珠三角试点公租房 想法源自深圳经验

　　广东计划年内启动公共租赁住房计划，首批试点将圈定珠三角地区。

　　深圳计划在年内推出5万套公共租赁住房，广州计划推出3000套经济租赁住房，东莞等外来工集聚城市也有望成为试点，但还未见具体方案上报。

　　熟悉住房保障计划人士透露，广东公租房启动资金主要来自市一级财政和银行贷款，就2010年来说，“省里不设任务、不定目标，各地市自行规划”。

　　广州市住房保障办公室副主任黄信敬2月22日表示，广州市经济租赁住房的管理办法草案仍在制定中，年内将推出的3000套经租房仍会限定本地户籍，尽量维持收支的基本平衡将是广州探索经租房这一新的住房保障模式的一项原则。

　　180亿保障房计划过半

　　广东省住建系统人士透露，根据刚刚汇总各地市保障房计划，广东省2010年计划投入27.5亿用于廉租房建设及维护，投入28亿用于经济适用房建设。

　　他同时披露，刚刚过去的2009年广东的保障性住房的投入超出计划，其中廉租房实际投入54.03亿，高于年初计划的44.16亿，经济适用房投入36.47亿，高于30.6亿的原定目标。

　　实际上，在2008年底，广东省曾经拟定一项三年的保障性安居工程规划，计划在2009-2011年三年总计投入180亿用于保障性住房建设。

　　“三年投入比例原本是4∶3∶3，”上述人士说，排名前列年的投入超出预期，预计后两年投入都会较排名前列年明显减少。

　　2月初广东两会上，全国人大代表、广东中人集团建设有限公司监事会主席李永忠指出，《广东省2010年一般预算草案》中列出的一项住房保障支出仅为6亿元，而2010年广东政府性基金预算中国有土地出让金收入却高达996亿，他认为这不符合中央关于土地出让金纯收益10%用于廉租房建设的规定。

　　不过从广东省住房和城乡建设厅刚刚汇总的各地市计划来看，广东在保障性住房的投入远远不止6亿。

　　上述住建系统人士说，广东廉租房的建设资金来源主要是三个部分，一部分是按照国家规定，各地土地出让金纯收益的10%必须投入廉租房，第二部分来自公积金增值收益，第三部分是省市各级财政拨款，比如广东省本级财政每年就将在保障性住房方面投入2亿元。

　　广州市财政局局长张杰明说，虽然2010年预算显示有近千亿土地出让金收入，但是最后执行情况和年初预算可能会有不小差距。此外，近千亿的土地出让金中，根据地块的不同，土地成本可能占据出让金收入的3-6成不等。

　　公租房计划拟启动

　　在2009年初广东省就曾提出过考虑建立政策性租房制度，不同于廉租房针对低收入群体，政策性租房针对的是中低收入的“夹心层”，也即是买不起经济适用房，又不够申请廉租房的标准。

　　这一初步想法来自于深圳经验。

　　深圳早在2007年年底就开始效法香港公屋，建立公租房，在深圳市十一五住房规划中，政府规划的14万套保障性住房中，有11.4万套为公租房，占比远远高于经济适用房。

　　有消息指，住建部的保障性住房的三年工作规划中，上述概念将以“公共租赁住房”形式被正式写入。

　　上述知情人士指出，今年广东公租房仅仅处于启动阶段，除了深圳这一试点以外，广州公租房想法也比较清晰，下一步还将明确其他试点城市，预计首批试点将集中在珠三角地区。

　　他称，更清晰的公租房规划还要等待国家的整体规划出台，广东将据此确立具体方案。预计广东公租房针对的群体将主要是中低收入的“夹心层”、刚参加工作的大学毕业生、广东重点引进的各类人才、异地调动的公职人员以及拆迁需安置的过渡性群体等。

　　“租金肯定会比廉租房高，但比市场价低”，他透露，基本的想法是根据不同人群的收入水平，设置不同梯度的租金水平，比如市场价的30%、50%、70%。

　　他估计，广东在公租房方面投入，应该不会占用三年住房保障计划中180亿的指标，“之前180亿投入，主要针对廉租房和经济适用房，并不涵盖公租房这一新形态。”

　　广州样本：20年才能回本

　　广州市住房保障办副主任黄信敬表示，广州所提的经济租赁房与公共租赁房、政策性租房基本是一个概念。

　　他透露，2010年广州保障性住房的投入计划为45亿，高于去年底预计的30亿。这45亿中，廉租房与经济适用房仍将大致维持6∶4的比例，“今年将推出的3000套经济租赁房将算入经济适用房的范畴。”

　　根据调研，广州近8万户低收入困难家庭中，所谓的“夹心层”有2.6万户，黄信敬表示，首批3000套的经租房将针对这一群体，因此经租房的申请者必须是本地户籍人口。至于刚毕业的大学生、重点引进的人才等群体，短期还难以纳入考虑范畴。

　　土地来源一直是困扰广东保障性住房的问题，黄信敬说，从2009年底的情况来看，广州市可用于保障性住房的地块还有6块，总面积141公顷，“这个状况只能说谨慎乐观。”

　　广州正在进行“三旧改造”预计将为城市发展腾挪出相当数量的土地，不过这些土地中，究竟有多少能用作保障性住房建设还是未知。

　　值得注意的是，公共租赁住房这一新形式不同于廉租房有地市财政兜底，黄信敬说，广州推行经租房的一项基本目标就是要实现收支基本平衡。

　　以首批3000套经租房的成本来看，按照每套60平方米的面积、每平方米4500元成本价估算，这3000套经租房的成本在8.1亿元左右。

　　黄估计，一旦住户的经济条件好转，有部分经租房酝酿在两年左右转而出售，这部分保障房实现收支平衡并无问题，如果住户无力购买，长期租用，这部分经租房要实现收支平衡的时间就会相当长，即使部分地块会有数额不菲的商用物业收入。

　　“具体要多长时间收回成本，我们还在具体测算，不同地块、不同租金水平都会导致不同的测算结果。”他说。

　　2006年底，万科 (论坛 新闻)集团划拨4600万元资金用于筹建万汇楼，试验如何解决中低收入群体的住房难题，该房租金参照广州城中村的租金水平，一套小两房每月租金大致在450元。

　　这一项目此前被认为是广州的经济租赁房试点项目。黄信敬坦言，广州正在制定的经济租赁住房草案中，万汇楼的经验是一项重要参考指标。

　　合富辉煌集团分析师黎文江测算，万汇楼实现收支平衡的周期是25年，这远远高于一般商品房销售1-3年的回本周期，也高于发展商们商业地产项目平均12-15年的回本周期。“这也意味着，如果不考虑日后销售，政府主导的公租房要做好20年以上才能回本的心理准备。”