投资回归 沈阳高端住宅市场投资一季度上扬

2017年4月17日，仲量联行在沈阳发布2017年排名前列季度沈阳房地产市场报告。受国内住宅市场，特别是一、二线重点城市的房价快速增长和部分城市限购政策的落地的驱动，致使本地观望客户快速转化，同时也促进外地投资需求关注沈阳住宅市场。需求的快速增长推高了沈阳高端住宅市场的价量齐升。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚表示：“东北振兴、自贸区、沈大国家自主创新区、京沈对口扶持等一系列政策红利的不断落地和释放，沈阳的宏观经济表现迅速回暖，经济活力增强。作为城市经济的晴雨表的高端住宅市场迅速回暖，成交较量较去年同期上升约74%；与此同时，作为公认的供应层面压力较大的优质零售物业的市场本季度也录得的租金的回升。这些都是经济回升的表现，所以我们对沈阳乃至东北经济未来的筑底回升持看好态度。”

零售物业

本季度零售市场租金小幅回升。过去一年中，沈阳没有优质零售物业供应市场，市场延续去库存调整。本季度，沈阳优质零售市场的需求业态越来越多元化，艺术创意类、健康相关类、餐饮类以及儿童类等创新型业态成为市场新热点，且其拓展脚步将进一步加快， O2O类的融合业态也成为了市场新的关注点之一。与此同时，时尚类轻奢品牌进一步向高端优势项目聚集，如Les Benjamins、Hearts on Fire、Macro O'Polo等进驻万象城和中街恒隆等高端项目。随着需求的回升，沈阳零售物业市场在2016年的平稳态势之后，进入了一个新的发展平台，其中排名前列季度租金环比小幅上升3.69%，优质购物中心首层租金录得2,957元/平方米/年，与去年同期相比上涨了近4个百分点。

市场逐步完成了阶段性筑底回升。本季度沈阳零售市场仍无新项目入市，但由于过去十年大量的供应积累，市场存量依旧较大，竞争较为激烈。与此同时，商圈进一步分化，其中中街商圈在城市排名前列核心商业的竞争中进一步奠定优势。铁西广场商圈也随着万象汇等商业进入并经营上升，改变了其以往呆板、陈旧的市场形象，逐渐成为城市西部的时尚商圈核心，其商业影响力也进一步增强，商业业态也逐渐丰富。

自2018年起市场供应逐步增长，未来竞争将愈发激烈。未来三年，沈阳零售市场将会经历一个新的供应高峰期，主要集中于金廊沿线。其中，位于金廊南端的新世界K11艺术购物中心和金廊中段的嘉里中心的开业较为关注。特别是K11项目，该项目是新世界在沈阳的排名前列家购物中心，也是东北排名前列艺术主题的购物中心项目。未来市场艺术创意类、体验型以及融合性创新业态陆续入驻沈阳，将成为沈阳未来的商业新热点，例如大悦城新开业的“四又二分之一”艺术街区，受到了众多年轻时尚群体的青睐。

办公楼

本季度无新增供应，市场处于消化存量的有利时期，优质写字楼总量保持在306万平方米，其中甲级写字楼占比31%左右。沈阳写字楼市场2017年排名前列季度无新项目入市，同时，整体空置率录得27.8%，短期内市场仍以消化存量为主。由于沈阳写字楼历史存量较大以及近年来优质项目的集中供应，使得项目在区位、品质等方面的竞争性更为强烈，已有存量内的市场竞争越发激烈，进而导致租售策略的灵活性对于客户具有更大的吸引力，主要区域项目租金差异性正在逐步缩小。其中，部分金融公司以及科技公司分别搬迁至价质双优的写字楼项目。

市场租金短暂小幅下行。本季度，前期的市场大量供应的余波效应仍然显现，部分在2016年、2015年入市的项目仍然有较大的空置压力，部分客户租赁期满退租或者搬迁至性价比更高、更优质的优质项目，从而造成存量物业间竞争激烈。短期内，沈阳优质办公楼市场租金呈现小幅下挫趋势，其中，甲级办公楼租金录得87元/平方米/月，环比下降2.2%。同期，传统金融类客户，例如银行、保险类租户成为沈阳租赁活动的主要参与者，传媒类企业也成为新的客户源；以辽宁振兴银行为代表的经济转型升级所孕育出的优质金融机构和科技公司未来将成为了市场需求的重要生力军。

未来市场新增供应量较大，优质写字楼市场竞争更为激烈。预计到2017年末市场总体供应量达到近三年的小高峰，面积累计超过36万平方米，加之未来三年的供应量依然持续走高，沈阳写字楼市场将仍然将面对较大的竞争压力，部分较为陈旧的乙级写字楼也将逐渐退出市场竞争，转向更为低端的租户群。

高端住宅市场

沈阳住宅市场价格价量齐升，开发商拿地意愿明显。东北振兴、自贸区、沈大国家自主创新区、京沈对口扶持等一系列政策红利的不断落地和释放，沈阳的宏观经济表现迅速回暖，经济活力增强。沈阳高端住宅市场本季度成交量依旧保持相对平稳，成交量录得6,766套，同比上升74%，销售均价录得9,329元/平方米，较去年同期上升5.3%，主力需求为改善型需求以及迅速回归的投资需求。

振兴政策利好，受部分一、二线城市购房热传导，沈阳高端住宅市场快速上扬。受去年振兴东北的一系列优惠政策的落地，本地居民对于沈阳经济的信心不断增强；受国内一二线住宅市场的限购政策的落地，部分投资需求开始转向沈阳，并形成了实际购买。

未来沈阳住宅市场将持续有新项目入市，且价格依旧稳定上扬。销售市场的上扬以及其他一、二线城市土地市场的紧缩效应，作为重点二线城市的沈阳，其土地价格相对较低，城市核心区的土地资源也逐渐走俏，开发商特别是品牌开发商增加土地储备的意愿明显增强。但由于土地价格以及开发成本的增加，使得房价在未来一段时间内仍会继续上涨。同时，随着城市化的进一步发展，城市核心区土地进一步稀缺，未来城市核心区的城市更新类项目也将成为市场新的热点。