媒体问答实录 看看记者给“三斌”出了什么难题

时间：2015年8月19日地点：香港•万豪酒店主持人：各位媒体朋友大家下午好，首先欢迎大家出席碧桂园控股有限公司2015年中期业绩记者招待会，首先由我介绍集团台上就坐的代表：莫 斌：碧桂园总裁兼执行董事朱荣斌：碧桂园联席总裁兼执行董事吴建斌：碧桂园执行董事兼首席财务官

媒体提问环节摘录

媒体：公司酒店物业分拆上市的计划，不知道分拆上市目前的进展是怎样的，关于上市的方式，集团是如何考虑的，包括在内地上市还是在香港上市，上市的主体是物业还是管理公司，集团是怎样考虑的。

莫总：平安今年成为公司的战略投资者，本月初你们参加了平安发起的项目，采用的是众筹的方式，你们充当的是怎样的角色，是否会成为集团投资型物业。

吴建斌：酒店方面，今年上半年公布去年业绩的时候，酒店业务准备分拆上市，目前到目前为止没有变化，推进酒店物业分拆上市的过程中，我们找了投资银行做了很多的方案，这些方案比较来比较去，目前国内酒店业处于寒冬，就是收入下降，此时推进上市的难度就比较大。我们一直从另外的途径，例如找合作伙伴，联营管理或者是引进国际上的品牌联营管理，或者是卖一部分的股权，给国际酒店管理公司，几方面推进，而且是非常的实在。最近有重大的突破，我们从董事局的角度，还在研究比较，到底那个方案更好，一旦方案出来后，就会正式的公布。

莫斌：关于我们和平安的合作，自从4月份平安加入了碧桂园，成为第二大股东后，我们全方位的合作。其中本月9日，我们在北京有平安银行牵头，由6家发起成立了平安银行加我们成立了文旅荟，包括平安银行、碧桂园、华谊兄弟、大连海昌、砂之船奥特莱斯、艺术北京等六家，还有48家企业加入俱乐部，这是跨界的合作。今后48家根据各自的特点和情况，进行资源的组合后拿土地。原来是一家房地产公司，现在是文化、旅游、度假的组合，根据每个城市的不同特点，组合我们的跨界组合，大家形成优势，拿到合适我们开发或者是合适我们做文化，或者是合适做旅游的土地，形成资源组合，将城市客户人群进一步的信息化，大家共同开发后，生意得到比较有效的回报。

媒体：碧桂园在广州、深圳以招拍挂的方式拿到土地，7月份成立了一线城市事业部，碧桂园回归一线城市，出于怎样的战略考虑，如何看待三、四线城市房地产市场。第二个问题，请简单的介绍合伙人机制。

莫 斌：我们专门成立了一线城市事业部，由集团朱总介绍。

朱荣斌：碧桂园对于三、四线城市努力的拓展，三、四线市场依然是公司的主战场，在我们的战略中发挥三、四线城市是不会改变的。作为千亿的企业，没有一线市场是不完美的，在我们今年大家看到，在我们的财务状况持续改善，尤其是融资渠道拓宽之后，加上公司这两年人才队伍的变化，我们积累了一批熟悉一线市场的人才队伍，在此时，过去环抱一、二线的安排后改变为进军一、二线城市，相关的项目陆续的落地。一、二线城市业务的开展，会成为公司持续规模发展和提升公司品牌新的亮点，谢谢。

莫斌：关于一、二线城市我稍微的补充一下，大家认为碧桂园是长期做三、四线城市，实际上一、二、三、四线同步发展，哪里有市场就到哪里发展，这是我们提出的要求。我们在拓展一、二线城市的同时，这里要告诉大家，绝对不会放弃原有的优势，要继续的深耕和夯实拓展三、四线城市的优势外，继续的支持一、二线城市，尤其是一、二线城市事业部，包括朱荣斌的一线城市事业部管理是有高度的，平安的加入，加上资本市场的资金支持非常强大。一、二线城市和三、四线城市本质是不同的，不能进行高速的资金周转，更多的是长期的耕耘，这方面我们有资金的支持，就可以投入一、二线城市，因此请大家放心。用通俗的话来说，城里人下乡，很难适应，但是乡里人进城很快适应。

关于合伙人机制方面，细节方面要花很长的时间说。第一，主要负责人要强制跟投，我们三位在总部对每个项目进行平均的跟投，项目组也要跟投，其他的是自愿地跟投，比例不能超过15%，从目前的运作来说，我们实行内部合伙人机制的同期共享48个项目，到今天为止，没有一个项目不成功的，这是内部合伙人制度激发了大家的积极性和事业的责任心。自有资金的回报率达到了60%，目前是动态的回报，我们会监控所有的回报，最终预期会达到的。我们也在考虑是否可以推外部合伙人，如果有人愿意合作的话，如果他们有资金的话，可以进行安排，从而实现外部合伙人的机制，正在试行和考虑之中，希望通过内外合伙人的机制，将我们的战略拓展得更高。

媒体：第一，有没有计划再发债，如果再发债的话，是否会有货币的风险，还是为了降低货币成本;第二，如果再发债的话，你们是用资本开支还是用来偿还国内的债务;第三，外围对冲是否有考虑。

吴建斌：会继续发债，这是指国内市场，资金环境还是非常好的。这种情况下，我们认为是很好的融资的窗口，今天上午开过董事会，审议要发两笔债，一笔债是跟上次国内发行的60亿元债是一样的，上次是公募，这次是私募，上次是60亿元人民币，这次是60亿元到80亿元人民币的私募债，程序已经启动了。

第二笔债是短期融资债，大约是20亿元。发上一笔60亿元人民币债的时候，我参与了路演，他们对碧桂园的财务状况是认可的，另一方面市场还是有窗口的，因此我们抓紧时间做。资金的用途比较清晰，主要是调整债务结构，我们也知道，现在的融资成本平均是7.07%，目前来说，可以使融资成本持续下降的空间。期待未来的融资成本应该控制在5%到6%，目前市场有这样的机会，因此要继续的发债和调整结构。调整结构后，还有富裕的资金投入到生产中。

外部对冲的事情，我们在年初已经看到美元汇率持续上升的趋势，去年年底美元兑人民币借贷的比例是50：50。刚才莫总介绍财务结构的时候讲得很清楚，6月30日做到人民币57%，美元是43%，这一结构还要继续的调整，这是一个手段。

第二个手段，是否有对冲。下一步继续对境外融资后，需要投到境内，或者是境外几个市场，我们清晰的研究，进行方案的比较，我们要做对冲，确保汇率方面是很好的安排。

媒体：谈到社区的时候，谈到了教育，教育方面的发展计划是怎样的，资本金融化又是怎样的。物业方面，很多大型企业都在分拆，今年上半年物业收入增长很快，目前是否有上市的想法，目前的进展是怎样的?

吴建斌：公司已经将碧桂园的教育产业在内部进行方案调整，一定要完成上市。碧桂园学校大家知道有20多年的历史，目前有34所学校，在校学生有2万多人，在中国来讲也是非常难得的，无论是民办的还是公办的学校，碧桂园是最大规模的。这块的资源对住宅产业的推进发挥了非常重要的作用，过去二十年来，碧桂园公司一直打造教育产业，当时对上市不太了解，所以一直搁置。去年，团队开始研究，认为教育产业是很好的一块，国内好学校的教育学位是很难的，我们有这样的品牌和这样的规模，市场也允许，因此我们全力推进教育产业的上市，成立了工作小组。小组的组长是由我来负责，全面的推进。国内上市稍微停滞了，只要股市稳定下来，明年上半年新股发行还会启动，那个时候就可以赶得上节奏，在A股上市。

物业管理公司上市安排已经纳入上市的进程，碧桂园现在管理的面积，200多个社区管理8000多万平方米，外面的面积是4000万平方米，两者相加是1.2亿平方米的面积。今年以来的收入增长非常快，规模也够大。另一方面，物业管理方面也做了O2O的安排，本来也是我们的强项，将这块加进来。

社区金融方面，社区服务方面，都做了安排，将这些产业包装起来，完成国内A股的上市，工作也纳入到相关的程序，卷商也请了，投行也到位，会计师也到位了，紧锣密鼓的推进之中。

媒体：为什么不考虑在香港上市?

吴建斌：市场的差别是很大的，我们作为市场来讲，追求价值更高的内容，还是选择在国内的A股上市，谢谢。

媒体：今年碧桂园在武汉、沈阳各地都有项目的合作，或者是收购了一些项目，未来是否会继续以这种方式扩张。公司未来一、二线城市拿地的比例是怎样，土地储备分布的比例是怎样的?

莫斌：关于合作并购的问题，因为碧桂园的发展、管理的力量，品牌的优势，资金的优势，销售的优势，产业链条覆盖等等优势，现在有很多的合作伙伴愿意加入到我们的团队中，包括刚才提到的跨界合作。未来在合作并购方面会进一步的加大力度，这种运作是最有效，也可以最快速的达到资源最大化，占有市场，提升利润总额。

朱荣斌：不会准确的界定一、二线城市和三、四线城市投入的比例，公司要维持经营规模和利润持续的增长，无论是一、二线城市还是三、四线城市，公司目前的财务状况可以支持我们，找到我们所有适合发展的项目，只要是适合的项目，无论是一、二线城市还是三、四线城市都会拿。也不会主观的定比例，这些比例不会限制我们在一、二线城市或者是三、四线城市，要看市场的机会。

媒体：朱总说了一、二线城市销售比例会上升的，下半年的拿地主要还是一、二线城市，拿地的成本也会上升，拿地资本开支是多少?库存大概是多少，三、四线城市占了多少，三、四线去库存的情况是怎样的?下半年可推的货量中，三、四线占了多少，均价是否会进一步的下调?

吴建斌：今年全年预测讲得很清楚，买土地要花200亿元，上半年花了80亿元，下半年理论上讲有120亿元的开支，这是原来计划的安排。

土地成本的问题，正在发生较大的变化，原来三、四线城市土地储备比较多，总成本占有比例是12%。现在一、二线城市也增加了土地成本，成本会很高，数量也是很高的。如果土地要计算平均成本的话，暂时是比较困难的。内部7月份进行统计和分析。一线的四个城市北京、上海、广州、深圳进行比较，第二是省会进行比较，第三是三、四线城市进行比较，比较后才有数据。总体感觉，土地成本均价会上升。

关于库存的问题，今年在业务发展方面讲得比较清晰，一方面促销库存，一方面促进发展，两方面是并举，上半年去库存是非常不错的，从去年年底1100多亿到今年变成900多亿元的库存，下半年去库存的力度还会进一步的加大，最近去库存和应收款方面也在加大力度。

媒体：碧桂园探索绿色智慧城市方面公司有哪些成果，碧桂园总部和马来西亚的森林城市是否已经探索出可以复制的生态办公，生态社区方面的模式，在国内是否有计划什么时候推广到住宅和现有的综合体的项目。

莫 斌：绿色智慧城市是积极推进的工作，目前正在跟华为形成战略合作，为国内和马来西亚项目推进绿色智慧城市。目前总部大楼是很生态的，树种在楼上，远远看上去是绿色的建筑，这些方面我们会进一步的推动。我们有一系列的绿色智慧城市的工作成果，还未系统化的，在成本可控的情况下，尤其是业主好用愿意用的情况下，使绿色智慧城市给他们带来实惠，正在形成系统化。今年下半年新项目会逐步将分拆的系统上线试运行。马来西亚的森林项目会大力的投入和推广，成果后反哺国内的项目。

感谢今天所有的媒体朋友，谢谢!