深圳地产数据全面回落 膨胀式发展渐近尾声

国家统计局8月12日公布的数据显示，今年1-7月房地产开发投资、商品房销售面积及销售额的同比增速均连续第三个月放缓，土地购置面积降幅扩大，新屋施工及新开工面积增速持续放缓。同时7月份工业增加值、固定资产投资还是零售销售均较6月出现了回落，而且M1与M2之间的剪刀差持续增大，导致流动性风险加大，未来降准降息的可能性下降。随着楼市调控重启，在沪深、长三角等楼市新政带动下，加上监管围绕去杠杆化，多重利空下，之前膨胀式发展将逐渐接近尾声，同时需警惕中性货币政策下，资金面的约束给楼市带来的负面影响。

根据深圳中原研究中心预测，8月份全市仅有9个项目公开发售，同时截止上半月，全市仅有1个住宅项目获得批售。现阶段新房市场仍然较为平淡。同时现阶段房价持续高位，客户观望情绪较浓，在未来房价上涨空间有限的情况下，入市积极性仍然低位徘徊。值得注意的是，一些项目因为定价合理，蓄客时间较长，销售率较为乐观，不能客观反应市场热度。

根据深圳中原研究中心监测，上周（8.08-8.14）一手住宅成交601套，成交面积6.7万㎡，环比分别下降了11.9%和2.6%；二手住宅共成交1616套，成交面积约为13.12万㎡，较上期分别上升23.45%和21.52%。进入8月份以来，项目定价持续较高，客户观望情绪浓厚，预测未来一段时间市场热度恢复速度仍然较慢。

【土地成交情况】3宗商地0溢价成交

上周（8.08-8.14）有三块宗地成交，分别为两块商业用地和一块工业用地，溢价率均为0.虽然今年以来土地市场较为火热，其主要表现在住宅用地方面，对商业用地和工业工地影响较小。

【一手供应分析】销售量较前期增加

上周（8.08-8.14）全市仅有融湖时代花园一个项目获得批售，批售套数为397套，面积为3.5万平。

上周全市仅有2个项目入市，共有448套住宅。与前期项目的推售套数相比有所增加。其中融湖中心城二期主推刚需户型，开盘销售量乐观。

【一手成交分析】新房成交量跌价升

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（8.08-8.14）一手住宅成交601套，成交面积为约6.7万平米，环比较前期分别下降了11.9%和2.6%。由历史数据可以看出，现阶段成交量仍然处于中等偏低位置。结合6、7月份新增住宅套数及面积总量较少，预计未来一段时间内，新房成交量将会持续低位。

上周新房成交均价为64812元/㎡，连续第二周站在6字头上，环比上涨3.5%，较前期小幅上升。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

区域来看，宝安和龙岗是全市的成交大户，占全市总成交量的76.7%，其中龙岗成交占比为42.4%，宝安为34.3%。南山本周占比为17.3%，成交均价为95636元/㎡，依然是本周成交均价较高的区域。上周除龙岗均价较前期下降之外，其余区域均有所上升。陶柏莉花园一期以48套的成交量居于榜首，壹成中心花园以43套的成交量位于第二。

【二手成交分析】成交量回升明显

根据深圳中原研究中心的监测，上周（8.08-8.14）二手住宅共成交1616套，成交面积约为13.12万㎡，较环比分别上升了23.45%和21.52%。虽然上周成交量回升明显，成为5月份以来较高的周成交量。但由于成交备案具有一定的滞后性，现阶段市场热度仍然较低。在前期量价双双严重透支的情况下，刚需客户购买力难以满足居高不下的二手房价，同时结合未来货币政策趋于中性，在去杠杆化的监管政策下，未来市场全面回升阻力较大。

从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51006元/㎡，环比下降8.55%。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。  

从二手成交的分区情况来看，上周成交的1616套二手住宅中，龙岗、宝安占比都在2成以上，其中龙岗占比高达24.7%，位居全市首位。罗湖，福田，南山的占比分别在15%-19%之间。

就外围环境来看，受企业支出和出口拖累 日本二季度GDP大幅回落，同时上周五公布的美国8月密歇根消费者信心不及预期，英国退欧负面影响仍然存在，整体来看，现阶段经济复苏较慢，全球环境仍然较为动荡。

国家统计局公布中国7月宏观经济数据显示，无论是工业增加值、固定资产投资还是零售销售均较6月出现了回落，民间投资增速再创历史新低，金融数据亦全面滑坡。值得注意的是金融机构新增贷款只有4636亿元，环比少增9164亿，其中居民中长期贷款4773亿，同时M1和M2，分别增长25.4%和10.2%， M2增速的回落至一年来的低点，M1与M2之间剪刀差持续加大，导致流动性风险持续加大。结合今年以来，一线城市房价一飞冲天，去年就飙涨了50%的深圳房价今年持续走高，诸多二线城市楼市同样火爆。这引发了房地产市场泡沫化的担忧，伴随着国家重启楼市调控，在深圳、上海、苏州、南京、合肥等地新政带动下，加上多项降杠杆政策推进、货币政策维持中性，楼市或逐步趋冷。多重利空下，预计进入四季度之后，新房成交增速继续下降。