深圳福田昨日邀业主和开发商座谈旧住宅区改造

福田区约请业主和开发商代表座谈旧住宅区改造。

　　开发商、中介公司进来了，都打着旗号说小区要改造，甚至挨家挨户签协议。近期，福田区一些老住宅区“被改造”的情况，引起了区委、区政府高度重视。为帮助居民熟悉政策、凝聚共识、减少风险，昨日，福田区组织召开了城市更新政策宣讲座谈会。

　　据了解，福田区委书记李平、区长张青山十分重视旧住宅区改造，区里组织本次座谈会就是为了在沟通中提出问题、剖析问题，以更好地解决问题，从而推进旧住宅区阳光、法治、规范、和谐改造。会上，一些老住宅区业主代表和开发商争相举手，建言献策，并对福田区广开言路、听取民意、积极务实的做法给予了高度肯定，认为会议的召开很及时，也很必要，帮助了居民业主释疑解惑，有助凝聚共识，顺利推进城市更新。

　　业主代表 对开发商要设资质门槛

　　“政府出台城市更新政策，肯定是好事，但希望改造有个条条框框，也就是说对开发商资质要设立门槛。如果开发商资质不行，房子拆了八年十年还建不起来，我们就连个窝都没有了。”自由发言一开始，梅林街道一位业主代表赖老伯排名前列个抢话筒发言。

　　赖老伯的担忧显然是旧住宅区居民最为关注的，莲花二村居民的发言主题依然以此有关。她说，现在社区基础设施已开始老化，居民迫切希望改造，现在已有不少发展商看中这块风水宝地，但不管是业委会还是居民个人，都不敢轻易答应。“我们现在很茫然，一方面改造迫在眉睫，一方面又不知晓政策，怕打破了居民平静的生活。”

　　“其实很多居民对此还是知之甚少，由于信息不对称造成了误解，不少居民觉得上门的开发商像是送馅饼。如果政府可以把改造办法细化，进一步加强政策宣传，居民才可以更了解权利和义务，以公正、合理、协商、和谐的态度促进改造更新。”华富村小区代表进而提出。

　　相对这些还没有列入规划的小区，通新岭社区荔香坊小区已先行一步启动改造。据介绍，通新岭社区的老住宅区基本建于上个世纪80年代，居民也是早期来深开拓者。由于当时建筑标准相对较低，老住宅经常出现漏电、漏水问题。“我们大部分居民都迫切希望改造，仅剩几户没签，这种情况怎么办，政府有没有相应的政策？”

　　“现在皮包商也开始来参与改造！业主们要擦亮眼睛，政府要把好关，搞好房子建设质量，不要过了5年成了‘楼歪歪’。”

　　——华富北村业主代表

　　开发商 没有统一标准亟须操作细则

　　事实上，居民碰到的问题同样也是开发商遇到的问题。由于没有统一的标准，旧住宅区改造市场相对混乱。盛世凯林公司把旧住宅区改造项目作为进入深圳的排名前列个项目，他们在仔细研究相关法律法规后，却仍在实际操作中面临难题。

　　“现在整个小区只要有三分之二以上居 (论坛 新闻)民同意，就可以提出申报。具体细则的缺失使得开发商、中介公司、咨询公司甚至皮包公司也陷入混战。比如，有的公司在和业主签订同意书时，许诺很高的容积率及天价拆迁费，事实上这都是不可能的。由于改造涉及千家万户的利益，居民也应该了解基本常识，而政府则应加强引导，完善监督。”

　　“既然要改造，眼光势必要远一些，不要改了十年、二十年又过时了。这就要求开发商对项目心中有数，有一个合理的规划。”提及具体操作方式，新世界 (论坛 新闻)房地产公司有关负责人仍有些迷茫，“哪些单元列入更新规划，投资商什么时候介入，要向哪个单位如何申报，这些程序仍需明确。”

　　“有些旧住宅区和普通商品房住宅区、城中村的更新是有区别的，因此政府在制定政策时，是否可以根据不同地段、不同类型给予差异化政策支持，理性推进更新改造。”天健、金地等公司代表建议。

　　“有开发商争抢旧住宅区改造项目，提出高几倍的天价赔偿标准，开出30万元的拆迁费，简直是扰乱市场秩序。有的提出7.5的容积率，怎么可能？简直是笑话。”

　　——盛世凯林公司负责人

　　市城市更新办 不是所有改造都要拆除重建

　　“《深圳市城市更新办法》体现了城市整体发展需求，更加注重城市品质，提升城市功能，优化产业结构，改善人居环境，完善配套设施，而不仅仅是穿衣戴帽。改造必须符合城市规划要求，不仅要提升居民生活品质，也要为城市发展作出贡献，比如打通道路、建设社区配套设施等。”

　　市城市更新办有关负责人指出，城市更新提出了综合整治、功能改变和拆除重建三种改造模式，覆盖多种类型，甚至有些改造区域会出现多种模式并存的现状。他强调，并非所有旧住宅区都要改造，只有特定的旧住宅区才需改造，而且不是所有改造都拆除重建，以综合整治为主。另外，不是只有权利人自行改造这种途径，还可申请政府回购改造。

　　这位负责人表示，政府充分尊重产权人的权益，改造开发主体必须先经区级政府确认，除申报改造需三分之二以上业主同意外，具体到拆迁和改造时，还须经全体业主100%同意达成协议方可实施。而且，旧住宅区改造须先列入城市更新单元计划，完成规划编制后，才能确定开发主体。因此，项目实施取决于三个条件：一是符不符合城市更新办法；二是全体业主同意；三是规划符不符合城市发展、整体规划和产业发展等要求。

　　“我在此提醒，希望广大旧住宅区业主充分认识到改造的风险，保持冷静，不要盲目跟风，最后受害者还是业主。比如，有些项目几个开发商争，结果从2001年改造至今仍无果。因此，业主们要团结一心，达成共识，有共同的心理预期。”

　　“开发商、中介争抢项目，随意许诺，给业主造成一个假象就是：一切改造都像馅饼往头上砸，很多人对相关政策并不熟悉。”

　　——南园街道办有关负责人

　　福田区政府 接下来将制定改造工作指引

　　“福田区委区政府高度关注城市更新工作中出现的问题，并积极解决。今天这个宣讲座谈会就开得很及时，业主代表、开发商的发言很有针对性和参考价值。今天是一个非常好的开始，今后政府还将广开渠道，召开不同层次、不同范围的宣讲座谈会，广泛倾听民意，凝聚共识，推进旧住宅区阳光、法治、规范、和谐改造。”

　　福田区委常委、副区长贺海涛和副区长朱廷峰表示，区政府在推进旧住宅区改造中坚持几点原则：一、业主和百姓合法权益有无得到保障；二、社区服务、公共配套设施有无得到保障；三、阳光、法治、规范、和谐的理念有无得到贯彻。接下来，政府有关部门将对辖区范围内哪些符合市里要求的旧住宅区进行摸底排查，列出区域总量、时序、规划要求等，公开信息，让业主、开发商对改造模式知晓，并率先制定改造工作指引。

　　他说，福田区欢迎所有有意参与辖区城市更新的开发商介入，大展鸿图，没有任何限制排斥，品牌不论、大小不论，但一定要有实力，不能有拖欠地价等违规不良信誉记录，拿得出让业主满意并符合城市规划的改造方案。政府坚持“为民作公道”，把业主合法诉求放在排名前列位，把是否符合城市规划需求和保持社会和谐稳定作为重要衡量标准。

　　“容积率不是开发商说多少就多少，开发商最后也要报政府审批，看是否符合城市规划要求。”

　　——福田区副区长朱廷峰

　　福田区城改办负责人透露

　　旧住宅区摸底 一个月内开始

　　在昨日召开的城市更新政策宣讲座谈会上，福田区城改办负责人透露，一个月内将对辖区旧住宅区情况进行摸底，并结合福田区的情况制定改造工作指引。

　　这位负责人说，城市更新是项全新工作，需要探索完善，逐渐会遇到一些问题，比如开发商争抢项目、干扰业主正常生活秩序、影响城市更新推进等。这些问题不可避免，不容忽视。对此，福田区委区政府高度重视，召开此次宣讲座谈会，旨在集思广益，形成广泛共识，推进旧住宅区阳光、法治、规范、和谐改造。

　　他表示，下一步，将在一个月内，对辖区旧住宅区情况进行摸底排查。配合市政府正在制定的城市更新办法实施细则，广泛征求居民意见，并结合福田区的情况制定改造工作指引，比如改造条件、开发商资质、改造程序、信息公开等。同时，建立充分沟通的平台，加强政府对改造工作的指导，以街道为单位，深入社区宣讲政策，并通过媒体宣传政策，做好指引。

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