律师：深圳小产权房的坑有多大？别等跳了才知道

8月份，位于龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦被认定为违法建筑，将于今年10月8日进行强制拆除，并将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。

这一强拆新闻引起了社会广泛的关注，同时小产权房的交易也降至冰点。那么，小产权房现在到底还能不能买？对此，搜狐焦点网与广东信荣律师事务所主任张茂荣律师一起做客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》节目，为购房者解答疑惑。

产权房到底是什么？

政府：04年实现土地国有化，深圳没有小产权房

在法律术语当中，并没有小产权房这个概念。小产权房是民间对于集体土地上所建房屋的俗称。而深圳则有其特殊性，深圳市的小产权房与内地是不一样的，2004年深圳已实现全部土地的国有化，正是因为这一点，深圳政府不认可深圳有小产权房。但是由于小产权房是约定俗成的概念，普通人认为除了红本产权证以外的、不能上市交易的相关房屋都是小产权房。

小产权房能买吗？

合法风险大，违法不能碰

深圳人认为的小产权房可以分为两种——合法建筑和违法建筑，首先是合法性质的，比如军产房经过合法报建手续、集资房有政府审批，如果有开工许可证，有相关报批文件，这些房屋的存在是合法的；另一种则是违法性质的，就像龙华这两栋，本身它的建造就是违反法律的，所以存在有可能被拆除的情况。两者较大的区别就是会不会被拆除。

那么，合法小产权房能不能买呢？首先一个前提是，小产权房不能上市交易，所以不能办理过户，因此它的价格低于商品房。但是合法小产权房，比如军产房、集资房或者是办理了其他的保障性住房取得绿本的，能不能买？从合同角度来说，签了买卖合同，双方约定将来办了红本房产证进行过户的话，这个合同就是有效的，这种房子是可以买的。但是，它的违约风险特别高，比如说绿本转红本需要一定的条件，不能即时进行转让，那么在房价暴涨的情况下，很容易发生纠纷，比如业主不卖了，发生违约。而违章建筑很显然不能买卖。

深圳小产权房有望转正？

不同时间不同政策，但只有合法建筑能转正

小产权房历来是比较考验政府智慧的选择，到底何去何从，政策性相当强。所以购买小产权房能不能转正，跟不同时期的政策有关系，能够确定一点的就是能够转正的一定是合法报建的。比如有绿本产权证的房源，具备一定条件，有明确法律依据，则可以转成红本。

回迁房能买吗？

风险大：无权属证明，易遇一房多卖

有个关于大冲回迁房的典型案例，当时一个村民回迁了十几套房子，只跟华润这边签了回迁协议，然后就把其中一套房子出售了，这套房子125平米，成交价380万。客户付了全款，后来却发现，原村民下落不明，欠了很多钱，这个房子可能还被多次买卖，同时欠担保公司很多钱。据了解，起诉他的已经有很多单了。而大冲回迁房的开发商没有进行初始登记，房产证更没有办到回迁村民的名下，导致房子现在没有权属证明，现在连查封都查封不了。

很多人说回迁房很便宜，位置还很好，到底能不能买？我认为，风险确实是比较大的——首先村民出售的时候是没有取得产权证的，所以买家没有办法查明和控制房屋的状态，很容易存在一房多卖的情况。卖方可能会签不同合同，卖给不同的人，收到款以后，卖方落跑，买方就很麻烦。

如果买，怎样防范风险？

做明确约定，增加卖方违约成本

首先还是要有个区分，对于违法建筑是明确不能买的；对于有报批手续，有绿本，甚至有军产证的房源来说，还是要注意防范风险。它的风险就在于有些房源不能办理过户手续，所以实际上买方买的是一个使用权，而不是所有权。

那么风险怎样防范？首先在合同缔约上面，要明确做出详细的约定。除军产房之外的，已经有合法报建手续的，特别是取得绿本的房源，明确约定在具备转红本条件的情况下，及时办理相关过户手续，同时约定高额违约金。通过这种方式，就增加了卖方的违约成本，减少卖方违约的案发率，并且在操作层面上就比较容易操作。

价格和风险综合衡量，如果确实风险比较大，价格又拉不开的情况，我们还是建议首先买商品房。

——广东信荣律师事务所主任张茂荣律师