珠三角楼市库存：深圳650万平米 广州470万平

　　密集的优惠政策对房地产市场进行了轰炸，作用究竟有多大？高盛高华的研究员走访了广州、深圳、东莞等地，对珠三角的楼市展开实地调研。 　　从数据上看，11月份，广州、深圳、东莞等地的房地产成交量有了一定程度的回升，政府机构人士认为，回暖是政策刺激的正面影响和楼盘降价促销所带来的结果，但最近交易量的反弹力度尚不足以支持行业回暖的论断。 　　与政府的观点相似，大多数开发商对2009年的房地产前景还是持谨慎观点，同时希望政府能采取更多直接政策刺激措施。 　　而支撑着房地产资金链条的银行表示，尽管最近放松了对购买第二套住房的按揭贷款限制，但2009年房地产行业的信贷状况依然较为紧张。 　　供求依然失衡的局面和中央直接政策刺激较低的可预见性仍将在未来几个月继续考验开发商的财务状况。鉴于疲软的宏观经济和依然过高的库存水平（特别是东莞和深圳），房价在未来一段时间内回升的可能性不大。 　　深圳 　　2009可供预售面积可达1000万m2 　　政府：保障性住房建设是政策重点。和广州的情形类似，深圳市政府的短期政策重点是保障性住房建设。和一些内陆城市相比，深圳市政府拥有较雄厚的财政状况来支持保障性住房的开发，最近房地产市场的放缓对其财政状况的影响相对较小。 　　银行：贷款倾向于风险较低的大型开发商。例如，当地某银行表示，尽管深圳市各银行将第二套住房的按揭利率下调至首套住房的按揭利率优惠水平，但它们目前对开发商的贷款限制依然较为严格，主要倾向于财务风险较低的大型开发商。此外，该行还表示，未来贷款投向更倾向于支持政府投资的相关基建项目投资等。如果这些大型项目陆续投入市场需要大量信贷资金，可能会潜在影响流向房地产行业的信贷资金。 　　开发商：大幅降息促销显成果。交易量的反弹一部分原因得益于开发商的大幅降价。在这三个城市中，深圳房地产销量反弹最为强劲。近两月的平均交易量较2007年平均水平高出18%，主要得益于最近有利的政策刺激措施、大量新盘的推出以及开发商的大幅降价。 　　当地开发商预计，如果当前的刺激措施（人民币4万亿元）无法防止经济硬着陆，政府将出台更多的刺激措施。多数开发商认为，2009年仍将是形势十分严峻的一年，尤其是上半年。它们2009年的主要经营战略之一是清理现有库存，并缩减建设规模以尽量保持足够的现金水平。多数开发商仍希望从地方政府获得更多政策支持，如所得税退税或放松对购房者的户籍管理规定、推迟土地增值税清算以及进一步放松第二套住房按揭政策等。 　　前景：较大潜在供应，形势不容乐观。高华认为，深圳房价在未来几个月上涨的可能性甚微。深圳有研究机构估计，包括新开工面积形成的潜在供应量在内，2009年可供预售的住宅面积可能达到900万到1000万平方米，相当于2008年预期住宅交易量的2.7倍，2007年实际交易量的1.9倍。目前已经较高的库存以及潜在供应量使得2009年房地产形势不容乐观。 　　广州 　　库存470万m2，需12个月消化 　　政府：广州市对经济前景依然较为乐观。预计2009年广州GDP增长约为10%.主要增长动力来自于以基础设施投资（例如，与将于2010年在广州举行的第16届亚运会相关的基建投资）为重点的18项经济刺激措施的推动。 　　在这18项措施中，有2项措施与房地产行业相关，排名前列是保持房地产市场的稳定。住房公积金个人和家庭贷款上限分别由40万元、60万元调高到50万元和80万元。此外，在两年内为低收入人群建设408万平方米的保障性住房。 　　目前广州市尚无直接刺激商品房市场的明确政策，而更倾向于让商品房市场自行调节，政策重心依然是满足中低收入人群的住房需求，如保障性住房建设计划。 　　开发商：广州当前的库存水平似乎并不高。但2009年的新增供应量可能较大。广州市目前获得预售许可证但尚未售出的库存面积约为470万平方米，或者如果按照2008年交易量计算（折年）需要12个月消化。但当地某开发商表示，2009年新增供应量可能依然不低（有可能与2008年的新增供应量处于同一水平）。 　　前景：利润率下滑，开发商盈利面临较高风险。例如，当地某开发商预计其2008年毛利率将同比下降5个百分点以上，2009年很可能进一步同比下降5个百分点。 　　东莞 　　库存820万m2，需26个月消化完毕 　　政府：出口导向型经济受全球金融危机的影响比较严重。东莞2008年前11个月的出口订单同比下降了约20%，当地政府预计2009年形势将更加严峻。相对幸运的是，作为东莞制造业支柱之一的IT行业目前为止所受金融风暴影响仍然较小。 　　瑞银证券分析师章海云认为，经济基本面可能进一步恶化影响购房信心。中国7年多来月度进出口额出现负增长。出口增幅从10月的19.2%骤降至11月的-2.2%；进口增幅从10月的15.6%大跌至11月的-17.9%.担心未来失业和收入缩水的心理势必会影响购房者的信心。 　　开发商：上市公司销售不如整体市场。瑞银证券分析师章海云认为，上市开发商11月楼盘销售不如整体市场。万科和保利11月份合同销售面积环比下跌，原因是当月新开楼盘不多。金地和中海的销售面积有所增长，但销量落后于城市整体楼盘成交量。 　　除了必须在1年内偿付的短期银行借款外，随着春节临近，开发商面临偿还其他短期债务的压力也与日俱增———建筑承包商的垫资、其他供应商的货款、工人薪酬等等。成交量在企稳前，开发商可能进一步下调房价。 　　前景：大量库存水平有待消化。东莞前11个月的房地产交易量同比下降了约45%.以目前的销售进度来看，高盛高华估算，当地目前820万平方米的库存需要26个月才能消化完毕。这将是中国房地产库存消化时间较长的市场之一。鉴于其高库存以及严峻的经济前景，预计东莞房地产市场复苏的时点可能会晚于广州和深圳。(编辑：苏苏)