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深圳领涨一线城市房价 难再现2009年暴涨情况

2015-07-27 08:19:32 来源: 深圳晚报

经过“3·30楼市新政”近4个月的发酵,房地产市场确立了回暖态势,一线城市房价全面上涨。

业内人士表示,经过2014年的沉寂之后,随着一系列楼市利好政策的实施,需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨,成为全国楼市领头羊。值得注意的是,从现阶段来看,房地产市场难以再现2009年疯涨的场景,房价将进入常态化的上升通道。

一线城市率先进入房价上涨期

国家统计局发布的70大中城市房价变动情况显示,自4月份以来,一线城市房价连续三个月出现环比全线上涨。北上广深四大一线城市的二手房价格更是实现同比全面上涨。

在新建商品住宅价格方面,深圳以7.2%的环比涨幅连续7个月领涨全国;上海以2.4%紧随其后,北京和广州以1.6%的环比涨幅并列第三。

同比方面,今年2月到3月,70大中城市新建商品住宅价格全面止涨后,深圳房价在4月份率先出现反弹。而上海则在6月份以0.2%的微弱增长重回新房价格同比正增长序列。这也是上海自2014年8月份以来,出现新房价格同比上涨。

记者近日走访北上深房地产市场发现,在楼市一系列利好政策出台后,从4月开始,一线城市楼市大幅升温。以深圳为例,4月下旬开始,新盘纷纷入市、购房者通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现。万科6月6日在深圳推出万科云城项目,虽然均价高达每平方米5.5万元,但首日销售率就达到95%。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示,6月份深圳一手住宅均价达到每平方米30713元,突破3万元。房价上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示,今年6月份一二手住宅单月合计成交23224套,同比大涨261%,仅次于2009年11月的历史高峰。其中,一手住宅成交7494套,环比增加22.7%,成交面积为76.9万平方米,环比增加26.5%。

德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,深圳近期房价大涨是多方因素叠加所致,一方面,在“3·30楼市新政”等刺激下,房价有了上涨的动力,另一方面近几个月投资客购房现象火速蔓延,带动深圳楼市大幅成交,房价也随之快速上涨。

业内人士严跃进认为,对后市房价上涨的预期,使购房者的行为出现聚集效应,需求暴增但供应一时难以跟上,外加深圳土地资源有限,“6月份深圳住宅库存的去化周期仅有6.7个月,这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。”

“以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期,成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

很难再现2009年那样的暴涨

值得注意的是,在深圳楼市领涨的同时,北京、上海、广州也有较大的上涨幅度。6月20日,北京石景山自住房项目——中海长安雅苑,在售楼处举行首日公开选房,推出的997套房源销售均价每平方米27000元,当天全部售罄。在上海,6月20日,绿地位于上海张江高科的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时,首批240套房源便告售罄。同一天,青浦万达mall楼盘开盘即热销。而在前一天,高端住宅复兴珑御开盘短短2个小时内,近80%的房源就已认购完毕。

据美联物业全国研究中心统计,6月份广州一手商品住宅成交呈量价齐升态势。6月份全市一手商品住宅成交套数和面积分别为9726套、116.75万平方米,环比分别上涨11.35%和14.05%,同比分别上涨62.72%和56.96%。

陆骑麟认为,近期中高端市场成交活跃,成交结构是导致房价上涨的一个因素。“以上海市为例,6月份以来,上海土地市场非常活跃,中环附近土地楼板价达每平方米3万元已经是常态,开发企业高价拿地的同时,一方面刺激了周边房源的成交价格,另一方面高价拿地之后,想要有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品,产品定价也极有可能成为区域之最,由此促进房价上涨。”

业内人士普遍认为,虽然近期一线城市房价上涨,但并不意味着全国楼市将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,我国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低已是必然。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而抑制房价过快上涨。

新闻分析

信贷收紧 降温已在预期之中

在上半年楼市回暖过程中,深圳扮演了“急先锋”的角色。中原地产数据显示,深圳房价6月定基指数相比去年12月涨幅高达22.3%,按照深圳房价6月份的销量,库存去化周期达7个月的低点。深圳国有银行收紧房贷额度和提高首付及贷款利率的做法,依然没有阻挡买房人的热情。不过对楼市最敏感的银行的反应已经能看出他们对深圳楼市风险的担忧。信贷对市场的影响需要一个过程,深圳银行收紧信贷后,深圳楼市降温已在预期之中。

库存依然高位 房价上涨压力大

每当房地产显现出“过热”迹象时,房地产税总会被大家提及,作为给楼市降温的“猛料”。虽然目前关于房地产税在开征时间、具体征税依据、操作细节等方面各方还都在探讨,但房地产税征收的大方向已经明确,针对当前房地产相关税费以交易环节为主的情况,适当提高保有环节税负成为大部分专家的共识。从长期来看,房地产税的根本目的并不是直接针对房地产调控,而是从完善税收体系的角度考虑。短期房地产税的出台,可能会对房地产市场产生一定“利空”影响,不过从上海、重庆此前进行的房地产税试点情况来看,这种“利空”影响并不明显。随着房地产市场的成熟,多数城市的楼市都将从一手房为主转为二手房占主导地位,房地产税费从交易环节向持有环节转移与这种趋势关系密切。相对于过去十多年,未来依靠投资炒房获利的空间将越来越小。不过考虑到通胀等因素,对于买房自住为主的购房者,在任何时候只要客观条件达到了,都可以是买房的好时机。毕竟新型城镇化是一个较长时间的过程,这样的大环境决定了,在“黄金十年”之后,房地产还有“白银十年”。

新闻辞典

去化

销售的意思,去化时间就是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空的时间。如:若某地区去化时间为2年,那么就是指该地区房产市场中,新开盘的楼盘量加上过去已经开过盘的楼盘剩余的数量之和,在2年内可以全部售空。

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