深圳房价再创新高 住房贷款杠杆用到优质

持续领涨全国的深圳房价2月份再创新高。记者调查发现，除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。专家分析指出，这一现象值得关注，一定要警惕出现“杠杆上楼市”。

深圳住房贷款杠杆用到优质

深圳市规划和国土资源委员会1日发布深圳2月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72．12％、环比增长3．40％。2月虽遇春节，但深圳楼市成交依然保持高量水平。

事实上，根据国家统计局数据，深圳自去年4月以来持续领涨全国房价，从2015年4月的同比增长0.7％一路升至2016年1月的同比增长52．72％。

深圳是一个“全移民”城市、毗邻港澳、土地空间有限、住房自有率低、产业空间大、年轻高端人才的聚集地，在这个背景下，深圳房地产市场在短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾。但深圳市房地产研究中心主任王峰认为，这一长期存在的矛盾不足以支撑房价的短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

深圳中原地产总经理郑叔伦也认为，少有的宽信贷是深圳楼价暴涨的主因。

记者调查发现，深圳楼市的加杠杆态势明显。人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40．0％。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2．1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65％，远高于“北上广”三市，同比高3．2个百分点，与70％的较高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了优质。

另外，业内人士分析，量价齐升的背后还有一个重要推手，即投机需求逐渐入市。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10％涨至目前的25％。深圳楼市炒房者众多，与深圳限购政策相对宽松不无关系，一些炒房者通过“假离婚”“养房票”等行为规避限购政策。

众筹、P2P、首付贷，高杠杆或成深圳房价过快上涨推手

记者采访发现，除足额使用银行贷款外，众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品的出现，已成为推动深圳房价过快上涨的新动向。

据记者调查，2015年以来，深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款，这些产品为购房人变相发放可用于首付的贷款。

以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”较低可贷1万元，较高可以贷到房屋总价的20％。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8％至12％的P2P产品，然后对外发售。

还有拼房网类的房产众筹平台，投资者较低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。

记者研读拼房网的“众筹暨委托合同”发现，这是一种在发起人资金不足的情况下，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费。以此前成功募集的一个学位房为例，合同约定将在该房产购房手续完成之日起第11个月开始出售，出售收益按出资比例分配。据悉，目前该平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77％。

业内人士认为，首付贷和众筹购房，突破了深圳首付比例不得低于30％的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。

据新华社电