，深圳和中国的房地产市场都发生了些什么变化？作为业界人士，如何了解先机，掌控时局，应对这些变化？相信关注中国地产年会的朋友们都想从今天的论坛当中，得到思想的启迪和专业的指导。

房地产作为与国计民生息息相关的产业，它的变化与国家的进步和时代的转变密不可分。当互联网的浪潮颠覆了一切传统模式，房地产行业怎样适时地参与这场深入的变革？互联网思维、共享经济、万众创业……这些新事物的出现，又将如何影响未来的中国房地产市场走向呢？

怀揣着对新生事物的美好向往和房地产市场研究的严谨态度，南方都市报和北京大学汇丰商学院两大机构合力打造了中国地产话语平台——中国地产年会，迄今已是第八届了。2016年，我们再度和中国的地产精英和传媒人士聚首深圳，畅谈中国房地产经营与互联网共享模式的融合之道，探寻地产行业发展的未来。希望今天的思辨和讨论能给各位带去工作中的灵感和策略中的参考，让深圳继续扬首于中国地产界的龙头。

下面，请允许我为大家隆重介绍今天将为我们演讲的两位重要嘉宾，他们是：

中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、教授、博导张平先生

原华为公司高级副总裁、珊瑚群创新加速器创始人，华诺创投创始合伙人孙业林先生

今天光临活动现场的主办方领导和嘉宾有：

南方都市报系党委副书记、南方都市报系总经理钟育彬

南方都市报副总经理沈永淳

奥一网总经理秦川

南方都市报深圳地产家居平台总经理李朝红先生

欢迎你们！

出席今天活动的还有200多位媒体同仁们和地产界的朋友们，让我们用热烈的掌声对诸位的到来表示热烈欢迎和衷心感谢！

自2008年开始启动中国地产年会这一品牌项目，南方都市报已经坚持了八年。这八年，南都以主流传媒的力量监督、推动中国地产健康地发展，到今天实属不易，下面就有请活动主办方之一的南方都市报系党委副书记、南方都市报系总经理钟育彬先生上台致辞。有请！

【论坛正式开始】

【现场花絮】