龙华前海地块双双遇冷 深圳开发商谨慎对待后市

9月23日、9月22日，位于龙华和前海两商业用地双双一锤落定，在没有任何竞争对手的情况下，龙光和前海恒昌科技均以底价112.5亿和9.8亿成交。最终龙华地块实现楼面价1.94万/平，前海地块实现楼面价1.4万/平。

龙华商业扎堆制约地块价值

9月23日拍出的龙华地块位于地铁红山站西侧，周边的二手房均价已接近5万元/平，而与该地块仅两站地铁站之隔的龙光玖龙玺项目地块在竞拍时，曾竞价达到85次，溢价率达到了85.3%，以46.8亿元的价格创下了深圳总价地王。在2013年，该地块附近的中海锦城项目地块在竞拍时，竞价也达到了66次，溢价率达到了91%，以38.2亿元的价格创造了当时的住宅宅地地王。而且该地块紧邻地铁站，周边暂时没有任何遮挡物，位置和景观均不错。因此，该地块在公告之初，就有业内人士预言，深圳新的总价地王或将诞生，只要溢价率超过20%，就可以超过目前兆华斯坦在前海134亿拿地的记录。

红山地铁站西侧为龙光商业地块，东侧为招华商业地块

9月23日龙华地块拍地现场

出乎意料，15：00分，搜狐焦点网记者到达现场之后排名前列个发现，参与竞拍的企业只有一家，最终龙光以112.5亿元的价格底价成交。去年招商和华侨城在拿红山地铁站东侧地块时，虽说经过20分钟24轮竞价，但也仅有两家竞买人争相应价，1号为招商房地产有限公司&华侨城房地产有限公司联合体，2号为华侨城酒店置业。其实，深圳市华侨城酒店置业有限公司与深圳华侨城房地产有限公司同属于华侨城集团公司。最终招商地产与华侨城联合以30.4亿元总价竞得，楼面价17294元/平方米，溢价率17.9%。

该地块附近主要商业项目统计表

据搜狐焦点网统计，目前在该区域附近已有11家开发商涉足商业地产领域，已开业，在建和待建商业综合体达到了13家，商业建筑面积超过160万平米。也有业内人士指出该区域内的商业体量突然猛增，或在一定程度上制约了该地块的价值。

而关于前海地块遇冷，有业内人士指出，不排除该地块为定制的可能性，前海恒昌科技曾在2014年5月，拿下了位于前海湾片区09-03-03地块。后因受航空限高影响，无法按出让的规划要求实施”，由原本规划的320米限高调整至153米，规划写字楼减少70000平方米恒昌科技，按照甲级写字楼6.5万元/平方米的均价计算，价值损失超45.5亿元。而此次前海恒昌科技拿地起始价拿地或是前海方面以定制的形式弥补企业方面损失。

开发商或已形成共识：谨慎对待后市

2015年8月深圳房价同比大涨超3成，连涨9个月领涨全国，深圳新房均价达36159元/平方米。据深圳市房地产经纪行业协会发展研究部分析称，目前深圳房价在一定程度上制约了拿地的欲望。

在高房价之下，发展商对短期内后市需求的判断有所分化，不少谨慎者都认为在超过3.2万/平米的高价下，后市的住宅需求可能是350万元以内的3-4房单位。

深圳市房地产经纪行业协会发展研究部分析认为，在目前的成交量下，发展商还是相对谨慎的。在2015-2017年的周期里，深圳市内地王出现的概率或逐渐减小。这并不是什么悲剧，而是房地产回归理性后的正态分布。