购买“偷面积”房的六大风险

　　风险一 价格上可能并不具优势

　　其实所谓的“赠送面积”，就是开发商偷容积率造出来的，没算地价成本的面积，而很多“赠送面积”，还要另收几百到上万元不等的改装费，结果却卖得比正常单位还要贵。

　　风险二：产权不能得到确权的风险；

　　由于开发商所赠送面积都是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是违建、侵权的，其赠送行为均属无效。只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

　　风险三：质量＼安全风险；

　　具体到“享用”赠送面积的业主，收楼后要再进行内部结构甚至外墙的改造，如果请来的施工团队不够专业，可能会破坏房屋结构，影响整栋楼的安全性，或者因缺乏统一验收而各行其是，还可能造成消防隐患。

　　风险四：擅自改变规划，有可能会被国土部门罚款的风险。

　　颜宇丹律师提醒，开发商所谓的“赠送面积”是否和业主买受的自有面积同时参与工程验收和验房手续？事实上，开发商一般不会直接把一些赠送的空间封闭起来后交给购房者，因为要应对房屋主管部门的验收，而是承诺待完成竣工验收、交楼以后，每户交多少钱再请统一公司搭楼板、封阳台等，等于是将盖违建的风险转移给了购房者。如果因为违反了法规不能改造，或者被罚款等一切后果，只能由购房者自己承担。

　　风险五：影响居住舒适度

　　由于偷面积行为改变了房屋本身的结构，有很多是将阳台改成卧房或书房，这其实违背了建筑设计本身，影响了房屋居住的舒适度。同时，随着总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。

　　风险六：房屋日后拆迁时，赠送面积无法纳入补偿范围？

　　由于单位赠送面积没有显示在房产证上，根据2011年1月19日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于被征收房屋价值的补偿，应不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，建筑面积作为房屋价值调查因素之一，从而有可能影响征收的价值。另外，在买卖、抵押、继承等情况下，所认可的面积应为房地产权证书上登记的面积。另外，在买卖、抵押、继承等情况下，所认可的面积应为房地产权证书上登记的面积。

　　深圳“送面积”现象变化及相关规范一览：

　　1 2000年10月，原深圳市规划国土局根据建设部有关文件的精神，发布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（旧版规程），成为深圳市房产测绘的首份地方性计算细则。

　　2 2001年，大飘窗出现，显现“送面积”苗头。

　　3 2002-2005年，“送面积”风行，具体做法如预留天井、超大阳台、赠送夹层或地下室。

　　4 2006年6月29日，深圳市政府发布新版《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》，明确规定，所有的阳台和凸窗的尺寸大小必须在合理范围之内，否则将计入建筑面积，其他的所谓入户花园、半地下空间等，只要有“实用”可能，都将计入建筑面积。

　　5 2006-2008年，“送面积”之风有所收敛，但不少开发商改为承诺待竣工验收交楼后再加以改装，以实现“送面积”。

　　6 2009年1月8日，深圳市规划局出台了《关于建筑设计审查的指导意见》，进一步明确建筑层高控制和部分特殊空间控制，如：单一层高住宅建筑层高一般为2.8米，较大不超过3.3米；住宅地下室或半地下室作为户型内独立面积使用时，其投影面积不超过建筑基底面积，其深度不超过3.5米；住宅建筑阳台投影面积不超过每户总建筑面积的18%，其中高度超过2层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50%；住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户建筑面积的比例不超过20%。

　　7 2009-2011年，“送面积”的方式减少且更隐蔽，开发商不再公开宣传“赠送面积”，改称“可拓展空间”、“多变空间”“N+1户型”等。

　　8 2012年2月22日，深圳市规划国土委出台《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》，关于居住建筑的有关控制要求中明确：单套户型建筑面积90平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空；住宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最多不得超过40平方米；住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%。不得设置连梁小于0.6米（含0.6米）的阳台；住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。

　　9目前，不少楼盘以“往后不会再有这么送面积的户型”作为卖点。