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中产出关 龙华成深圳市民置业价格洼地

2009-10-29 11:26:49 来源: 深圳晚报 作者:李锦伟 李修齐
  ●区域优势——深圳城市副中心、福田后花园,地理位置得天独厚   ●楼盘供应——目前以中小户型普通住宅为主,预计明年豪宅市场将启动   ●交通配套——福龙路已通车,地铁四号线延伸线、新客站等规划提升片区价值   ●龙华未来——深圳经济特区扩容方案日前已上报国务院,未来特区外新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)生活值得期待   一个城市有没有吸引力,在于有无城市魅力和居住环境质量和品位,在于能不能聚集四海精英。哪里有最能体现生活艺术和建筑艺术的空间,精英就愿意在哪里聚集,反过来哪里聚集的精英越多,越具备可持续发展能力。   今天,深圳寻找冲破固化的新区域中心,选择了龙华。   龙华:价格“洼地”未来中心区,置业者蜂拥而入。   深圳楼市的祥云早已经覆盖在关外的天空,其中不得不提到龙华。由于近年龙华楼市的整体升温以及龙华新城图则的确定,福龙路、梅龙路的投入使用,在交通脉络的日渐明晰下,置业者蜂拥出关的就是龙华。另外,《综合配套改革方案》中提出的“撤关融城”提议,被广大市民消化后,作为与福田中心区扩容排名前列站的龙华,成为深圳楼市中越来越耀眼的明星。   一位龙华开发商告诉记者,龙华楼市明年现转机,种种迹象显示,今年以来一直给人以成熟“价格洼地”形象的龙华板块,已露出了跟上其他板块的强烈欲望,明年豪宅项目增加后,将拉升区域整体价格。   不经意间   龙华成价格洼地   如果把时光拉回到几年前,在龙华已越过每平方米8000元的时候,宝安中心区的房价也在8000元左右徘徊,至于布吉,它们还与七7000元的房价为邻居。甚至那个时间,如今最热门的后海片区价格也在9000元左右。   如果把回放的镜头定在疯狂的2007年,龙华的房价已经迈进了1.8万元/平方米的优势,宝安中心区和前海也突破了2万元/平方米。但是去年下半年,残酷的金融海啸,使得楼市也同样受到了震荡,龙华房价在一片厮杀中,价格体系陷入8000-10000元/平方米之间,至于前海,它也成为全市“价格战”中的主战场之一,跌破万元的关内区域。   但是,时光回到再度风光的2009年7、8、9月的时候,前海的房价开始呈现出报复性反弹之势,楼价轻易回复了17000-18000元/平方米的的门槛,其他楼盘纷纷跟风,跃过15000元/平方米的高位。宝安中心区的房价也升到了每平方米万元以上的水准。后海片区,那就更不用提了,9月底推出的三湘海尚以33000元/平方米的高价售罄,拉升了区域的整体价格,最近的后海新盘定价没有低于28000元/平方米的。唯有龙华,它仍然保持着惯有的温和、稳定。2009年,龙华普通住宅的新盘定价维持在13000-16000元/平方米,平面豪宅、别墅的价格则在2.2-3万元/平方米之间徘徊。   如此格局的演变之下,龙华显然是最不服气的。“原来同一起跑线的后海、宝安中心区,都超过龙华了,”但不服气归不服气,龙华新城建设还是一纸规划,而后海、宝安中心区的商业中心、市政配套都已经成熟使用,为此,龙华难以在定价上形成话语权。   但一位资深的业内人士认为,未来大量项目的开发入市,以及市政配套的建设使用,龙华或是继后海后下一个价格补涨中心。   复制“南山传奇”   置业者蜂拥而入   “以龙华新城为核心的深圳中轴线作为深圳中心区北拓的排名前列站,是横贯东莞和香港之间的深圳潜力的发展轴,不仅聚集了深圳绝大多数的开发商,还囊括了全市1/3以上的开发量。”位于龙华二线拓展区的万科金域华府(查看地图)营销负责人认为,作为离中心区最近的中央生活居住板块,龙华未来的发展应该像南山一样成为深圳的主流生活区。   世华地产顾问公司滢水二行主管李经理表示,每年七八月份毕业生大批上岗,龙华民治一带的小户型房源变得稀缺起来,房租更是上涨了8%左右。关内白领涌向关外,关外富士康近期招聘新员工,使得龙华坂田片区的小户型出租市场热闹起来。据介绍,龙华片区六成租客都来自中心区,如华强北有近4万名员工在关外租房,深圳中央商务区写字楼的许多白领也在这里租住,每天从龙华开往华强北的上下班专线车都有十多条。   据李经理介绍,现在关外一些小户型的租金也在直追关内的梅林彩田片区。如书香门第(查看地图)27平方米的单房每月要10000元,41平方米的一房一厅月租为1500元。   一位关注龙华片区的地产分析人士认为,龙华片区的居住价值得到认同,得力于金地、万科、星河、兆科地产等品牌开发商的进驻,一些高档住宅、酒店、写字楼以及商业配套设施的建设完成,很大程度改善了区域的居住环境。“特别是金地梅陇镇(查看地图)附近的二线拓展区,周边围绕着世纪春城(查看地图)、幸福枫景等社区,随着华润万家、KFC汽车穿梭餐厅、24小时便利店的相继开业经营,整个居住社区氛围已经形成。”   随着金地上塘道、金域华府、上河坊、龙岸等楼盘的开售和入住,未来两年龙华新城的居住氛围会愈加浓厚。   大盘提振楼市   生态新城转型中央豪宅区   其实,在2009年春节后,深圳楼市成交还处于“胶着”状态,龙华片区却凭借着价格合理回归价值的优势,成为了全市率先回暖的板块。   这或许不是偶然。龙华,这个景观资源丰富而又毗邻CBD中心区的板块,注定了要成为下一个中央生活居住区,居住环境受到了消费者的肯定。   上半年,龙华别墅、大宅轮番上阵,十二橡树庄园(查看地图)、圣莫丽斯三期,还有龙岸、溪山等产品,都是这个区域的主要产品供应者,而这些楼盘,主要提供大户型产品,基本都在120平方米以上。龙华这些楼盘全新的定位也给想在关内购买豪宅但是总价太高的购房者提供了崭新的置业空间。   除了大宅,下半年之后,龙坂的小户型重归市场,金地上塘道的开盘,打破了龙华供应中小户型产品紧缺的局面,随后荣域也加入这一队伍。记者获悉,到年底万科金域华府、水榭春天(查看地图),还有上河坊以及潜龙地产的项目将为龙华片区提供更多的中小户型,加入白领产品供应的队伍,在目前关内产品供应不够充足的情况下,最靠近中心区的龙坂片区依然还保持着置业者最喜欢的关外区域的地位。   “三、四年前主要是福田的客或者是龙华本地的客,现在一提龙华深圳所有的人都能够接受,就像接受福田、罗湖一样都能够接受龙华了,因为以后是越来越方便了。”荣域营销总监叶经理表示。   4月份,城市规划局公示的法定图则中指出,龙华新城核心地区,即龙坂大道至羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区,划定为中央别墅区,给予区域发展更丰富的想象。“龙华新城占有整个区域86%的原生态山体湖泊资源。除了圣莫丽斯、水榭山、星河丹堤(查看地图)、龙岸外,还有鸿荣源龙一号、合振等豪宅别墅项目入市,区域的居住品位和价格肯定会被拉升。”金地上塘道营销负责人向记者分析,明年龙华新城豪宅项目的“井喷”,必然给区域带来新的飞跃。   相关新闻   龙华二手房市场中小住宅走俏   根据中原地产数据报告显示,龙华片区九月实现均价11415元每平方米,环比上涨3.57%,价格快速上涨的趋势在本月也开始企稳,攀升曲线显得更加平缓。主要原因是连续几个月来市场需求的追涨意愿都不强,成交特点一直是价升量跌。   其中片区成交最多的是2房和3房,成交共占到了总体的77%,较上月减少了2个百分点,其中2房占30%,3房占47%;1房和4房所占的比例较小,分别占11%和12%。从户型比例的变化来看,1房和3房单位的比例有所上升,而2房单位的比例出现下降,属于正常的市场调整。   龙坂区内成交活跃片区主要集中在坂田和民治这两个片区。在坂田的楼盘中,春华四季园(查看地图)成交最活跃,在民治的楼盘中成交向来较多的有金地梅陇镇和世纪春城。高端成交的代表楼盘则有金域华府、七里香榭和圣莫丽斯,但是高端楼盘的成交量相比上月有所缩减,均价的走高受成交结构影响较小。   专家观点   在“深港一体化,共建都会圈”的伟大蓝图下,根据政府的《深圳2030城市发展策略》,沿福田CBD区域向北延伸至龙华新城的中部发展轴在深圳的城市发展中,被提到了的高度。那么,在深圳众多的卫星城中,龙华具有什么样的优势呢?为此,本期记者采访了龙华新城两大项目营销负责人,深入了解业内人士对龙华新城未来蓝图的预见。   明年至少6新盘齐推 多为高端豪宅项目   金地上塘道营销负责人 庄经理   介于深圳东扩的趋势日益加快,政府的编制也可能将有所调整,相信关内关外的融合都将会更上一层楼。对于交通方面,港铁4号线是条采用BOT方式,由政府通过契约授予境外企业特许专营权的轨道交通项目。随着港铁4号,5号线的全面贯通,龙华新城成为城市新副中心区的区域价值也将日趋凸显,它也将成为连接上班族生活区与中心工作区的重要枢纽。   金地集团作为该地区最早的开发商,早在五六年前就已经发现龙华所蕴藏的巨大潜力。从上塘道的开发起,就一直对这一地区持有强大的信心,我们都知道,深圳是一个东西狭长,由南至北发展的城市,而随着城市的发展进程,龙华的发展时机正恰恰与城市发展步伐相吻合。如金地上塘道全部入伙后,离其10分钟的地铁四号线红山站在2010年开通,这将大大方便居民的出行。建设目光须跟随城市发展步伐走,配合天时地利。   根据龙华新城的规划,未来1-2年龙华新城将由大量高端物业涌入,明年新开发项目数量有可能超过6家。因为龙华新城的景观资源十分丰富,背靠羊台山、塘朗山、野鸡山、大脑壳山等连绵的山脉,呈现纵轴与横轴交叉的多样化发展,单体绿色公园多达40多个,大面积的绿色公园也有20多个,可遇不可求的绿色配套,是开发高端豪宅项目的先天优势。   随着高端豪宅项目的增加,区域的居住品质和价格都会再上一个台阶。因此,龙华目前的成交均价,还是处于一个历史低位水平。   地铁携新城进入特区“15分钟生活圈”   水榭春天营销总监 邹翔   据水榭春天销售总监邹总介绍,对于龙华作为城市新副中心区的区域价值是体现在多方面的。首先,从物理区域上的价值来看,龙华作为二线交通区,在方圆10平方公里没有经过任何开发,没有杂乱的农民房,是一块真正意义上的处女地。其次,作为距离CBD最近的区域,其交通枢纽的作用及其突出。福龙路的开通更是增加了其区域的交通便利性。此外,随着港铁4号线,5号线的全面贯通,龙华新城注定进入特区“15分钟生活圈”。届时,从龙华站到香港新九龙站仅需短短的15分钟,在以前,这恐怕是难以想象的时间概念,而今,这无疑不是一次时间上的飞跃。   而随着福田,南山等区域中心区发展的饱和,大量置业者涌入龙华,这其中又以中高端人群为主。即使未来片区开发商之间竞争激烈,但就龙华新城自身赋予的区域优势以及未来发展的巨大潜力来看,难以承受关内“天价”房价的置业者和投资者都会蜂拥而至,在这么“大”的蛋糕下,大家都有得“吃”,各个开发商都会乐观面对后市。   此外,水榭春天占据了距离港铁4号线较近的区位优势,同时,开发商也解决了地铁所带来的噪音这一问题,巧妙的把区位优势和人居环境两者结合的恰到好处。这也构成了开发商不过分担心片区激烈竞争的因素之一。
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