三季度住宅租金冲高回落

　　广州住宅租金市场保持平稳活跃，整体租金相对第二季度有所上涨

　　2014年第三季度，广州市住宅租金市场保持平稳活跃，整体租金相对第二季度有所上涨。根据广州市房地产中介协会发布的市场报告显示，第三季度全市租金为40.52元/m2/月，环比上涨5.41%，中心区域租金为42.18元/m2/月，环比上浮4.79%，外围区域为27.29元/m2/月，环比上涨1.08%。但在第三季度尾声，租金已有冲高回落的趋势。据悉，7月的租赁市场受学生毕业季租房余热的影响，租金处于惯性上涨态势；到了8月，租赁市场的量价上涨得到暂时平抑；而9月市场新增需求趋于萎缩，加上当月市面盘源较为充裕，因此大多数区域的租金水平出现了小幅回落。

　　各区租赁行情分析

　　荔湾区 从各区的具体表现来看，荔湾区第三季度电梯楼租金为46元/m2/月，环比上涨6.93%；楼梯楼租金为34.90元/m2/月，环比上涨4.70%。据中原地产反映，中山八路一带的鞋城和服装批发交易比较活跃，租金第三季度平稳有升；荔港南湾的华侨小学撤销了寄宿班，众多家长需要在附近租房，使得周门板块的租金上涨；珠岛花园由于附近地铁的开通，也吸引了一部分“淘宝店主”，以往租金较为便宜的大坦沙岛租金也在第三季度有所上涨。

　　越秀区 住宅租金一向比较稳定，第三季度为65.50元/m2/月，环比上涨3.50%。豪宅林立的东风东、淘金板块，由于换租人数的增多，9月电梯楼租金出现了回落，但整体仍是稳中有涨。楼梯楼方面，第三季度为44.79元/m2/月，第三季度末东湖板块、五羊新城板块及东风东板块的租金均有小幅的下探，租金水平环比基本持平。

　　海珠区 第三季度电梯楼住宅环比上涨4.49%至48.42元/m2/月，楼梯楼住宅环比上涨5.20%至36.38元/m2/月。7、8月，由于毕业季及考研原因，中山大学周边的新港西、赤岗—客村及江南西等单间及一室小户型十分抢手，导致7月租金环比急升11.38%，9月租金才有所下调。值得注意的是，第三季度工业大道板块的光大花园和富力现代广场的两、三房，无论租金水平或租赁宗数均有较大程度的上升。

　　天河区 电梯楼的租金为52.24元/m2/月，环比上涨了3.51%，楼梯楼租金为41.28元/m2/月，环比上涨了4%。五山板块、车陂—东圃板块、体育中心板块及天河北等板块是全市最热门的租赁板块，租赁市场持续活跃。9月份，由于林和村大量回迁房入市，这些出租屋租金较周边同素质物业低约5%～10%，且为全新未入住的物业，因此对体育中心、天河北一带的租赁市场造成了较大的冲击。

　　白云区 电梯楼住宅租金为35.35元/m2/月，环比微跌0.45%，楼梯楼住宅为25.87元/m2/月，环比基本持平。机场路板块、新市板块是白云区租赁最活跃的板块，该片区集中了大批韩国租客及航空工作人员，其中，时代花园、中意花园及汇侨新城等楼盘放租消化速度非常快；桂花岗—三元里板块因为汇集大量皮具专业市场的人士，租金保持平稳，而新市-黄石一带租金则暂时有所回落。

　　黄埔区 自BRT开通后，区府板块聚集，越来越多天河白领。第三季度黄埔区电梯楼住宅租金下探1.78%至30.64元/m2/月，但楼梯楼住宅租金则上涨11.71%至24元/m2/月。黄埔区租赁市场主要集中在区府板块，而大沙地东、大沙地西一带为地铁物业，租金本来就较高，出租面积又大多集中在25～35平方米，因为造成租金结构性上涨幅度较大。

　　后市预测：租赁需求萎缩 租金稳中趋弱

　　总体来说，租金在第三季度内冲高回落，成交宗数逐月递减。租金整体虽相对第二季度略有上浮，但成交宗数受周期性租赁高峰退去的影响，环比第二季度减少约8%。市场步入第四季度后，也进入了传统的租赁淡季，市场新增需求将再次放缓，租金走势也将稳中趋弱。

　　越秀租金直追天河 全市第二高

　　投资回报率仍难赶上理财产品

　　越秀学位房够抢手众所周知，但越秀小公寓和住宅租金投资回报率如何？也许不是太多人了解。记者咨询了多家中介发现，越秀公寓和住宅果然也十分好租，而且地处旺地，小户型租金更让人惊叹，一套40平方米的小户型可租3000元/月。据满堂红数据，尽管越秀租金水平仅次于天河，目前越秀居住型公寓和住宅投资回报率约2.8%~5%，回报率高的项目主要集中在淘金-建设板块。小公寓回报率高，大户型住宅回报率不及3%，回报率仍难赶上理财产品的水平。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，对比其他区域，越秀既有环市东、东风东传统商务区，亦有北京路、中华广场等传统商圈以及众多批发市场，除了白领、工薪族外，在商圈以及批发市场做生意以及打工的人士，都是越秀租房市场的成交主力。而名校周边家长一族租房现象也比其他区域要明显。

　　满堂红数据显示，越秀区今年1~9月租金走势主要围绕55元/m2/月上下浮动，与去年同期相比则呈现明显的上升趋势，越秀区2013年1~9月租金单价基本上维持在51元/m2/月水平。越秀区租金均价一直仅次于天河区，依然维持在全市第二高。中原地产统计显示，1~9月，越秀区租赁价格总体呈波动趋势，如今年2月该区租赁价格约50元/m2/月，同比去年下降约3.84%，而6月则升幅较高，租价约60元/m2/月，比去年同期上升约15.38%，8月则较为稳定，租赁价格与去年同期一致。

　　市场不好 “改售为租”增加

　　据中原地产各分行资深经理透露，东风东板块的水荫路及先烈路区域，买家观望情绪较浓，业主多数“改售为租”。据中原地产小北路分行高级营业经理陆东炎介绍，由于小北路板块内有小北路小学、市二中，学位房需求大，买家的价格接受程度较高，因此该板块买卖或租赁市场都十分活跃，即使在房价上涨乏力的大环境下，该板块“改售为租”的情况并未增加。而北京路商圈业主宁愿降价出售单位，转租情况也不算明显。该板块以在北京路等周边商圈工作的租客群体为主，这类租客多选择租赁一房或两房，租金均价约在2500~3800元/月。而东风东板块“转售为租”的业主有所增多，该板块的租客群有相当一部分是“公司客”，这类租客通常倾向于租赁楼梯两房或三房，租金均价约在4500~5000元/月。另外，有一部分为方便孩子上学而在该板块租房的多选择租赁两房或三房。在该板块租金相对较高的有君汇世家、东山一品等。君汇世家目前两房租金约7800~8000元/月，三房更达1.1万~1.2万元/月，仍受到不少客户的追捧。

　　投资回报率 公寓好过住宅

　　满堂红市场部研究员刘镜棠表示，今年前9个月，越秀区“改售为租”有明显增加，主要是因为今年前9个月二手住宅买卖市场表现相对“平淡”，成交量减少，成交均价滞涨，从而促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场。满堂红数据显示，越秀区投资回报率较高的项目主要集中于淘金—建设板块，如三木国际公寓回报率约5.2%，时代YOU公寓回报率约4.3%，而纯住宅基本维持在2.8%以下。

　　中原地产钟志明表示，东风东板块有不少“租得起价”的楼盘，但租金回报率总体较低。以租金回报率相对较高的嘉诚国际公寓为例，一套37平方米的单间，总价约108.5万元，月租金约3000元，回报率约3.3%。而君汇世家虽然租金是该板块中相对较高的，由于其总价也高，因此回报率也约在2%~3%之间。

　　合富置业德政分行主管陈美英表示，农讲所、中山四路一带，很多业主宁愿把售价降低，都不会改售为租。目前东鸣轩的租金回报率约6%，而雍雅园租金回报率约4%~5%。