“旧改新政”传言搅动深圳地产界神经

近日，一份《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称“暂行措施”）内部征集意见稿在深圳地产圈流传，其中100%业主同意才能拆迁与拆赔比1:1两项意见引起人们广泛关注。不少网友后台留言表示，该意见实施难度大，若落实的话深圳城市更新推进工作将更加艰难。业内专家认为，政府应调低同意率，建议政府弱化强制性手段，通过创新手段解决拆迁这一城市更新难题。

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100%同意基本不可能

暂行措施传出后，其中两点引起了众多网友的广泛讨论。其一是，明确区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批；另一点则是，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上是1：1。大部分网友认为，一个旧改项目要得到100%的同意基本不可能实现，这无疑加大了旧改的难度，且1:1的拆赔比并不能让大多数业主满意。

专家观点：或带动房价上涨

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强分析，意见里1:1的拆赔比实际上指的是套内面积，换算成建筑面积相当于目前旧改1:1.3的拆赔比，与现在的市场水平基本相符。对于100%业主同意才能实施拆迁的意见，他认为，目前的旧改实则是业主与开发商的一场无序的博弈。在这个博弈中，业主有房子做筹码，他们有退出权。而开发商一旦进入旧改就没有退出权。导致现在很多城市更新处于停滞状态。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，若100%业主同意才实施拆迁，旧改的速度将会回归到过去几年缓慢推进的格局。深圳的土地供应和住房供应又将趋紧，房价上涨动能又将发力。若政府将拆迁的同意率稍微降低，对房价的控制也会产生截然不同的结果。“深圳土地供应主要靠旧改，如果没有旧的土地腾出来，供应量上不去，供求关系解决不了，房价就会上涨。但如果同意率达到99%便可实施拆迁，即使只是降低一个点，它所增加的供应量是很大的，对房价控制也会产生很好的效果。”宋丁说。

宋留强告诉记者，解决拆迁不能单纯依靠强制性的思维和手段解决，强制性手段是效率较高的手段，但在目前很难实施。政府应该依靠创新性的举措，如建立城市更新信托、城市更新基金，有第三方资金或政府资金在前期解决资金问题，解决居民普遍担忧资金链断裂导致旧改停滞的问题，旧改推进就会容易得多。