深圳将禁止开发商进小区收集改造意愿

　　一些旧的住宅区，经常会有一家甚至多家开发商一哄而上纷纷进驻，收集居民关于小区改造的意愿，对居民生活造成了极大干扰，并严重影响着小区的城市更新进程。记者昨日从市规划国土委了解到，我市即将出台相关文件，禁止开发商进旧小区收集居民的改造意愿。

　　在昨日召开的我市城市更新工作人大代表、政协委员和市民代表座谈会上，多位代表谈到了开发商进驻小区给居民和城市更新带来的干扰。

　　市民代表郑祖华女士以自身所住小区的经历表示，开发商一哄而涌进小区，不仅扰乱了居民的正常生活，也不利于社会稳定。开发商进来之后，有些业主把物业资料交给几家开发商，造成多家开发商争抢一个小区的乱象。

　　郑祖华提出，“政府应该尽快出台相关规定，从现在开始，所有开发商应一律撤出旧住宅小区，防止乱象进一步蔓延。”

　　对此，市规划国土委有关负责人表示，我市制定的《深圳市城市更新提速专项行动计划》明确提出，突破了旧住宅区拆除重建类城市更新的监管和实施模式，改变以往由市场主体自发进行意愿征集和计划申报的方式，明确由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿收集、可行性分析、计划申报等前期工作，业主委员会在区城市更新职能部门组织下，通过招拍挂等公开竞争方式选择单一市场主体。

　　该计划提出，旧住宅区城市更新工作将以综合整治为主。旧住宅区的综合整治力度将加大，全面提升其基础设施配套水平和环境品质。对于建筑质量较好，配套设施齐备的旧住宅区，鼓励通过增设电梯、增加停车位等方式提升居住水平。

　　据了解，以上相关规定已纳入《深圳市城市更新办法实施细则》（草案），草案目前正在最后完善阶段，待市政府审批后即可颁布实施。

　　有关人士表示，开发商进小区自行征集居民改造意愿，是造成钉子户从而导致城市更新进程遇阻的主要原因。据了解，为了进一步加快推进城市更新工作，我市将从政策、计划、规划、实施、规范和保障机制等多方面全面提速，大力推进城市更新。

　　市规划国土委有关负责人介绍，今年将确保实施计划内项目总拆迁用地面积达到340公顷，其中居住用地约129公顷，商服用地约68公顷，产业用地约51公顷，保障性住房用地约7公顷，其它用地约85公顷，力争总拆迁用地面积达到400公顷。X

　　专家观点

　　城市更新能否成功

　　政府主导是关键

　　有关专家和法律界人士昨日接受记者采访时表示，要解决城市更新过程中的拆迁问题，由政府进行前期统筹和主导是城市更新项目成功的关键。

　　深圳目前城市更新政策出台之后，一些开发商在20年以上老小区跑马圈地的各种乱象比比皆是，多个开发商争抢一个老小区的新闻也不再稀罕。发展商一家一户地找业主征求意见，以谋求该小区和旧村的改造资格。业内人士表示，这一现象不仅扰乱了居民的正常生活，也极大地阻碍了城市更新的进程。而在开发商与居民的谈判过程中，钉子户成了一个普遍的现象。

　　市法制所有关专家表示，钉子户是全国各地旧村改造中的一个普遍现象，而由于利益原因，这一现象在深圳更为明显。但是，那种纯粹由业主与社会来推动的机制，双方往往在补偿问题上难以达成协议，从而使城市更新无法推进。

　　新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条提出，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。其中第五款为：“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。”

　　法律专家表示，从对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要的角度上讲，城市更新是为了一种公共利益，政府能够站在维护公共利益的角度，排除企业利益的驱动。因此，在城市更新中，政府主导的模式将是促进城市更新项目顺利进行的关键。

　　对于这一点，参与大冲改造四年的华润置地（深圳）有限公司总经理伍加健深有体会。他对记者说，大冲旧改采取了“政府主导、市场运作、股份公司合作参与”的模式。伍加健说，政府在拆迁谈判中，可以起到重要引导、主导、规范和监管作用，使各方的诉求都在一个理性的范围，从而大大增加成功的概率。在大冲改造中坚持国家查丈规范不变、坚持补偿标准不变这两点上，政府的主导作用显得尤为重要和明显。（董超文）

　　业内声音

　　单纯市场运作无法完成旧改拆迁

　　【深圳商报讯】（记者 董超文）目前我市城市更新已经全面铺开，记者在采访中发现，拆迁成为城市更新中最困难的一项，并严重影响城市更新进程。业内人士昨日在接受记者采访时表示，完全依靠市场化运作，无法完成拆迁等城市更新前期工作。

　　大冲村旧村改造项目是深圳市的城中村改造项目，也是目前全省的推倒重建项目。今年召开的深圳市城市发展工作会议确立了三到五年建设60个标志性重大建设项目，大冲村改造项目被列入“城市更新”类五个中的一个。

　　据了解，大冲旧村改造涉及931户原村民、280多户小产权业主的动迁，7万多租住人口的搬迁，1500多栋建筑的拆除。2008年，华润置地（深圳）有限公司和大冲股份公司就该项目签署了合作开发框架协议。

　　昨日，华润置地（深圳）有限公司总经理伍加健向记者介绍，目前大冲村民已有923户签约，签约率已达到99.1%，已签约物业移交率达100%。现在已拆除930多栋，60多万平方米。但是截至昨日，仍有8户村民拒不签约。

　　伍加健表示，这8户未签约村民大致有三种情况：一是把非旧改问题与城市更新捆绑在一起，希望解决一些村里历史的股份、就业等等问题。比如，有的提出必须解决家人的工作问题，有的甚至提出必须将自己子女安排成为国家公务员；二是提出一些非理性诉求。据了解，按照各方达成的谈判结果，大冲旧改确定的补偿标准是按1比1进行还迁，或者以每平方米1.1万元的标准进行货币补偿。但是，有的村民提出的还迁要求达到1比3，货币补偿要求达到每平方米3万元甚至4万元、5万元，这些都大大超出了目前被公示的、为绝大多数村民所接受的标准；三是有的村民对旧改没有信心，担心项目变成烂尾楼，自己拿不到还迁物业，因此拒绝签约。X

　　记者昨日在工地现场看到，除了未签约户及其周边物业、一些集体物业未拆除之外，其余楼房均已拆除或在拆除之中，绝大部分村民和租户也都已搬走。

　　大冲旧改指挥部有关负责人表示，由于这不到1%钉子户的存在，致使大规模的物业拆除无法顺利进行，优先规划好的两个回迁区无法如期开工建设。面对不愿拆迁的村民，参与大冲旧村改造的华润置地（深圳）有限公司也无计可施。

　　大冲股份公司有关人士给记者专门算了一笔账，如果大冲旧改因1%左右的钉子户干扰，拖延改造，村集体和村民每天就损失106.7万元。

　　4月12日，就解决未签约户的问题，大冲股份公司董事会召开专题会议，一致通过对阻碍旧改顺利推进的钉子户采取强制措施的决定。4月15日，大冲股份公司召开全体股东代表大会，与会的64名股东代表以举手表决的方式全票通过《关于采取有效措施加快推进大冲旧改的决议》、《致未签约村民的公开信》等三项决议。这意味着，8个未签约户将面临司法强拆的危险。

　　伍加健表示，“城市更新过程中，由于利益主体太多元，完全依靠市场化运作，无法完成拆迁等城市更新前期工作。”

　　业内人士表示，在城市更新中，许多旧村都面临着相类似的问题，从京基蔡屋围项目，到岗厦村改造等等，钉子户的问题无一不成为城市更新项目中的难题。该人士呼吁，有关方面应尽快出台相关办法和政策，解决钉子户问题，推进城市更新的加速进行。