2012年影响房地产业的十大政策

　　房地产，一个不断制造新闻与社会焦点的行业，一个盛产富豪的行业，同时也是一个让人爱恨交织的行业。自20年前中国开启住房改革那天起，中国房地产业就注定要成为影响甚至诱导国民经济发展的重要筹码。但是不管房地产行业如何发展，政府始终是市场游戏规则的制定者。

　　若将中国房地产业的发展比作春夏秋冬，楼市经历了从20年前商品房市场起步时期的春暖花开，到2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。正所谓成也政策、败也政策，由政策规则造就的地产繁荣今天面临的较大生存发展危机不是来自市场供求，而是来自久控不松的“政府调控政策”。

　　那么，2012年影响房地产行业的政策有哪些，美亨和大家一起回顾回顾，如有遗漏请补充。

　　1、2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点

　　回顾：中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。

　　点评：这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。存款准备金率的下调有利于改善资金面紧张局面，间接利好楼市，银行在放贷额度增加后，将更加支持自住房贷，尤其是首套贷利率还将继续回落，由基准逐步回落至九折水平。

　　2、3月5日：温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”

　　回顾：2012年3月5日，十一届全国人大五次会议召开，会上温家宝表示，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　点评：这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提及促进房价合理回归。

　　3、3月7日：全国计划新开工建设700万套保障性住房

　　11月12日：2013年保障房计划开工600万套

　　回顾1：3月7日15时，发展改革委副秘书长、新闻发言人李朴民接受中国政府网、新华网联合访谈，解读《关于2011年国民经济和社会发展计划执行情况与2012年国民经济和社会发展计划草案的报告》，并与网友在线交流。李朴民表示，2012年计划新开工建设城镇保障住房700万套以上。

　　回顾2：11月12日，十八大新闻中心举办第四场记者会，介绍中国民生领域工作情况。住建部部长姜伟新表示：2011年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量正在研究当中，不会低于500万套，有可能在600万套左右。

　　点评：房价过高、上涨过快，是近年来社会关注度较高的问题之一。过去一年，我国严格执行购买第二套住房贷款首付比例政策，遏制投机投资性购房，加快保障性安居工程建设，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制。保障房的建设说明中央的态度非常明确，加强房地产市场调控的决心坚定不移。

　　4、5月18日起存准率下调0.5个百分点

　　回顾：中国人民银行2012年5月12日称，将从5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继2012年2月24日下调存款准备金率0.5个百分点后，央行年内第二次下调存款准备金率。此次下调后大型机构和中小型机构准备金率分别为20%和18%，预计为市场提供的解冻资金约4000亿元。

　　点评：下调存款准备金率，市场增加流动资金，让资金吃紧的房企看到了融资的希望。但降准所释放的4000亿资金有多少能留到房地产这个盘子里仍难以预计。可以说，降准对于楼市的影响是心动大于行动。央行释放放松流动性的信号，无疑为楼市注射了强心针。

　　5、6月8日起降息0.25个百分点

　　回顾：中国人民银行决定，自2012年6月8日起，下调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点，下调一年期贷款基准利率0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应下调。

　　点评：这是央行三年来首度降息。如果说降准对于购房者来说是“水中月”，那么降息就是“盘中餐”了。有网友感叹，房贷明年执行新利率，减负省出奶粉钱。虽说降息之后月供少不了多少钱，但在一定程度上增强了购房者对楼市的信心，对下半年购房者结束观望、楼市回暖起到一定推动作用。

　　6.6月18日：住宅项目容积率不得低于1.0

　　别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录

　　回顾：国土资源部6月18日消息，根据国土部、发改委日前联合发布的通知，《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布实施。《限制用地项目目录（2012年本）》明确规定住宅项目容积率不得低于1.0。这意味着别墅类房地产项目首次列入较新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

　　点评：从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令。此次禁墅令相比以往更为严厉，可以看出政府严抓狠打的决心。对别墅的再次喊停，将刺激部分购买欲望，并影响供求关系。此前开发商可以将项目拆开做，如在容积率1.2的土地上将联排别墅、花园洋房和独栋别墅一起规划设计，但现在对项目规划方案的审批已经非常严格，以后不可能用这样的方式进行独栋产品的设计，因此，以前规划方案已经过关的独栋别墅，将变得奇货可居。

　　7.7月1日：“闲置土地”定义变宽

　　回顾：2012年7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之一、或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。

　　点评：房价飞涨，开发商“坐地生财”、“囤地”现象屡禁不止。国土资源部选择在市场逐渐回暖时发布闲置土地处理办法，新办法对闲置土地的定义更为宽泛，从正面敦促了开发商尽快开发，以避免囤地、捂地现象，从而增加市场供应量，协调市场供需平衡。

　　8. 7月16日起存贷款利率分降0.25和0.31个百分点

　　回顾：中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　点评：此次为自2008年9月16日以来首次不对称降息，也是今年以来的第三次降息，且距离上一次降息还不到一个月。降息向市场传递了政策宽松信号，将进一步刺激中国楼市、股市以及实体经济的发展。中原地产张大伟指出，降息对购房者的心理影响将很大，可预见楼市将在三季度出现难以抑制的回暖。实际上，上轮降息对房地产的影响十分巨大，一些城市再现千人排队购房场景，甘犁表示，此次降息较大的受益者恐怕就是房产企业了。

　　9.12月8日，国土部：坚持楼市调控不动摇

　　回顾：2012年12月8日，国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。

　　点评：今年下半年，一线城市的房地产市场量价齐升，出现恐慌性抢房，千人竞买蔚为壮观，部分城市甚至出现了地王。地产商任志强预言，房价将在明年3月出现暴涨。国土资源部将毫不动摇保持从严从紧调控基调：一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行。

　　10.12月25日，住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责

　　回顾：12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

　　点评：接近年底，楼市出现了价量齐升的回暖行情。此前，国土部已表示，稳定地价避免出现“地王”。对于住建部的表态，北京市房协秘书长陈志认为，此次住建部并没有提出新的调控措施，主要还是巩固现有政策，稳定市场预期，并研究探索调控的长效机制。

　　除了上述政策，还有如“个人住房公积金存款利率”下调、“首套房贷利率85折”、“住房信息联网”等均属于个别地区或者每个地区的具体政策不同，故不罗列。从上述政策来看，2012年房地产政策调控主要集中在上半年，房地产市场处于焦灼状态且属于政策市，从上半年的乍暖还寒到下半年的从紧从严，政策方向依然维持紧张，但调控手段趋于稳定保守。

　　2012年上半年楼市得益于年初政府楼市政策的“微调”，加之企业采取“以价跑量”的销售策略，房地产整体市场呈现出所谓“回暖”的行情。2012年下半年政府似乎进入了对房地产市场调控的深水区，以“限购”为代表的典型行政调控手段在地方政府腾挪躲闪式的应对企图下，似乎已经难以应付出现的调控新压力，“调控房价“已经成为一项政治任务。2012年中国房地产依然未能摆脱政策市的束缚。

　　总论，2012年楼市调控“成绩”好坏参半。好的一面是房价稳健无暴涨；“坏”的一面是房价有小幅上升而成交量大幅上涨，有“恐慌购房”的倾向。美亨认为：按照量涨——价涨的规律，2013年房价涨幅趋势明显，调控依然任重道远。