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19万亿杠杆资金卷入房市 地产泡沫已接近爆破?

2016-09-21 11:56:38 来源: 搜狐焦点网

5105套,9月19日杭州房市成交的数据刷新了历史较高纪录。杭州告急的同时,济南也出现疯狂买房的场景。9月17日,某楼盘在济南奥体中心开盘,首期推出1224套房源,两个半小时便被一抢而空,销售额达11.06亿。

楼市疯狂远不止于此。几百万的房子像白菜一样子被抢购,上海的离婚登记处因为离婚太多而限号,......这也导致8月70个城市的房价上涨了,不论是新建商品房住宅平均环比涨幅(1.26%),还是二手房住宅平均环比涨幅(0.89%),均创造了2014年以来较高峰值。

为什么会去抢?“G20是杭州房市突然火爆的催化剂,这一催化剂,将杭州房市的熊熊大火点燃。”喜投网董事长黄生撰文称,催化剂的背后,本质是货币,因为一线城市严格限购,导致货币开始流向部分二线城市,而在这些投机货币的带动下,迅速上演一次抢房的尖峰时刻。 

高达19万亿的杠杆资金

房贷占居民户中长期贷款比例就能说明全民为房疯狂。2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%,此前该数据较高为2014年,当时的占比只有85%。 对此,前亚太城市房地产研究院院长谢逸枫曾表示说,资金杠杆猛于虎。

据牛熊交易室撰文称,截至2016年6月底,中国个人房贷余额为16.55万亿元,按照此推算,到9月底房贷余额将达到17.9万亿左右。这其中的11万亿是在2011年9月之后产生的,短短的5年时间,房贷余额从6.9万亿狂飙到17.9万亿。这还仅仅是金融机构口径统计的房贷,如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等,估算还得加上1万亿元。也就是说至少19万亿的杠杆资金卷入房市。

这让人想起了2015年的股市大崩溃,当时令人闻之色变的股市杠杆资金有多少呢?记者查知,当时的股市杠杆资金不到4万亿元。

试想,4万亿融资让股市从泡沫到崩溃,19万亿对房市如何? 有业内专家表示,此轮房地产泡沫是一个典型的杠杆资金推动。

央行此前公布的的数据显示,今年7月末金融机构人民币中长期贷款余额达到了惊人的58.38万亿元,较2001年增长超过50倍。从增量来看,仅今年前7个月人民币中长期贷款余额就增加了5.84万亿元。照此增速计算,今年人民币中长期贷款余额年度增量有望打破2009年6.74万亿元的历史新高。

首先是居民杠杆率猛增。某指数研究院向记者提供的数据显示,中国的居民杠杆率近年来增长非常快,居民的负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%,而2016年有望达到44%。同时,个人房贷增量持续大涨。今年上半年,个人购房贷款增量达到2.37万亿元,去年整年的增量也不过2.66万亿元。

统计局的数据更令人吃惊:1至7月份个人按揭贷款13305亿元,增长54.6%。由此可见,目前个人住房按揭贷款仍是各个银行争夺的优质资源,这就是居民大加杠杆的原因。

同时,今年以来开发商集中发行公司债,成为助推房价上涨的另一个杠杆,由此诞生300个“地王”。据统计,截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元,平均利率仅为5.16%,规模达到2015年全年的151%。

可以预见,“只要中国的货币投放不改变,还会有更多的资金涌向二三线城市”。 顾海对记者说,当前的房市持续上涨是宽松的信贷造成的,“一旦杠杆资金要是跟不上,当年海南房市的悲剧就会重演”。

一枝独秀的房贷

据上市银行2016年半年报显示,4家国有大行上半年新增贷款55.72%投向住房按揭领域,达13790.38亿元;A股上市银行上半年新增贷款46.58%投向住房按揭。目前多家银行对于住房按揭贷款仍十分看好,判断其仍是低风险的优质投放领域。

央行公布的7月金融统计数据显示,当月人民币贷款增加4636亿元。分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元;以房贷为主的住户部门中长期贷款占比102.96%。

8月金融统计数据显示,当月人民币贷款增加9487亿元。分部门看,住户部门贷款增加6755亿元,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。以房贷为主的住户部门中长期贷款占比55.71%。

虽然目前,房贷在新增贷款占比中增长有所放缓,但成为拉动新增贷款增长主力的局面并未改变。

地产泡沫可能已接近爆破的临界点

据09月21日,瑞银(UBS)警告称,中国大城市房价的快速上升可能意味着房地产泡沫正在膨胀至破裂点。

瑞银(UBS)经济学家汪涛在周二的一份报告中称,“房地产市场强劲的反弹并持续到2017年的话可能增加另一轮向下调整的风险。投资者应密切关注房地产销售,新房销售和房地产短期投机的上涨可能会增加中期下行的风险。”

今年迄今为止,中国房地产2016年销售增长迅速,较上年同期增长了25%。经过两年的衰退后,去年同期房地产开始同比增长12%。

到目前为止,一些城市的房价已经累计上涨了30% - 40%有的甚至上涨了50%。虽然房价的涨势仍在持续,但许多小城市仍挣扎在供给过剩中。

汪涛说,“房地产复苏有助于稳定国内需求和整体经济,但最近各大城市房价同比达 30%涨幅加剧了政策制定者对房地产泡沫再次膨胀的担忧,尤其是当前杠杆率大幅上升。”(整合于中金网、华夏时报、21世纪经济报道)

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