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贾康:中国经济下行压力与房地产走势

2015/09/24 14:57 来源: 观点地产网 评论
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贾康:大家上午好。我们这个会议大家肯定很关注市场分化以及成都在这个过程当中面临的挑战和机遇,我的发言首先从全局的角度谈谈我的看法,然后再总体就房地产走势谈一些自己的分析认识。

因为考虑成都的区域和具体关注的特定项目,我们首先还是要看大势,然后再看怎么把握优化的要领,我能提供的主要是从宏观角度的基本分析。

我们的经济走势是处于下行中间,这个下行过程从GDP来看开始于2011年,2010年之前我们经历了两轮外部危机的冲击,亚洲金融危机和世界金融危机之后,2010年我们又站在两位数增长的水平上。但是现在看来很清楚,2010年10%以上的增长很可能是中国高速增长阶段最后的回光返照,2011年之后经济一路下行,现在年度龙头指标,决策层提出的预期值是7%左右,上两个季度报出来就是7%,还算是能够有所交代的水平,业界感觉二季度到不了7%。无论是6.8%还是7%,问题还不在这儿,实际问题是我们在经济下行的过程中如何把握新常态这个概念。2014年习总书记提到了新常态,马上就引起了的重视,大家都在解读。

9月份总书记在APEC会议上他发言比较展开说了怎么认识、适应和新常态,总结起来三个关键词。

第一个就是中高速,所谓新就是下行过程中间开始表明了经济速度下台阶这个阶段无可回避到来了,新的阶段取代了高速增长的阶段,新的阶段表现不再是高速而是中高速。这合乎一般规律,中国2010年以后进入中等收入阶段,各个经济体到这个阶段以后对应的增长速度不再是高速,而必然是从高速回落到中高速台阶上的状态,中国也不例外。这个新已经非常明显。

第二个关键词叫结构优化。结构优化是对于经济质量的提高而打造经济发展升级版。经济提高是要让人民群众得实惠,人民群众满意的状态和可持续的状态。我们现在新有了以后,我们还在寻求它能够起稳,通过触底起稳而长的过程中间,新已明确,而常还没有实现,这就是当前经济下行的基本特点。这种结构优化和经济质量提高能够表现为趋稳和常态,应该是速度不再一个劲回落,而起稳之后的中高速增长平台,比如我们如愿能在7%起稳的话,能有8-10连甚至更长时间,成为常态的增长速度还可以接受。林毅夫教授说中国8%的增长速度还可以有20年的时间段,他后来又强调了前提是中国能够优化结构、深化改革,他的说法是7%仍然能走10年,我们希望如此。这个速度表现我们的实际追求就是第二个关键词,结构优化有非常大的难度。

第三个关键词叫创新驱动。抓住改革,抓住创新,总书记强调改革创新这个事,他现在到美国去了,又再次宣誓的我们坚定不移推进改革的基本态度。改革这方面它实际在创新驱动下我觉得是一个体系,从经济社会完成转轨这个攻坚克难的制度创新,要联系到我们企业界必然要处理的,一个个市场主体作为管理主体的管理创新,还有就是大家在竞争中要胜出要依靠科技创新、技术创新,这是一个创新体系,这是我们的希望所在。我们很多下行因素非常明朗,劳动力成本总体来说是合乎落实的迅速提升,用工慌。另外一方面就是公司有可能越抬越高,它顺应人民群众增加收入的要求,但是企业必须要腾龙换鸟、结构换代,否则你就做不下去。我们的投资,按照过去继续做,经济学叫做边际效应递减,常规做下去越来越没有回报前景。那要靠什么?要靠升级换代以后的有效投资。

在经济下行过程中间也有亮点,有新的动力形成过程,幼稚的肯定的健康因素的积累和提升,这当然是我们希望之所在,而这个希望之所在,如果按照中央现在的标准话语,我们还在三期叠加的变化。

我一直强调还得加上一期,中央所做的三期是经济增长速度的换挡期;还有结构调整的阵痛期,这个过程中间很痛苦,阵痛要能扛住,扛住了我们就能走进一片新天地;还有刺激政策的消化期,不得已启动的4万亿一揽子的经济刺激方案,当时是别无选择的,但是过后带来了一些副作用,带来了一些我们现在必须消化的效应,这个过程还没有结束。

这三期叠加后面,我认为从三中全会到四中全会实际上强调的是要再配合全面改革、全面依法治国攻坚克难实质性的推进期。没有中全会到四中全会顶层规划部署的60条里面多达336项具体改革任务的贯彻实现,没有四中全会所做的全面依法治国这个现代化的推进,我们所说的升级版的打造、可持续发展可能就要泡汤。

我们2020年全面小康,或者全面改革,全面依法治国,还有全面从严治党,就是反腐,这是一个新的布局体系。这里面全面小康指标实现没有多少悬念,剩下这几年,哪怕每年增长比7%还差一点,人均GDP再翻一番,大概差不多。但是这一条只是邓小平规划三步走中间的一个节点目标,如果不能配上2020年全面改革取得决定性成果,全面小康的意义要大打折扣。后面怎么继续如愿往上走?我认为就是怎么跨越中等收入陷阱的问题。

上半年我们很多市场人士对预期不看好,而且甚至有悲观的心态,比如股灾等等这些冲击,但是毕竟从全局来看,我们不能认同简单极端化的滑到中国经济一下子没有希望了,甚至有人在谈崩溃论。

李克强总理的说法叫形行两个字分开讲,中国是形有波动,势能向好,这不简单是政治家稳定人心的描述,他后边的具体内涵也是可以分析的。我们7%的真实情况是什么?有困难有不均衡,但是确实有(刘克)主任在浙江调查说的一句话,我们新的增长动力在提升,不均衡也就意味着带来压力的同时又可能促成新的动力的凝聚。有些健康的因素在积累,比如我从研究者的角度可以举几个观察。一个是2011年以后很困难的情况下,企业怎么样争取在竞争环境里边能够生存和发展呢?大家比拼自己的相对优势,我们很多企业家说实话实说在经济低迷的情况下日子不好过,但是我们也注意到凡是做成的订单都是高水平的。

现在总体市场竞争靠订单过日子,没有订单那么你就可能萎缩,拿到了订单大家意识到都是靠上游的,大家争取高水平的订单,大家都在做这个努力,实际是什么呢?实际是市场的优胜劣汰过程,这个优胜劣汰就是淘汰落后产能和过剩产能,这个过程从全局来看值得肯定。我们有一些企业在这个过程中间人家没事偷着乐,有些企业说我前些年已经形成了比较像样的品牌,大家现在感觉惶惶不安的时候,正是我乘势扩大品牌和打拼市场的机会。

比如马云的一飞冲天就是这几年经济下行中间出现的,马云一飞冲天之后带来的财富效应,排在第一位的不是马云和他的团队里面的人,是一开始慧眼识英雄,给他一大笔风险投资的孙正义,据说孙正义一开始2千万美元投资是翻了好几百倍。我们看到经济下行过程中前期形成品牌成了气候,它就异乎寻常的有辉煌的表现,企业也不得不做腾龙换鸟式的调整,腾龙换鸟后边跟着一句是凤凰涅槃,有人说这是两鸟论,这话俗一点,但是意思是清楚的,就是要脱胎换骨,浴火重生,逼着市场和企业家走脱胎换骨、腾龙换鸟之路,这就可能打造出新的天地,只要扛过这个阵痛期,后面就越走越宽,就真的把全要素生产力调整起来了。

我们的亮点还有服务业的发展,这几年服务业的比重明显提升,这符合经济发展规律,到了这个阶段以后服务业是轻资产型的,服务业发展更好能适应人民群众的生活,同时能增加更多的就业机会。每单位GDP提供的就业机会从指标来看这几年是节节上升,经济一直在下行,从原来的10%落到了7%出头。我们现在按今年上半年的数字,全年要以7%的速度提升提供1300万以上的城镇新增岗位,今年毫无悬念可以完成这个目标,上半年已经达到2/3。

这是什么道理?这是中国经济结构调整增长质量提高的表现,因为就业关系大局稳定,民生过不过得去的问题。就业在经济下行中间一路表现如此好,肯定和结构调整,和服务员的发展,特别是改革、简政放权,商事制度改革,注册一个企业的便捷,通过我们不断推行中小企业减税,以及努力发展所谓普惠金融,多样化金融产品。说话这些事情合在一起,政府智能的转变,创业创新环境的开明和宽松,我们减轻负担增加金融支持,我们“大众创业、万众创新”对应“互联网+”。

农村举行也有电子商务一条街,农民经过政府培训以后居然尝试在网络上做生意,当然有的形成规模做大了,这是早几年想都不敢想的事情。

新经济和就业,一个高端一个低端,它现在形成了互动,做得高大上的有马云的互联网,低端的有草根的淘宝网上淘生活。更不要说战略新兴产业在经济下行中间表现的亮点,比如中国的高铁走到了世界前沿。咱们内部可以说,高铁最主要的就是在刘志军阶段,刘志军功是功过是过,他在一个强势控制权的时候,它比较成功按住了国内的竞争,一致对外,在国家层面节省了大量资金,很低的成本拿下了国外技术,然后引进创新就形成了气候。现在李克强总理出去必然推销中国的高铁,而且现实需要,对应得上,不光是“一带一路”战略。我们现在在美国、南美、俄罗斯都有已经在建甚至已经谈成的高铁项目,的是洛杉矶到拉斯维加斯,几百公里的高铁,中国提供技术支持和装备支持,这个事情如果在早想都不敢想,这是我们的色。

说到“大众创业、万众创新”也有一些争议,确实不能太理想,不能光看风口上的猪和飞上去的马云这个典型,也要看到多少人失败了,只不过现在没有人提起。90年代在公主坟那代大型的写字楼,我就看到当时互联网创业公司,现在可能很多公司都不在了,这些失败的案例很多,失败并不是没有价值,多数人做不大,只有少数人可以做大。现在企业制度就是有限责任,大不了投入的东西损失掉,但是不至于倾家荡产,我可以争取东山再起。

不论我们往前走攻坚克难改革的过程中有什么不确定性和风险,我们作为市场认识,以及我作为有全局眼光看待问题的研究者,我们要有基本的信心和期待。我们努力的方向是真正贯彻三中全会、四中全会以及马上要开的五中全会所做的顶层规划,坚定不移推进中国现代化进程。我们这个过程当中也要注意到房地产是非常重要的,产业支柱领域,以及在经济下行过程中间经历了一轮调整,这个调整中不乏有痛苦,但是也不乏有积累的经验和亮点的部分。

步入新常态的过程中间,我们房地产业的支柱作用得到进一步的肯定,总体来说中国的城镇化会在未来几十年继续走完高速增长规模,国际化经验是城镇化70%左右才转入低水平发展阶段,我们现在一年走一个点还要走30年,那就接近中国民族的伟大复兴了,这个过程中我们建成区一定会不断扩大,差不多4亿人从农村区域到城镇定居,而且伴随着的是收入向中等收入、高等收入提升的过程。这个过程当中的不动产业和房地产业一定是支柱产业,这是毫无疑问的。

我们现在房地产调整中面临非常重要的就是我们这个论坛的主题词:分化,并不是总体崩盘,并不是一致向下,当然它确实有严峻的局面。2014年我们反复强调要正确判断,不能崩盘,它在调整过程中肯定要经历分化。现在看来这个调整还在继续,在房地产投资增速方面我们看到持续下滑的曲线,我们看到房地产企业资金到位,看到它经过调整以后现在有恢复正增长的态势,但是不能说调整完成,土地购置的增速在下行过程中,但是快趋于平稳。全国商品房销售面积和销售额的增速来看,在去年下降的过程中开始有所收敛,然后经过一个临界点,主要是今年年初以后一路上扬,这是很平的上行曲线。

去年下半年,我听到了很重要的信息,就是中国前一轮房地产严峻调整困难重重,很多人感觉十分痛苦的过程中间,最痛苦的区域就是可以描述为崩盘状态的温州传来消息。它的炒房团后来失败了,炒房团原来没有出去之前在温州就炒到6万,然后狂跌到2万,然后起稳。温州的房市调整如此惨烈,但是没有所谓出现苦主大家跑到政府门前搞群体事件闹事,温州民众的意识,自己的风险自己扛,这是非常明显的。这个过程到均价表现为起稳,我认为第一关充其量也就是这个状态,后边跟着的是2014年十一长假,刚一过,北京五环之内变相降价不再被人们强调,抗跌是比较明显的,变相降价的说法没有了。

十一之后,原来表现的销售量增带来的是价稳,甚至有中介开始把价格往上提,我是非常重要的看到的高端的回暖迹象。如果一高一低都看到了起稳,那中间几百个大大小小的城市放在一起就是高高低低调整,大局看来已定。曾经让很多人恐慌的调整,不到一年就看出端倪,它往前走越来越可以减少它的压力,这个过程中间政府合乎逻辑做出政策调整。除了北上广和三亚限购撤出,最近还更宽松,可以异地用公积金购买房产。我们信贷政策也越来越宽松,只要原来的贷款还清,所有买的都可以享受首贷的优惠,这是符合经济客观规律的政策优化调整。

这些东西合在一起,今年上半年走到现在,全国算总账,商品房销售面积和销售额和增速,合乎逻辑出现了令人鼓舞的回暖迹象,深圳好像暖得过了头,有一阵子出现价格明显上扬,但是稍微消化以后大家还是认为不会回到肆无忌惮疯炒的状态。这样的情况之下,我们认为下半年房地产业的走势可以判断八九不离十,城镇化发展过程中我们要关注的就是更从容关注市场分化。

我们这次论坛讲分化,至少可以从这几个角度来看,比如业态的分化,比如办公楼、商业地产、住宅、城市综合体。二是区域的分化,不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。北京的学区房一路狂飙,教育革命解除学区房还早着,大家都希望拿到学区房让自己孩子进好学校。三是融资模式的分化,越来越多的具体的投资模式要结合金融改革考虑。,四是市场供给与政府保障的分化。比如保障房建设肯定会影响商品房的配置,我们的保障房更清晰了。这些东西我们要注意,跟踪政策导向,跟踪市场分化,掌握好自己的投资和经营决策。

我的建议有几个方面,包括怎么在宏观上政策更有效,在财政上加力增效,在金融方面掌握好松紧适度。对于政府必须托底的事情,政府一定要抓住不放,而且新的阶段上不要过分强调补砖头,要更多的强调有房源的情况下补人头,利用现有住房供给的潜力,政府的国库直接支付可以把需要做低保和住房保障人补人头的钱直接打到房东账户上,保障居民居有所居,保证体系高效运行。对于拉民间资本和政府一起做房地产开发、不动产建设、连片开发等事情要做好,现在已经风声崛起,大家可以关注PPP和房地产的内在关联。还有就是我们认为不可回避,要做好房地产税这样一个长效机制的立法先行工作。房地产终于列入了人大立法规划,而且排序排在第一位。

这就是我向各位汇报的经济下行中间怎么看待亮点,怎么正确分析我们前景以及怎么认识房地产走势方面的粗浅看法,请大家批评指正,谢谢大家!

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