史上最严楼市调控 全国多地楼市调控祭出“王炸”

上周五深夜,秦皇岛成为河北第7座住房限购的城市,外地户籍暂不得购买第二套房。不过,在新一轮楼市调控打补丁的大潮中,秦皇岛的限购已算相对温和了。“限售”,正在成为楼市调控的新思路。从3月份到现在,已经有10多个城市陆续出台限售政策。从限购、限贷到如今的限售,意味着房地产调控政策已经开始从交易环节向持有环节延伸,短期炒房的梦将被彻底击碎。
　　17个地区限售
　　3月17日,北京楼市调控升级,在商品住房方面提出“企业购买的商品住　房再次上市交易,需满3年及以上”,打开了2017年楼市调控“限售”的大门。
　　所谓限售,是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续。
　　北京的“限售”仅停留在企业层面,随后跟进的城市则进一步延伸到个人层面。首先是厦门出台政策,要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。紧接着,杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管委会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省相继出台限售政策。
　　至此,出台限售政策的地区已达17个。其中,隶属保定高碑店市的白沟镇,限售时间最长,为5年。
　　较新
　　统计局：房地产调控效果
　　可能4月以后陆续显现
　　国家统计局新闻发言人毛盛勇17日说，新一轮房地产调控措施3月17日以来陆续出台，对房价和其他房地产相关指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。
　　一季度，全国房地产开发投资增长9.1%，比1月至2月份加快0.2个百分点，比去年全年加快2.2个百分点。对此，毛盛勇在当日举行的新闻发布会上说，这其中有两个原因：一是房地产投资有周期性，企业对房地产投资有一定的滞后性。从今年一季度看，全国商品房销售面积同比增长19.5%，尽管在去年的高位上有所回落，但速度仍然不低，企业仍有投资动力。二是从到位资金来看，1至3月份，房地产开发企业到位资金同比增长11.5%，增速较好。
　　毛盛勇表示，下一阶段房地产成交面积增速可能有所放缓，一定程度上将影响企业投资的积极性。而一些热点城市有计划地加大了土地供应，有利于推动房地产投资的增加。他认为，房地产投资增速下一步还有待继续观察。
　　调控半年：深圳楼市告别暴涨暴跌
　　自去年10月实施新一轮调控政策，深圳楼市最近交出了“半年报”：新房、二手房量价齐跌，但没有大起大落，呈现出横盘微跌的走势。
　　专家表示，作为全国楼市的风向标之一，深圳调控出手早、下重拳，调控政策发力精准，打击炒房取得明显实效，楼市实现平稳发展。
　　2015年以来，深圳楼市在巨量信贷资金和金融高杠杆的推动下，量价齐飞，很多楼盘在短时间内实现了价格翻番，这刺激了更多的购房者冲进楼市，房地产市场的投机氛围少有。为此，深圳市多次出台调控政策，楼市逐渐恢复平静。
　　深圳中原研究中心的数据显示，今年3月新房住宅仅成交803套，创下2009年以来的新低；成交均价为54730元/平方米，与去年9月61600元/平方米的均价相比下滑11.2%，价格水平连续5个月保持平稳向下的走势。
　　在主导深圳楼市的二手房市场，今年3月成交4838套二手住宅，较去年9月下降37.3%；成交均价为55115元/平方米，虽然此次是去年10月新政后成交量连降5个月的首次回升，但是较去年9月59276元/平方米的均价下降了7.02%。
　　记者近日在深圳龙岗合正丹郡、坪山奥园翡翠东湾等多个楼盘现场采访发现，市场销售有序，购房者心态平和，告别了以往的恐慌和焦虑。
　　“深圳涨得早，出手调控也早。”中原地产首席分析师张大伟说。为稳定房价，深圳出台多轮调控政策，并开启“认房又认贷”模式，让投机行为受到了限制和打击。
　　张大伟表示，本轮楼价暴涨很大程度受资金推动，高杠杆借贷买房是很多炒房者的“不二法门”，各种加按揭、转按揭、首付贷等金融产品满天飞，深圳采取“认房又认贷”的措施，无疑击中了这些炒房者的“命门”，大大减少了炒作空间。
　　专家认为，深圳的楼市调控实践表明：只要出手及时、管控得当，房价过快上涨的势头可以得到遏制。严跃进表示，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，关键是要管住资金和市场预期，楼市就会逐步恢复平静。
　　对于深圳是否会跟进出台新的调控政策，深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，目前深圳市场暂时没有出现反弹或者回暖的态势，出台调控新政的必要性不是很大。如果市场“过热”，也不排除政策加码的可能。
　　据新华社
　　预测
　　房价走向何去何从
　　新一轮调控后，房价走向会是怎样的呢?
　　经济学家郭士英认为，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。
　　民建中央经济委员会副主任马光远认为，思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑：
　　一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。
　　二是供需的维度。供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，从而导致出现人为的短缺。
　　三是价格的逻辑。房价的特别值已经很高，这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅特别值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。
　　当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的影响下，一些热点城市价格出现调整也是大概率。
　　接下来还会有城市跟进
　　市场已有反应。央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘上周五透露,房地产开发贷款和个人住房贷款增速双双回落。而中原地产的统计数据显示,4月上旬,一二三线城市成交量环比均出现下跌,其中一线城市环比减少超六成。
　　对资产价格影响较大的两个因素,一是禁止交易,一是控制流动性。限售政策和控制房贷,无疑将使房地产市场迅速降温。多位业内人士认为,限售政策的出台主要目的是抑制短期炒作、防止市场的投机行为,不排除接下来还会有城市政策跟进,“从目前管理层调控政策不断升级的态度来看,不希望房价继续上涨,更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险,下半年房价上涨的动能和概率已经很低,部分城市的房价可能会出现调整。”
　　分析
　　从限购、限贷升级到限售
　　限购,主要是提高购房门槛,对购房数量、购房者的社保或纳税年限进行一定的限制。最早始于2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。随后“限购”在全国多个城市铺开。4年后,呼和浩特、合肥等城市开始取消限购令。
　　2016年,“楼市四小龙”横空出世,这年9月,全国又掀起新一轮的限购热潮。与此同时,多城市也提高了购房的首付款比例。今年3月17日,北京开始对现有的限贷政策加码,“认房认贷”政策陆续覆盖北上广深。此后,天津、厦门、杭州等二线城市也加入“认房认贷”。
　　调控之路眼下又迎来“限售”利器。调控从对买房人的约束升级到对卖房人的限制,从交易环节的约束延伸到持有环节,被称作史上最严。
　　楼市调控三点新特征
　　自2016年9月30日以来，全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，累计140余次。
　　张大伟认为，当下楼市调控的主要特征有以下三点：
　　一是大城市圈全面封堵。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格特别值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。
　　二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T+N  年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。
　　三是一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。
　　综合新华社、央视新闻、《证券时报》、《北京晨报》