三万套新房库存大军压境 新盘降价压力增大

　　经过一段时间的降价促销，深圳新房库存消化情况怎样？记者近日从市场上了解到，虽然部分新盘降价带动了一定数量的销售，但由于第四季度新房上市量过多，新房库存高达2.9万套。业内人士认为，存量新房消化周期将逐渐加长，高位库存加大了新盘的降价压力。

　　新房“老本”要“吃”一年

　　随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量低迷，而供应量随之增加，消化周期将逐渐加长，市场风险在持续加大。

　　美联物业统计数据表明，截至12月25日，深圳新房可售套数为2.9万套。2007年深圳新房的月均库存量为3.2万套左右，2008年这一数值约为5.1万套，2011年前11月深圳新房月均库存量为2.3万套左右。

　　中原地产非营业董事总经理贺晓丽称，深圳新房库存处于中等水平，按照现有约2500套/月的销售速度，深圳全市存量新房仍可供深圳持续销售12个月。

　　而通常认为，消化周期在12个月以上，市场才会感受到压力。有业内人士表示，根据逐周数据监控发现，9月份之后，市场供应量大大增加，但是成交仍在萎缩，预计深圳存量房的消化周期可能会达到11至12个月。

　　贺晓丽认为，当前深圳新房库存面临的压力弱于2008年，就整体市场而言，压力不大，但部分开发商压力较大。

　　据悉，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，业内人士预计这个过程还会持续较长一段时间。

　　市场供销比例失调

　　“以目前这么低的售价，上周末新开的几个楼盘都没有出现‘日光盘’，说明市场观望氛围非常浓厚，市场期待的‘以价换量’落空。”贺晓丽说，“目前深圳新房价格已经回落到2009年四五月份的水平，而看跌预期主导楼市销量进一步萎缩。四季度新盘上市量大增，而销售量并没有同比例上扬，造成市场库存进一步增加。”

　　据悉，11月份全市新房预售面积52.6万平方米，环比大增71.4%，同比增加1.3倍，全市预售套数5907套，环比增加48.3%，同比增加1.1倍。个盘热销未能阻止全市成交量的下滑。11月份深圳共成交新房14.7万平方米/1695套，创年内单月新低，环比大幅减少2成多，同比也减少3成多。据此，仅11月，新增库存就达到37.9万平方米/4212套。而这一现象仍将在12月份出现。

　　客观原因来自市场供应远超销量，供销比例失调；主观原因则是随着全国商品房市场的全面降温以及房地产价格“拐点”的确立，购房者对房价下降的期望值增大，开始观望；此外，部分银行提高了首套房贷利率，限制了部分刚性购房者。

　　新盘降价压力增大

　　“上一批推出的单位没有卖干净，将影响到下批单位的出货，在定价上的压力也增大了。”一位开发商营销总监对记者表示了他对新盘库存的忧虑。

　　贺晓丽表示，“新盘库存量继续逐步提升，或将对部分开发商产生倒逼作用，从而加速当前市场上已出现的降价规模及力度。”

　　不过，也有业内人士提出了不同意见。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，目前深圳楼市整体销售量偏低，即使出货，也很难吸引买家。买家预期房价将进一步下降，现在出手的意愿不强，在房价趋于稳定之前，开发商抢客的方式只有降价。

　　而多数开发商不会选择降价，买卖双方的僵持还将持续一段时间，因此更多的销售方式不是直接销售，而是推迟发售，在2012年择机而动。因此市场上的供给和需求是一个循环的过程，两者的力量博弈中市场逐渐恢复平衡。目前的销售状况预计将至少持续到2012年2月底。

　　有分析指出，随着房地产调控效果的逐步显现，明年第二季度，商品房市场的走向将逐渐明朗，楼市也有望打破长期的胶着状态，成交量或有所复苏，而受今年商品住宅用地成交量下降的影响，明后年住宅供应量也将随之下降。