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深圳史上最严限购 房价或冰封刚需迎最佳买房时机

2016/10/05 08:20 来源: 搜狐焦点网 评论
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在一大波政策袭来的国庆假期,3.25楼市政策出台刚满半年的深圳楼市,也在10月4日晚再出限购新政。政策变化内容主要有以下几点:

1、户型:恢复90平及以下户型不得低于70%的政策;

2、社保:外地户籍在深购房资格,社保连缴3年改为5年;

3、贷款:认房又认贷,无房无贷记录首套3成,无房有贷记5成,二套7成;

4、限价:不得超备案价!

深圳此次限购政策受影响最大的将是改善型置业者。业内人士分析,由于认房又认贷政策的改变、以及首付比例的提高,对改善型需求的购房者资金提出了更高的要求。按照深圳目前最畅销的三房计算,总价以在500万左右的为多,目前首付为150万,修改后首付要250万。而针对楼市量价上,成交量可能连续冰冻三个月,新房均价或降至6万/平以下,二手房价格跌幅或在15%左右。

9.30以来中国楼市进入了限购模式。天津、北京、成都、无锡、济南、合肥、武汉、深圳相继进入限购模式,这其中不少是今年第二次发布楼市限购政策,比如武汉、合肥、上海,而像无锡、成都、济南这些房价一直相对稳定的城市可以说是史上第一次限购。

专家评论表示,接连不断的限购政策表现出了政府层面对楼市过热的认识,以及扼制投机、炒作的决心。

3.25前后深圳房价对比

    深圳楼市3.25新政出台之后,深圳新房价格并没有得到太大抑制。4月,深圳一二手房均价比3月跌幅不超过1%;反而由于新政造成了购房者观望的心理,市场在成交量方面受影响较大,4月深圳新房环比大跌47.5%、二手房更是暴跌54.5%。

深圳9月一二手房销况

3.25限购政策还在继续实施的情况下,美联物业全国研究中心数据显示,9月深圳新房成交均价达到63109 元/m2,比3月涨幅达到26.25%,成交量则依旧处于低谷状态仅2510套。

3.25之后深圳为何还要再出限购政策

虽然有网友表示目前深圳楼市很健康,不需要调控,但当前成交量底、房价却一路从4w涨至6w的情况,不仅是深圳楼市供给和成交结构等因素造成的,更不能排除投机性购房的因素。

从数据来看,深圳“3.25”新政之后,楼市成交量有了很大幅度的缩减,直至9月依旧没有恢复“3.25”之前的水平,甚至可以说连之前的一半都达不到。然而在成交价方面,除了4月房价有了1%的极小幅回调,5月开始深圳房价依旧一路高歌,一度冲破6万/平的均价。高房价和较高的投机需求是本次政策的主要对象。

深圳历次新政对房价的影响

3.25新政对房价的影响  

2016年4月深圳一二手房成交价环比下跌不足1%,成交量则均呈现大跌的情况。其中新房成交量下跌47.5%,二手房下跌54.5%。

10.4新政的影响  

▲ 深圳史上最严楼市限购会给房价带来怎样的影响,我们下月见!

专家观点

资深财经评论员 严跃进

深圳此处收紧限购,从外地人社保缴纳三年提高到五年,体现了严厉管控的模式,或打乱部分购房者购房策略,为近期最严厉政策,使得外地人购房门槛提高,是对上海“3.25政策”的模仿。近期其他城市受此影响,恐慌性购房需求会上升,进而推高成交量。

其他政策核心内容在于三点。第一是增加土地供应,以积极补库存。第二是改进供应结构,重提90/70户型政策。第三是打击土地资产泡沫,高价地配建保障房的约束将提高拿地成本。

住房信贷政策调整,使得有未偿付贷款记录等类型的购房者购房压力增加,这会有效抑制二套住房的购置。同时使得首套购房的信贷获取相对受保障。尤其是即便是无房购房者,若曾经贷款过,那么购房首付比例也会提高到五成,显然影响较大,或影响近期改善型购房需求的释放。

深圳房地产研究中心高级研究员 李宇嘉:

“打击楼市投资投机 深圳新房均价或回落至6万/平以下

此次的调控政策之严厉,出乎一部分人的意料,尤其是针对非户籍购房者方面。但实际上,去年以来深圳房价暴涨,再加上在资产荒的背景下,很多外来购房者在深置业进行资产配置,在这样的背景下,“深八条”在325新政的基础上提高对非户籍购房者的门槛。

之所以在325之后再出台调控政策,在他看来,主要是有两方面原因。据深圳市房地产研究中心监测,今年8月成交量是2014年以来最低,即便9月有所回升,但基本低位徘徊;但实际上,是因为房价处于高位,投资投机的资金都在观望,据其监测,投资客的比例在25%左右。此外,国家的货币政策整体仍然是宽松的趋势,虽然房贷利率方面可能不会再宽松,但在这样的背景下高净值人群、外来投资客都进入深圳楼市进行资产配置。

而在该调控政策对深圳楼市的影响方面,李宇嘉认为,短期会是利空,成交量会有所下降,如果成交量连续三个月处于冰点,价格将会松动。其预计,深圳新房均价将会降到到6万/平以下,而二手房价格也会有15%左右的回落。

深圳中原研究中心总经理 王飞:

“新政遏制全民炒房 投资占比高区域房价将率先下调”

王飞认为,325新政后,成交量虽持续徘徊在低位,但事实上,深圳楼市近期已有回升的势头。而且深圳整体投资客占比已处于一个相当高位的水平,大概已超过30%,深圳楼市处于一个全民炒房的状态,所以要进行调控,这也是从上到下主基调的体现。

谈到新政将对深圳楼市产生的影响,王飞表示,首先,成交量基本到年底不会有太大回升,其次,深圳一些投资投机占比高、此前炒作营销过度的区域,房价会率先出现调整,最后,局部可能会带动全市,如果直到年底,成交量都一直很低的话,加上明年春节的影响,全市房价将有可能下调。

深圳职业技术学院房地产研究所所长 邓志旺:

“对深圳自住是个机遇 10%-20%刚需会被新政排除在外”

邓博士认为,此次调控在一定程度上超过大家的心理预期,对市场影响比较大,短期来说尤其对于处于成交和即将成交的购房者心理影响会比较大,对交了定金和签了认购书还没办按揭的购房者则会有一定的焦虑。而交了定金退房的比例都会比较高,退房会影响成交量并会大为下降。刚刚开盘和即将开盘则会调整推盘节奏,让市场消化下政策的效应。

从长远来看,对市场起到比较大的作用,对打击投机有一定的力度,对一、二手楼的成交量会有非常大的影响,会下降的比较大,但价格不会有大的影响,会略有下降。更多的开发商比较成熟,大规模的降价可能性不大,会以推迟入市和会有促销来应对调控,开发商会先观望等待市场消化进程。目前来看,整个市场会表现供应量和成交量会减少,市场价格平稳会略有下降,促销活动增多。

他还认为,本次调控对于刚需来说影响不大,对于深圳自住的来说是个机遇,房价如果有可能下调以及买房没那么疯狂的话,就可以选到合适的户型。10%和20%的刚需或许会被排除在外。

网友观点

>>>>唐家三藏:比325惨多了

>>>>草娃娃:房价跌个30%轻松吧。。。。

>>>>超级特工欧米茄:国家的调控还是给力的

>>>>披着羊皮的狼:也不看人均面积,一刀切死刚需改善

>>>>L先生:临深的死的惨

>>>>悟空:降一点。让真正刚需上车。也是好事

责任编辑:方吟竹  JN074
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