李扬：以房企名义承担更多社会责任

——专访旭辉集团沈阳事业部总经理李扬先生

2017年，沈阳房地产市场开年就火，成交大涨，房价一路飙高……让许多购房者心头产生不少困惑。近日，搜狐焦点《领航者》栏目有幸对旭辉集团沈阳事业部总经理李扬先生进行专访，请大咖为网友们排疑解惑，同时也跟着李扬总的阐述，洞察沈阳房地产市场，了解旭辉在沈阳的先进成绩。

房价上涨是必然趋势 炒房行为不适合沈阳

谈到房地产，相信购房者最关心的莫过于“房价”。今年3月，开发商似乎是约好了一般，集体宣布涨价，旭辉也在涨价的队伍中。买了房子的人喜，准备买房的人急，观望的人有点慌：是该买，还是不该买？

在李总看来，沈阳房价上涨是必然的趋势。房地产属于大宗产品，它一定会跑赢货币的增速。近几年货币增速是很快的，如果房价不前，就不符合经济规律。

沈阳的房价上涨与北上广深等限购的城市有本质上的区别。那些采取限购的城市，房价是被炒房客炒上去的。而沈阳的房价，是因为地价上涨，以及市场上出现了很多别墅、洋房、精装修等产品，使得房价数据上扬。

谈到房价，李扬总告诉大家正确看待，正常的房价上扬是没有太大问题的。但提到炒房行为，李总说“这个要严打！” 沈阳作为平原城市，土地供应量充足，不足以支撑炒房，如果有居住需求，随时随地都可以出手购买房子，如果没有居住需求，也无需把过多的钱投入到这里。房子，不能用炒股心态购买，不要企图在较低点买入较高点卖出。

自信成就今天的旭辉 用品质完成30亿

旭辉2014年进入沈阳，当时正值沈阳楼市惨淡的时刻。特别是全运板块更是被各界唱衰，而旭辉在沈阳的排名前列个项目——旭辉御府，恰好就在这个板块之上，可以说李扬总是“临危受命”，集团交给了他一个困难的大任务，也是充满挑战的大任务。

当谈到当时的状况时，李扬总那是“黎明前的短暂黑暗”，如今看来已经是过往云烟。把困难的境遇，当做是“黎明前的短暂黑暗”，不是每个人都具备的心理素质。李扬总做到了，因为他的自信，因为旭辉人的自信。他说：“人无论何时，都不能丢掉自己的信心。”在整个采访过程中，这股子乐观向上的精神，贯穿始终。

他对沈阳市场有信心——他觉得前些年的低谷，是沈阳“感冒了”。就像一个非常优秀的运动员，他感冒了。在健康的情况下，100米可以跑9秒，生病了可能就暂时跑15秒。国家的政策与扶植，会快速帮助沈阳“痊愈”，他的成绩会再次让世人瞩目。

他对旭辉有信心——在采访的过程中，李扬总对自己的六个项目如数家珍，这个问题是他用时最多的。从排名前列个项目旭辉御府谈到将要开盘的旭辉东樾城、旭辉雍禾府；从城中别墅谈到轻奢豪宅；从智能家居谈到4D客厅……李扬总声情并茂地讲诉着他引以为傲的项目产品，甚至把旭辉在沈阳的项目比作甜品中的贵族“马卡龙”。他说：旭辉精装修标准也许不是最贵的，但是价值品质确实较好的。正因为对产品的自信，让他觉得2017年定的30亿销售目标并不大，只是一个起点。

他对旭辉人有信心——低谷是进入沈阳，是沈阳旭辉人的热情给了他极大的信心。平日里，他会带领着员工喝喝啤酒，撸撸串，融入沈阳这座城市，融入到员工中去，让大家紧紧地结合在一起。他们不只是同事，而是兄弟姐妹。

旭辉，以房企的名义承担更多社会责任

“唱响沈阳”是最近旭辉轰轰烈烈进行的一项活动，号召全沈阳的市民共同发生，唱响沈阳。

在问到举办这个活动的初衷时，李扬总耿直地表示：“我非常热爱沈阳这座城市，当听到有人说沈阳不好的时候，心里非常难受。在全国各地有很多精英来自沈阳，大家应该团结在一起，发出更多来自沈阳的正能量声音，团结在一起建设沈阳。”

在采访结束的时候，李扬总真诚地一番话语，打动了现场的人：一个企业、一个人，除了每天做自己的专业，忙着自己的利益，还是应该承担一些社会责任。

李扬总表示，今年旭辉还将做更多公益活动，值得我们期待。

【后记】：

采访的时间，定在早上。采访小组提前赶到现场，本以为会等待一段时间，不成想李扬总也已经早早来到单位，开始一天的工作，于是采访环节被提前了十几分钟。

通过近40分钟的采访，李扬总散发出来的自信与幽默感，深深地打动着现场的每个人。他把在低谷中的沈阳，比作生病的运动员；他把旭辉的项目比作甜品中的贵族“马卡龙”……这既表现出了他的风趣，又体现出了他的思维敏捷，和令人羡慕的前瞻性。

对于沈阳这个第二故乡，李扬总表现出了深深好感。作为回报，李扬总将带着他的旭辉团队，在沈阳承担起开发商“用心构筑美好生活”的责任，承担起对社会的责任。

【采访实录】：

Q:最近“小目标”这个词，很流行。沈阳旭辉在2017年也给自己定了一个小目标——30亿的小目标。30亿的小目标是根据什么制定的？2016年旭辉的业绩如何？今年，我们沈阳旭辉具体将做怎样的计划和努力去完成它呢？

A：首先很高兴在这里跟搜狐焦点的网友一起交流探讨。首先，2016年旭辉有三个项目，还有一个和金地合作的项目，一共四个项目在售。这四个项目的体量并不是很大。2016年这四个项目的销售额达到14多个亿。在2017年，旭辉确实定了一个30亿的小目标，这个目标并不是很高，以旭辉目前的发展速度，以及旭辉在投资方面付出的努力，这个目标并不是很高。旭辉锦堂、旭辉御府、旭辉峰尚、金地·旭辉九韵风华在今年（2017年）将全部售罄。今年两个主力项目旭辉东樾城、旭辉雍禾府将会在年中和下半年开盘，体量比较大。因为这两个都是在下半年入市，而不是全年销售，所以我们把销售目标定为30亿。 对于未来几年旭辉在沈阳的计划，这个目标并不是很大，可以说是一个新的起点吧。

Q:今年有没有拿地计划？

A：有的，旭辉的投资计划一直在紧锣密鼓的进行，包括公开挂牌拍卖的参与，以及二手地收并购的谈判。目前沈阳土地市场由之前的供大于求，变为现在的需求超过土地的供量。特别是在公开市场，已经几个月没有新地挂出。应该在年中的时候，土地市场会重新开启。旭辉将会在土地市场开启之后，以及在二手地方面会积极争取。当然土地获取有时候需要实力和运气，并非想拿哪块地就能拿到，我们会积极争取。相信今年旭辉在沈阳会有新的斩获，因为我们今年预期主力项目将会在5个以上，而下半年仅有两个主力项目，所以预计今年将会拿2-3块地，这是保底。

Q:沈阳旭辉的产品，大部分都是轻奢豪宅的标准，这是旭辉将在沈阳打造的一贯风格吗？在沈阳的这六个项目，你最喜欢哪个？最期待哪个？或者分别说一说他们都有哪些优势？

A:这个问题确实不太好回答，这些项目都非常喜欢，因为每个项目都有各自的特色。旭辉来到沈阳之后，给人直观的感觉是“项目的命名没有规律可言”。

最早的旭辉御府，是旭辉集团比较成熟产品系列，市场定位是准确的，它将“城市别墅”的定义引入沈阳，不同于传统的高级别墅以及郊区别墅，它是在交通相对便利，到核心区的时间相对可控，比如说30分钟之内。在这个地方建面积段相对适中，总价相对适中的别墅，让购房者住得起的别墅。周边商业、交通等配套要便利，适宜居住。可以说旭辉御府在这方面也做了产品创新。

第二个项目旭辉锦堂，在去年市场上收到很多关注。这个项目的成绩也非常不错，从2016年7月23日开盘，用了不到9个月的时间，现在住宅产品已经全部售罄，完成了销售任务。这个项目当初在设计的时候，考虑到“核心地段的核心位置”、“土地极度稀缺”、“项目本身体量不大”，想做纯粹的中高端改善产品。从精装修投入、标准上，旭辉锦堂可能装修价格在沈阳可能不是最贵的，但是实用性、性价比它一定是较高的。旭辉锦堂精装修研发下了很多功夫，在研发户型、精装修过程中，我们搭了三个实体楼，反复研究盘算。这个项目比较好玩，是沈阳排名前列个引入智能家居理念的，用手机能够控制家中的电器，以及监控家中的情况。“无手化”在这里体现的酣畅淋漓，比如进入小区的门自动打开，电梯自动感应把业主送到指定楼层等等。“4D客厅”，这个以后在我们狠多的项目中都会有，为了让业主冬天也能够亲近大自然，我们搭建“4d客厅”，也就是玻璃花房的延伸体，在里面可以喝喝茶，赏赏花，冬天的温度能够达到10-15℃。总之，在旭辉锦堂做了很多产品研发和创新。

旭辉峰尚，很有意思，就是一个单栋的小楼。怎么来做？我们想打造一个小花园，在公园里面建栋楼。公园里有小孩玩的儿童乐园，也有老年人健身的设施。它的精装修标准面对的是比较年轻的客户群，所以和旭辉锦堂又有一些区别，也采用了智能家居、新风除霾系统，也有一些特色。

旭辉东樾城，是“超百万方”大盘。在沈阳三环以里，紧邻二环，能够找到一个可以打造百万平房项目的土地，实属不易，这里是一块宝地。我们也与政府携手打造配套设施：打造9年制学校；打造高档幼儿园；在社区中心与三甲医院合办卫生中心，这在大东乃至沈阳是创举。这个项目交通也非常便利，地铁4号线距离这里仅有100米左右，2020年地铁通车，2019年底预计入住，业主入住后不久便能享受便利交通。大东有很多产业，像宝马、通用、造币厂等等，产业在大东三环外，商业如中街在一环内，正好二环是适宜居住的居住区。旭辉东樾城未来将是沈阳产城融合的典型项目，也是比较稀缺的项目。项目产品比较全，从几十万的高层产品，到二三百万的别墅产品。这个项目无论是大的整体规划，到外部配套设施，再到产品的设计上，都是先进的。

旭辉雍禾府，将是我们的压轴之作。当初拿地时，这里就受到各界关注，很大一部分原因是有许多人觉得我们买贵了。铁西很多项目是建在搬迁了的工厂原址上，土地经过换土等治理，也不会影响什么，但是许多购房者还是会有所顾虑。但是我们这个项目是排名前列粮库的原址上。粮库选址很讲究，上风上水。所以这个地块的位置，及整个地块的素质，还有2.2的容积率，这些在主城区都是非常难得的。讲一个面粉与面包的故事，馒头可能是1块钱一个，面包要几块钱一个，马卡龙要十几块钱一个，虽然都是面粉做的，但是对于面粉质量的要求是有区别的。我们买的是做“马卡龙的面粉”，所以拿地的价格是合理的。这个项目要做到高级产品，比如别墅产品的户型申请了国家专利，让空间得到合理利用。高层产品是锦堂项目的升级，几百米无遮挡，采光好。这个项目配备了很多有趣的东西，留个小悬念，预计今年7月大家就能看到实体。旭辉打造的产品，一般都是以实体呈现，虽然可能比别人要多花几个月，但是能给购房者真实感受，很值得。

Q:铁西如今非常火，土拍也火，大牌房企炒作也火，购房者卖得也火。照实说，铁西的房价是很便宜，开发区的房子现在也有过万的，您能说说铁西区域的价值是真这样，还是说被炒作出来的？

A:很多人都听过“造城”、“造镇”，特别是在郊区，结果成功的少之又少。这里面涉及到人口这个逻辑，有人就需要有事情做，这就需要有产业。有产业，有人过来，才有住宅，有商业……沈阳三个区域最近比较热，特别是铁西。铁西人口多，产业多，过去产业集中在主城，后来经过东拆西建，搬到了经济开发区，也就是我们说的“7平方”。铁西主城已经饱和，人口继续向西转移，“7平方”里的产业继续向三环、四环迁移。未来的产业你会发现铁西将和大东非常像，产业在外面，居住在中间，商业在最中心的位置，这是一个非常成熟的产业链，铁西就是有这个基础，才有大发展，否则单纯靠炒，持续不了很长时间，同时来看，沈阳的房价也不足以支撑它炒。

铁西跟浑南非常像，浑南有这个基础，人口外溢，浑南建设的基础非常高，产业、交通配备非常成熟。自贸区带来了更多的产业，所以浑南一下子就火了。大东也是非常像，只不过声音比较少，它需要更多的项目产品去带动。

Q:说到房价，总是有人问，房价还能不能涨？今天遇到大咖，我想把这个问题问给您，房价还能不能涨？现在买房是好时机吗？旭辉东樾城和旭辉雍禾府，目前价格未定，开盘时间未定，预计价格会是多少？

A:房价是必然会涨的。记得之前两三年对于这个问题，我说的比较多，问我的人也比较多。因为那时候市场不太好，大家可能没有信心。市场是一定会呈上行状态，只是会出现调整，消耗库存量过大或一些品质不太好的产品，使价格看起来徘徊不前。但是价格上涨是必然归于，因为房地产属于大宗产品，它一定会跑赢货币的增速。近几年货币增速是很快的，如果房价不前，这就不符合经济规律了。但是房子不要去炒，因为沈阳的房子不足以支撑炒，因为沈阳作为平原城市，土地供应量是很充足的。最近听说很多炒房团来了，其实真正赚钱的是中介，开发商也没有挣到钱，老百姓也没有得到实惠，所以这个也是国家严打，你把凭空不可能存在的交易，把它形成交易，他从中赚走5个点、8个点，所以我跟很多开发商说，不如把这个钱用在提高产品的品质上。炒房团一般买的是郊区项目，周边土地大量供应，你需要的话几个月就可以盖出来。不像是主城，主城的土地稀缺。沈阳之前的房子，主打做刚需，实际上它的品质是或多或少有缺陷的，可能交通不便利，生活配套不成熟，只是它起了个好听的名字。随着城市的发展，大家家庭结构发生变化，收入水平发生变化，对生活品质的向往发生变化，希望好房子出来，好房子又要需要好的土地出来，好的土地资源价格也就上涨。成本上涨了，房子的价格就一定会上涨。沈阳的房价上涨，跟其他城市房价上涨不太一样，其他城市投机的太多，沈阳买房的多确实是居住需求多。今年某些月份涨得数据会很激烈，其实其中包含了很多东西，比如成交的产品品类发生变化，别墅、洋房多了，精装修产品多了，所以这几方面叠加在一起，成本上升，房价也就自然上涨。大家可以正确的看待，炒房确实需要打击，除此之外正常的上涨没有太大问题。

很多人问什么时候买房合适？其实你要看好规律，上升通道的规律。不能用炒股票的心态买房，在较低点买较高点卖。房子大体是上行的，那你有需求就可以出手，没有需求也没有必要把自己的钱过多地投入到这个上面。

旭辉的房子一般入市都是正常市场的价格，价格和价值相匹配。以锦堂为例，它的价格可能比周边贵30%，但是配置要比周边高出50%，人家做几百的精装修，我们做到几千。旭辉一般都是这么定价，不会太夸张。但是旭辉后期溢价的非常高，比如御府这个项目，我算了一下，从14年底开始销售，到今年2月份，大概两年多的时间，房子涨了很多，其实它也是这个市场的正常反应，这个不是我们故意的拉高，房企其实只是赚合理的利润。所以我们定价是市场合理的价格，根据市场规律走，不会故意超高或拉低。这两个项目的价格在入市前会公布，不会太夸张。

Q:您觉得，沈阳的楼市真的回暖了吗？有人说沈阳迎来了洋房时代，您觉得未来市场上将以怎样类型的产品为主？

A:其实也不是真正意义上进入洋房时代，因为你可以从成交数据上看到，洋房跟高层产品比，比较少，当然别墅项目就更少了。从房地产的产品分类来讲，别墅业态是较高端的，其次是洋房，然后是高层。高层里面也有豪宅，比如平层，平层对地形要求很严格，比如黄浦江两边的豪宅。沈阳出现洋房比较多的情况，是因为近期出让的土地，很多是能够做洋房的。出一个3.5以上的容积率，它也做不了洋房；出一个2.0容积率它就可以做洋房配高层。从洋房来讲，它本身有先天的优势，洋房跟大自然有更近的接触，公摊面积小。洋房时代更多是改善时代，很多人住高层，需要一个升级，需要更大的面积，需要更多的采光，就需要洋房。土地条件，加之需求，促进了洋房的大量涌现。如果要是有经济实力，买套别墅是更好的。我们今年也有别墅项目，当然高层还是主打，因为产品要多元化。洋房增多是好事，说明人们的生活品质提升了。

Q:旭辉在沈阳三年，今年是第四个年头，应该说是赶上了沈阳楼市最坏的时候，您在掌权期间，有没有遇到过困难，又是和员工怎样克服困难的？平时您会用什么方式减压？

A:旭辉来的时候，是沈阳市场最惨淡的时候。特别是全运板块，当时被外界唱衰。我刚来沈阳的时候，非常喜欢这个城市。这个城市的人非常热情，对我这个刚到沈阳的新人非常热情。我举个例子，那时候的沈阳，就像一个非常优秀的运动员，他感冒了。在健康的情况下，100米可以跑9秒，生病了可能就暂时跑15秒。我觉得有信心很重要，再困难信心不能丢。我们看到了国家对东北，对沈阳的支持，看到了沈阳发展的底子，所以相信它会好，相信惨淡仅仅是黎明前的短暂的黑暗，就会对自己有信心。路要一步一步往前走，在我从业15年的时间，也经历了几个周期低谷，回过头来都是过眼云烟。当时我们御府就在全运板块，那时候确实不乐观。但现在周边房子频起，现在看来，那时的低谷也就一个经历吧。

工作压力大，用运动方式减压，还可以锻炼身体。平时也会拉着同事喝喝酒，撸撸串，工作忙可能没有太多时间进行感情交流，业余时间吃个饭聊一聊，在工作中的隔阂就会消除，非常不错。做到这几点，困难也会瓦解。相信经过低谷，沈阳将来的发展空间会是很大的。

Q:目前旭辉在沈阳市场中举办的“唱响沈阳”活动也是非常的火爆，我身边许多朋友都在参与，旭辉与沈阳共成长这些年，见证了沈阳的变化，旭辉也在不断的改变与提升，李总，咱们举办这次活动的初衷是什么呢？

A:这个活动的初衷，其实和房地产无关。旭辉也没想拿这个活动做宣传广告，只是希望沈阳有更多正面的声音传出来。我经常到全国各地出差，听到说沈阳不好心里非常难受。曾经和一个外地记者交流，他说了一些沈阳不好的话，我当时就问他“你去过沈阳吗？”他说“没有。”我说“你为什么说沈阳不好？”他说“我听说的。”我当时就很气愤，我说“我告诉你，我在沈阳生活了3年，我一定比你有发言权。”

沈阳需要更多正能量声音传出来，全国各地很多精英都来自东北，来自沈阳，大家应该团结在一起，把自己家乡建设得更好。一个城市有一首歌歌颂的很少，沈阳有好几首歌，很难得。

旭辉“唱响沈阳”的活动，一方面把沈阳团结向上的精神表现出来。同时也希望更多人听到我们声音，引起家乡人共鸣，一起为沈阳的发展建设发力。今年旭辉还要做更多的公益活动。一个企业一个人，除了每天做自己的专业，忙着自己的利益，还是应该承担一些社会责任。