房产中介垫资业务兴起 多地按揭闸门全面收紧

　　投资潮流

　　近日，多地传出个人房贷利率上升、个别城市甚至出现银行停止受理个人房贷的消息，引发了社会舆论较大关注，这让准备于年底买房的金哲心里一咯噔：自己买房准备申请贷款，会不会受到影响？

　　中国证券报记者从多家售楼处和二手房中介门店了解到，眼下商业银行“钱紧”不假，但购房者的个人房贷申请仍正常受理。此外，工行、交行、民生、华夏、中信、平安等多家银行工作人员对记者表示，其个人房贷业务都照常进行，并没有“停贷”一说。

　　但是多位银行业和房地产中介人士对中国证券报记者证实，受到额度收紧、业务策略等多方面因素影响，目前首套房贷利率优惠的确在收窄，购房者申请到8.5折贷款利率优惠较难。如果准备贷款购房，购房者需早做准备。中国证券报记者还了解到，为促成交易，不少房地产中介为购房者“垫资”购房业务兴起。

　　银行尚未停贷

　　中国证券报记者走访多个楼盘和小区了解到，目前并未大面积出现个人房贷“停贷”现象，即使是某些“日光盘”的购房者也正常办理了个人房贷的初步手续。

　　多家房地产中介的工作人员告诉中国证券报记者，目前银行信贷政策明显收紧，但北京市场尚未出现银行停贷现象，至少他们并没有接到总公司的通知，而客户通过他们办理个人房贷业务正常进行。“不仅仅是北京，上海、深圳等一线城市的银行额度都很紧张，办理速度普遍较慢。”

　　而在几家被传“停贷”的商业银行中，华夏银行北京分行个贷部负责人明确告诉中国证券报记者，目前，北京分行包括房贷在内的个贷业务仍在有序开展，不存在叫停情况，房贷业务的审查审批及放款正常进行，审查审批和放款时间都没有变化。其首套房贷利率能到9折，但只有极少数优质客户可以获得，绝大部分客户能享受到基准利率。不过，该负责人透露，今年以来，华夏银行北京分行包括房屋按揭在内的各类个人贷款业务“突飞猛进”。目前北京分行个贷余额已突破200亿元，达到212亿元，而本年更是新增了40亿元。

　　招商银行北京一家支行的个贷经理则告诉记者，“由于接近年末，信贷额度紧张，个人住房按揭贷款审批流程基本需要两个多月，如果从现在开始申请，基本上要到明年初才能下发贷款。”

　　8.5折利率优惠难觅

　　谈及对金哲这样的首套房购房者到底有何影响，多位房地产中介和银行业内人士证实，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史，市场利率普遍在基准利率的9折以上，个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。而二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。

　　不少银行的个贷经理告诉中国证券报记者，虽然目前总行原则上针对个人首套房贷利率仍可提供基准利率基础8.5折至9.5折的优惠，但实际申请过程中拿到9折利率优惠的客户并不多。

　　链家地产市场研究部张旭告诉记者，从近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑，到今年9月占比为43.6%，为2012年3月以来的水平。“从目前的银行口径来看，只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折，部分银行已上调至9.5折，甚至是基准利率。”

　　张旭还称，预计年内个人房贷额度紧张的趋势难以改变。9月数据显示，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，大概为基准利率的8.9折。从目前银行的报价估计，今年11、12月份的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。

　　银行业内人士坦言，造成个人房贷利率优惠收紧的主要原因，一方面是银行信贷额度紧张，另一方面是目前银行信贷额度通常也被要求更多投向中小微企业等实体经济领域。

　　中介“垫资”促成交

　　与金哲这样的刚需购房者一样苦闷的还有房地产中介。链接地产某门店经纪人何凡告诉记者：“我们团队有好几单都卡在银行贷款环节。”

　　因此，房地产中介“垫资”业务再度兴起。何凡称，他们公司有一项业务就是为客户“垫资”。据透露，房地产中介公司可以先借钱给购房者全款买下房产，然后购房者再将钱还给房地产公司，当然其中需要支付一定的手续费。比如，购房者完成购房手续后，可以房屋装修的名义申请消费贷款：首先找装修公司签订合同，银行贷款转入装修公司账户后，装修公司再把钱转入购房者账户。

　　中国证券报记者了解到，为了促成交易，房地产中介人员奔走“筹钱”的积极性不低于购房者。因此，银行的部分消费贷款悄然“变身”房贷早已不是什么新鲜事。

　　但不少房地产业内人士坦言，借道中介“垫资”等并非“上策”，成本也相对较高，未来购房者的购买力、积极性等必然受到冲击。交通银行金融研究中心发布的《交银中国财富景气指数报告》预计，房价涨势暂难改变，特别是在领涨的一二线城市。而由于我国房价偏高，远远超出普通收入居民购买能力，单套住房家庭虽然未来入市意愿强烈，但当前购房意愿长期处于不景气区间。预计未来依然将有众多购买力不足的刚需人群推迟购房计划。

　　房地产中介人士提醒像金哲这类刚需购房者，如果准备贷款买房应早做准备。一般来说，年底的房贷申请会被拖到明年初新额度下来之后，届时个人房贷申请会容易得多。