地产大鳄“抢滩”惠州滨海楼市 主打度假公寓

　　炎炎夏日，惠州滨海旅游受到了人们的追捧，与滨海旅游一样火爆的是滨海楼市。目前，惠州滨海楼市齐聚了多家国内知名开发商所开发的大盘，近段时间推货量较大，备受市场关注，可以说是目前支撑惠州楼市的重要力量。近期，惠州环大亚湾经济区的建设以及厦深铁路即将开通等利好消息不断传来，这些滨海楼盘未来的发展备受人们看好。

　　目前，滨海楼盘产品主打度假公寓，此外还有不少别墅产品。由于不少滨海楼盘为超级大盘，项目内产品多，而且不同楼盘之间的产品存在同质化的现象，因此市场消化则成为了这些楼盘最头疼的问题。目前生活配套的不成熟仍是滨海楼盘的一大弱点。

　　主打度假公寓 均价约为8000元/㎡

　　惠州楼盘的山水资源一直是一个吸引外地购房者的重要因素，坐拥数百公里海岸线的惠州，目前海边齐聚了众多超级大盘，比如合生滨海城、富茂威尼斯湾、龙光城等，这三个滨海楼盘曾经位列中国大盘排行榜前十名。

　　在惠东海边，风光旖旎的巽寮湾、双月湾、亚婆角除了吸引了大量游客前来，也吸引了金融街、合生、碧桂园、万科等国内地产巨头前来抢滩。在大亚湾区，也有多个滨海楼盘以靠近深圳的优势，低价吸引了不少深圳客过来购买。

　　阳光、海浪、沙滩，美丽的海景资源自然是这些滨海楼盘的主打，目前市场中在售以及即将推售新货的楼盘中，120平方米以下的中小户型至少占了七成，多数楼盘产品为度假式公寓。如碧桂园十里银滩主打65平方米两房和85平方米三房，合正东部湾当前销售的为46—110平方米的海景公寓，莱蒙水榭湾主力户型为45—85平方米一房及两房，同时有少量别墅在售。今年下半年预计将有二三十个滨海楼盘将推新货。

　　在价格方面，据统计，今年上半年，惠东新房成交均价6749元/平方米。区内一线海景房价则普遍在8000元/平方米上下。这一价格优势十分吸引人，毕竟在惠州市区惠城区，一手房均价已经达到6500元/平方米左右，在深圳，房价则去到了每平方米几万元，因此低于一万元的度假公寓、海景别墅产品自然十分吸引人。对比国内其他地区的滨海楼盘，惠州的价格优势也较为明显，比如三亚的海景房2004年就达到8000元/平方米了，如今已经涨到了每平方米三万元。

　　同质化令开发商“以价换量”

　　开发商在前期拿地时已对海边的自然资源展开了“争夺”，几大项目的自然环境虽由于地理位置等因素而有所差异，但同在大亚湾畔，卖点难免雷同，都是主打度假式公寓和海景别墅，均各自对外宣称自己拥有较好的海景资源，楼盘之间的产品户型也相差不大，产品存在着同质化现象。

　　在产品的推广策略上，也有相同的做法。较多楼盘推出了酒店管理及租金保证策略，以吸引度假客户。比如滨海一楼盘引入了酒店式经营管理，对外宣称，业主每年可享受30天的免费假期，同时保证1400—4000元/月的高投资收益，年回报率达7%以上。类似的保证租金回报的营销策略，吸引了不少周边地区度假族和投资客。

　　不管是靠近深圳的大亚湾区楼盘，还是临近汕尾的惠东海边楼盘，对外宣传品上几乎都打着“位于深圳东”的旗号，“惠州”二字都很少出现。由此可以看出，不少楼盘依旧期待能够争抢深圳客，每到周末，多则成百上千辆大巴车浩浩荡荡由深圳开往巽寮湾等惠州滨海片区。开发商也尽全力发挥自身旅游度假型项目的优势，试图凭借“吃好玩好”留住客户，将上门的“游客”变成落地的“业主”。

　　除组织看房团，还有其他诸如邀请明星、举办帆船、摄影比赛等，均是开发商为了争取客户的营销招数，当然最奏效的招数是“以价换量”，一些开发商采取了最为务实的策略，产品一推出市场就大受欢迎，比如目前几大在售楼盘对外打出了每平方米五六千元的价格，除了让深圳客出手更加豪爽外，也吸引了惠州本地不少购房者。目前在几大滨海楼盘中，惠州本地以及周边的河源和汕尾等地购房者的人数在增加。

　　有业内人士认为，滨海楼盘存在着比较明显的同质化竞争风险，开发商除了在营销举措上推陈出新外，采取直接降价促销，也是库存高压下的无奈之举。

　　生活配套问题仍是一大短板

　　去惠州海边看房的人应该都有这样的感受，游客很多，但是选择留下来住在这些拥有海景资源的超级大盘的人却不多。居住的人少，自然当地的生活配套也就难以跟上。业内人士认为，不论是一个区域还是一个城市要发展，公共配套都很重要。未来滨海度假区只有在公共配套上加大投入，才能找到未来发展的突破点。

　　由于人气不足，大亚湾楼市就曾经由国内“开发商最密集的地方”，尴尬地变成“空城”、“睡城”。目前在海边的多个楼盘，配套以开发商为主导，五度假酒店、游艇、帆船、亲子游乐设施，都是满足客户度假休闲心理，但是生活设施却严重缺乏。

　　对于当地的生活配套薄弱问题，有业内人士指出，这主要源于这带的房产目前都是旅游地产，带有假期性和季节性，商业经营不起来，开发商也不敢做太多，未来租不出去又卖不掉，就只能砸在手里。当然后来也有开发商意识到这个问题，因此一些有实力的开发商着重在小区内完善相关配套，甚至引进一些知名的学校。但是，要完善一个地区的配套，不能单靠一个个开发商，需要开发商们形成合力，也需要当地政府的规划和相关投入。

　　当然也有业内人士认为，滨海楼盘的开发时间仍旧较短，配套的完善需要一定的时间，未来该区域仍旧值得期待。

　　除了生活配套，当地旅游资源也需要进行更好的整合与细分。目前巽寮湾等地确实吸引人，但缺乏让人到此进行“深度游”的旅游设施，因此需要当地政府和开发商一起进行长线投入。另外由于房地产项目的开发，海边的生态环境也让一些人担忧，如果不重视生态环境保护，有可能会弱化区域楼市的投资价值，影响楼盘的升值空间。

　　利好消息刺激滨海楼盘成交

　　去年以来，环大亚湾经济区概念提出，这一区域的建设目标被列为惠州今后五年的“三件大事”之一。未来随着经济区的建设，沿海楼市升值空间等优势将凸显，未来将吸引更多人来投资或居住，滨海楼盘有望迎来一个飞跃。

　　厦深铁路有望在年底开通，也极大刺激了滨海楼盘的成交，厦深铁路在惠阳淡水和惠东稔山镇各有一个站点，这两个站点离海边较近。有深圳地产人士认为，现在的惠州海边楼市有一个非常好的洼地效益，假如说在这个时候能够把握好时机，等到厦深铁路开通之后，相信新一波深圳客的购房热潮一定会到来，甚至还可以吸引更多城市的购房者。

　　从今年上半年的数据来看，大亚湾楼市成交十分火爆，一手商品房网签成交面积为143万平方米，成交总金额达到66.4亿元，成交总套数为17242套，三个数据均创历史新高。惠东海边一些项目的成交情况也较为乐观，本地购房者的人数在增加。

　　在惠州市区居住的市民王先生就在海边某楼盘购买了一套度假公寓，他说，购买时房价只有7000元/平方米，跟目前市区多个楼盘的价格差不多，打算将其作为投资，等到几年后环大亚湾经济区发展起来，相信楼盘也会有较大的升值空间。

　　一些业内人士建议，滨海楼盘在居住环境、配套设施等取得较大改善前，不管是投资客还是自住者，可以考虑长期投资，选择有实力的地产商的产品，以5到10年为单位做长期投资规划。