海外置业再掀热潮 抛弃深圳房买海外值不值得？

关于海外房地产投资的热潮，早已于2013年兴起。而在中国多城实施楼市调控的背景下，再加上与深圳一水之隔的香港也采取征收印花税的措施，近期关于全球资产配置的话题再度火热。

近期发布的一份中国（大陆）《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示，未来有海外投资、海外移民的需求，而地产是最为热衷的海外投资标的，占比达43.4%。

然而，“海外置业”——看似只关乎到资金，真的有那么简单吗？对此，搜狐焦点网与排名前列太平戴维斯国际物业住宅深圳负责人成陈作客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》，为购房者揭开海外置业背后的吸引力和风险。

海外置业门槛不高 深圳房价甚至超过伦敦

近年来，“全球资产配置”的说法很流行。此前进行海外房地产投资的大部分是高净值人群，但去年以来，由于国内一线城市房价的上涨，普通购房者也选择转向海外买房。“海外置业”——看似遥不可及，却已经渐渐成为很多中国购房者正在做的事情。

在成陈看来，海外房地产投资并不是高净值人群的专利，它的门槛一点都不高。她指出，深圳部分片区的房价甚至已经超过了伦敦。

据其介绍，伦敦的亚洲商务港到市中心的距离，相当于从南山到福田，地理位置非常好。在这里，一套套内面积50余平的房价，售价差不多300万人民币。而主持人正东则透露，其在深圳原关外买了一套50多平的小户型，总价就已经接近300万元。

海外房产没有“限购限贷”之说

事实上，如今海外房地产投资话题再度火热，始于10月的这波调控潮也是原因之一。目前，北上广深对购房资格设置了门槛。以深圳为例，外地户籍在深购房，社保连缴年限从3年提高至5年；而在贷款方面，无房无贷记录首付3成，无房有贷记录首付5成，此外，二套房首付高达7成，这些政策把大部分的投资需求挡在门外。

然而，在海外，这些都不是问题。成陈表示，海外并没有限购、限贷的说法。中国人在海外，尤其是在英国置业，可以用自己的税收或每月流水去申请贷款。而在贷款成数方面，在英国较低可以申请5成，较高可贷到75%；也就是说，在英国买房，首付较低可达到2.5成，比深圳的还要低。

海外置业租金回报率可达10%

此外，投资海外房地产，投资者们也会考虑到租金回报率。成陈介绍到，深圳的租金回报率约1%-2%，海外一般在4%-6%，甚至有些地方可高达10%。

对此，她分析到，海外房产租金回报率高有两个原因，排名前列，海外市场比较透明；第二，政府会根据民生进行地产方面的调控。如果稍微偏远一点的地方，其升值潜力不是特别乐观，但中心城市——例如纽约、伦敦、悉尼，这些大城市的基本面很好，房产抗跌性很强，升值的幅度也很高。

海外置业要注意持有成本 各国规定不同

尽管海外部分城市房价便宜，投资者也不能忽视海外房产的持有成本。2009年次贷危机发生，美国底特律很多豪宅都是以1美元的交易价格挂牌，却乏人问津，原因就在于买家需要以豪宅市场价为当地政府交纳高额房产税。

成陈介绍到，和买房相关的一般主要是指房产税，房产税是非常复杂的系统，海外各个国家的情况都是不太一样的，比如纽约市中心区域住宅的租金回报率差不多是4%左右，但是纽约住宅房产有可能需要缴纳房产评估价值1.5%-2%的房产税，评估价一般是70%-80%的市场价，这样看起来，两者的租金收益率其实都可观。

与纽约不同，新加坡并不征收房产价值的房产税，如果业主出租，有可能基于每年的租金收益征收分版税，相当于香港征收房地产部分物业税，只是利率不同，香港的房产税中还有另外一部分，不管房产是非出租都需要缴纳。

欧洲方面，德国对于抑制炒房也是非常重视的，在房产税方面花样非常多，有土地税、二套房税、租金收入所得税、资本利得税等等。

各国对房产税的规定并不同。如果要在海外买房，成陈则推崇英美。相比于美国，她认为英国养房成本相当低，因为英国没有房产税，在英国买房只需要交纳三部分费用：排名前列部分是购房费用，第二部分是印花税，第三部分是律师费，其他那些很细小的费用基本上可以忽略不计。

因此，在英国买房，持有成本主要有两方面，一个是物管费，另外一个是地税。地税方面，不同城市在征收上会有不同的幅度。成陈算了一笔账：一套房产一般都是300镑到500镑之间，如果乘以现在的汇率，也就是两千多元人民币。如果再算上物业管理费，每个项目在不同地区会有不同的波动，正常来说，一套房产的物业管理费人民币在1万-2万之间/年。

此外，成陈还提及，英国政府的经济市场非常开放，不管是英国人也好、外国人也好，全部都会有免税额度，一年差不多1万镑，折合人民币8万多元，如果投资者的租金收益算上来，减掉支出部分，基本上就不需要交任何税，还不到征税额。