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深圳新房低预期15%入市 去化回升或带动二手市场

2016-05-30 18:18:55 来源: 搜狐焦点网

5月已临近尾声,深圳市场特别是二手市场回升的速度仍慢。跟我们之前预期一致,新房市场将成为调控周期中的重要风向标,价格优惠程度直接决定后期市场预期和成交量的回升力度。5月新房入市的节奏仍慢于预期,截止30日,公开发售入市的项目也仅17个。但同时也要注意的是,近期新盘价格相比预期或周边二手价格的力度也在加大,10-15%左右的折扣已非常普遍,一二手倒挂情况常见,这也直接拉动了近期新盘的开盘销售率,八九成的销售情况再现。周末入市的5个项目,受益于低价带来的直观利好,3个项目销售率都在8成以上。

新房低价热销虽然会带动市场包括二手一线经纪人的信心,但短期内信心仍会受到低迷的二手成交的影响而波动震荡,本周深圳中原经理指数在上周的基础上回落5.3个百分点,为46.73%,又降至50%荣枯线之下;然而上周深圳中原报价指数上升1.6个百分点,二手业主报价仍维持僵持,短时间内市场信心仍维持僵持震荡的局面,进而影响二手成交量的有效回升。

截止到5月29日,5月深圳新房共成交2007套,22.12万平,较4月分别下跌14.2%、12.4%。深圳二手共成交3159套,26.86万平,较4月分别下跌62.9%、62.7%。必须看到的是“3.25新政”对于市场的调控效应已经凸显。5月以来新房市场实际成交略有回升,可以预计6月的新房成交量会有所回升,但二手成交量短期内仍没有看到明显复苏的迹象。

上周入市项目价格低于预期 去化率高

上周(5.23-5.29)有光明1宗商业用地成交,溢价率分别高达61%,建面2.03万平,楼面价14071元/㎡,相比之前坪山的地块价格虽低,但对于光明片区来说价格已属较高水平。全国的地王热现象仍将持续推高一二线城市的地价和房价。

从推盘来看,虽然前几周入市仍未有起色,但上周(5.23-5.29)明显开始加快,有5个项目共962套房源入市,较上周的674套新房再次上升了43%。从近期入市的新房来看,价格明显是打开客户心理防线的最有效工具,不管是宝安前海中心的中高端项目还是龙岗的刚需项目,价格都大幅低于预期。所以周末入市项目中有3个开盘销售率都在八成以上。

新房成交量小幅上升 预计趋势将持续

根据深圳中原研究中心的监测,规土委数据显示上周(5.23-5.29)一手住宅成交579套,环比上升10.7%;成交面积为约6.34万平米,环比上升2.9%。总体来讲,受近期销售转好的拉动,上周新房成交量开始小幅上升,预计这种趋势仍会持续。

上周一手成交价格约为59068元/㎡,环比下跌4.5%。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响,单周价格参考意义有限。

分区域来看,受深业东岭成交带动,罗湖上周占比明显上升近一成。龙岗占比仍居首位,超3成;其次为宝安和南山。南山高价楼盘备案减少,也使得上周新房均价在高位上得以小幅回落。

二手房市场仍僵持 高位盘整无大幅下跌

根据深圳中原研究中心的监测,上周(5.23-5.29)二手住宅共成交748套,成交面积约为6.57万㎡,较上周分别上升12%和23.8%。5月的4周中仅有一周成交在千套以上,平均成交套数仅有806套。随着一二手价格持续倒挂,二手成交回升的可能仍继续依赖于新房市场成交回升带来的信心好转。

从上周的情况看,二手住宅成交均价仍为50340元/㎡,环比下降1.08%,近期二手价格仍维持在高位上盘整,没有大幅下跌的迹象,因而也必然使得二手买卖双方僵持的周期拉长。在此需注意由于单周成交总量的原因,成交价格易受成交结构的影响,周数据的价格波动较大,参考价值有限。

从二手成交的分区情况来看,上周成交的748套二手住宅中,龙岗仍以2成以上的占比居各区之首。除盐田之外的其余四区基本均衡,维持在15-20%之间。

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