蔡洪平：中国房地产走势不明确 比房价暴跌还可怕

　　在本次2014博鳌房地产论坛上，小型开发商关注品牌开发商的发言，品牌开发商更关心银行专业人士的论点。房地产作为金融行业的一大支柱，自然与银行脱离不了干系，甚至比其他行业更密切相关。

　　金融也可以很感性。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平，已达耳顺之年，但他却以幽默的调侃开场，条理清晰的语句，为到场的嘉宾，以多年银行从业的经验，为开发商带来现下如何发展企业的战略建议。

　　招股书一般的美国楼市记录

　　演讲的开篇，蔡洪平以亲身经历为例子，为大家展现了美国二手楼市与股票市场的相似相关。

　　蔡洪平去年在美国买了一套房屋，发现美国的房屋记录非常详细。美国的房子分三波，排名前列波是一战以后的大新建，第二次波大建设是在二战结束以后，第三次是上世纪90年代以后。

　　这三波房屋建设，基本上都是木头建筑。在美国房管局，你可以看到，每一栋房屋的资料详细披露到像招股书一样，哪个房子曾经修过哪个柱子等等都有纪录。如果披露不充分的话，房屋的前主人都会被告上法庭。这一点，其实中国楼市也可以学习借鉴，并且不需要高额的费用即可建造这么一个系统。

　　中国房地产走势不明确 比暴跌更可怕

　　蔡洪平分析，目前中国的房地产行业，在国际资本市场上的估值，是历史较低的阶段。这点可以通过上市房企体现，蔡洪平展示的数据显示，恒大今天的市盈率是3.3倍，也就是说它做到100亿的利润，才能达到300亿的市值。

　　大部分的房地产公司，目前PE都在5以下，富力是3.58，SOHO中国是3.69，绿城中国是3.51。稍微好一点的企业在6到7左右，像中海可以达到8.12。

　　为何国际资本市场对中国房地产行业估值如此低？蔡洪平认为这并不是我们常说的，国外资本市场不看好中国楼市，而是目前全世界，包括中国自己，都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。购房者也不清楚，现在是不是买房的好时机。

　　蔡洪平称，低估值和不明确，甚至比房地产量价暴跌还要可怕。资本市场有句俗语：不怕你跌你涨，就怕你不交易。现在的中国楼市就是如此。目前这种状况如果在中国楼市继续维持，蔡洪平相信未来一两年，楼市会出现很大的下滑。

　　中国楼市的不正常 是政府一手造成的

　　在A股市场，还有一个奇怪的现象，国内房地产公司在A股市场上不能融资。蔡洪平认为，这种对中国地产的封闭和偏见是非常愚蠢和不应该的。

　　过去15年，房地产政策大都围绕以下几个方面：减少资金供应、减少土地供应、或者控制交易。蔡洪平称，中国房地产市场的不正常，不是老百姓的事，不是地产商的事，“是中国政府一手造成的”。

　　蔡洪平曾跟国外的投资者说，中国房地产在这么“残暴的蹂躏下”还能够健康的成长，还能有今天这样的发展，是非常不容易，非常了不起的。

　　房企拿地 不如整合市场

　　从股票市场上来看，蔡洪平认为与其拿地，不如整合市场。因为虽然中国上市房企市盈率很低，但一旦有兼并收购的新闻出现，企业股票就会上涨。当资本市场处于低迷期时，遇到困难时，就是企业整合市场的较佳时机。在蔡洪平看来，一个成熟的市场是通过整合而形成的。

　　在整合市场的过程中，有的企业可以通过规范管理，控制成本，反周期操作，让公司更上一层楼。所以蔡洪平建议，如果资金准备充分，与其去拿地，倒不如向市场寻找合适的收购对象。中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来，在整合中，企业和中国楼市都将获得更好的发展。