一线楼市7月反弹明显“金九银十”或可期

一线城市的楼市研究报告显示，2016年7月份，一线楼市新房和二手房反弹明显。新政之下，一线楼市4月份新房量价双双腰斩，二手房市场出现显著降温，但新房成交面积和成交均价在5、6、7月份连续3个月双双增加和上升，二手房市场也在7月份大幅反弹。从城市来看，仅深圳（楼盘）楼市进入降温通道，其他3个城市房价仍有上涨动力。

“未来几个月，一线楼市供需方矛盾集中且短期内难以缓解，土地市场的高热状态还将持续，改善性需求仍然存在，如果政策面不变，则一线城市‘金九银十’依然可期。”姚腊表示，从7月份新增贷款来看，几乎全部为房贷，一线楼市自然是资金最青睐的沉淀池。但是，政府抑制房价过快上涨的决心是必然的，不排除近期政府会出台信贷收紧政策。

在商品住宅方面，一线楼市7月呈现四个特点。

首先，新房供小于求。2016年7月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为243万平方米，环比减少17．9％，同比减少33．2％；新增成交面积为364万平方米，环比增加2．8％，同比减少3．9％。7月份是楼市的传统淡季，但今年一线楼市表现出“淡季不淡”，新房成交量能依然较大，说明一线城市的需求依然强劲。

其次，成交价格上涨。7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为31327元／平方米，环比上涨1．4％，同比上涨12．0％。3月份以来，上海、深圳出台更严限购政策，北京（楼盘）实施局部更严限购措施，政策主导之下，一线城市房价涨幅已经开始收窄。但是受新房豪宅化、高端化的影响，一线城市的房价依然存在结构性上涨。

再次，存销比减少。7月份，一线城市新建商品住宅库存量为2890万平方米，环比减少4．1％，同比减少18．0％。按照“存销比＝库存量／近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市7月份新建商品住宅存销比为8．5个月，比6月份9．0个月略有减少。类似于2013年，未来几个月一线城市新建商品住宅存销比仍将处于低位盘整阶段。

最后，存量商品住宅成交量上升。7月份,一线城市二手房成交面积为646万平方米，环比增加43．2％，同比减少2．1％。4个城市环比均增加，其中北京和上海环比分别上涨64．0％、45．3％。7月份北京和上海二手房之所以交易活跃，一方面是因为土地市场的火热，影响了买卖双方的价格预期；另一方面，7月份新房市场的供应有所减少，也使得一些急于入市的客户转投二手房市场。

商业营业用房成交均价下降，供小于求。7月份，一线城市商业营业用房供应面积为35万平方米,环比减少37．3％,同比减少26．9％；成交面积40万平方米，环比减少6．5％,同比增加38．9％；成交均价为23736元／平方米，环比降低9．4％，同比上升6．2％。

此外，在办公用房方面，成交均价下降，供小于求。7月份，一线城市办公用房供应面积46万平方米，环比减少51．1％，同比减少40．2％；成交面积57万平方米，环比减少46．1％，同比减少0．8％；成交均价为27040元／平方米，环比下降11．1％，同比下降11．7％。