直播：DTZ戴德梁行2015年上半年媒体发布会

时间：2015年7月7日（周二）

地点：沈阳香格里拉大酒店2楼

议程：

1、13:00-13:30 签到

2、13:30-13:45 致欢迎辞及新型城镇化白皮书发布

赵欣 东北区总经理

3、13:45-14:15 2015年沈阳房地产市场上半年回顾及展望

赵欣 东北区总经理

4、14:15-14:45 新型城镇化：产业引进：做什么？谁来投资？

苏智渊 中国区工业及物流地产部主管

5、14:45-15:00 记者自由提问

6、15:00 媒体采访

直播实录：

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，新闻媒体的朋友们，大家下午好！

您正在关注的是，沈阳房地产市场上半年回顾，暨新型城镇化白皮书发布会。在此，对各位领导、嘉宾和媒体朋友的莅临表示衷心的感谢和热烈的欢迎。

首先，非常荣幸的向各位介绍，出席本次会议的嘉宾，他们是：

DTZ戴德梁行东北区总经理赵欣女士；

DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊先生；

DTZ戴德梁行东北区商业地产部主管及助理董事李德军先生；

DTZ戴德梁行沈阳公司市场及业务发展部主管及高级经理金娃女士；

同时，出席本次会议的媒体单位有：新华社、辽宁电视台、沈阳广播电视台、沈阳日报、辽宁日报、辽沈晚报、华商晨报、沈阳晚报、时代商报、沈城楼市杂志、城市生活信报、时尚生活导报、地产观察杂志、经典奢侈品杂志、人民网、新华网、搜狐焦点、365地产家居网、东北商业网、盛京门户网。感谢各界媒体朋友的关注。

下面，让我们以热烈的掌声有请DTZ戴德梁行东北区总经理赵欣女士致词。

赵欣：各位媒体朋友们，大家下午好！

欢迎大家来参加我们今天的新闻发布会。今天，我们的发布会主要有两个议题：排名前列是按照以往我们的惯例，我们会回顾和总结一下今年上半年整个沈阳楼市的表现，以及对下半年做一个整体的展望。第二个议题，也是非常重要的一个议题，就是我们今天会有中国新型城镇化白皮书的发布。

我相信在座的各位媒体朋友可能都记得，我们在去年的年初曾经在沈阳搞过一个新型城镇化的高峰论坛，我相信在座的大部分朋友都已经参加过，在那次论坛上我们对整个新型城镇化做了一个初步的探讨，在那之后我们戴德梁行成立了一个专门的专家组团队，针对这一课题进行了一年多的深入研究，我们分析了国内和国际的几十个经典的案例，那么最后汇聚成这样一本中国城镇化的白皮书。

它的标题就是新型城镇化睡城塑性，这是整个中国排名前列本专业的针对新型城镇化的专门一本研究报告，我们应该是两年前在中州也做了一个全国的排名前列，那么这次我们也特别在沈阳市场我们想做一个新型城镇化的发布。

这本白皮书主要内容包括三部分：

排名前列部分，重点是讲，大家知道在整个新型城镇化的过程之中，在中国产生了很多的睡城和死城，那么怎么去唤醒这些睡城呢？就是怎么去让这些鬼城复苏呢？我们在里面做出了非常详细的解读和建议。

第二部分，在整个产业化的进程浪潮之下，工业地产也面临着新的发展机遇，我们未来会面临着产城融合的新机遇。

第三部分，也是非常重要的我觉得我们在中国可以好好去借鉴的方式和方法，我们重点会用新加坡的案例来介绍，就是在中国更多的我们是介绍比如各个小区的物业管理，更多是从物业管理去解读整个区域的管理。那么我们未来可能会借鉴新加坡的模式，更多的是引入中国这种社区管理和社区运营的模式。其实在新加坡是没有像我们现在在中国所谓的这种社区和街道，他们是没有这个概念的，实际上他们把这些功能全部交给一家企业来经营，那我们戴德梁行就非常荣幸，是整个新加坡较大的社区管理公司，包括他们所有能源的集中管理。

由于发布会的时间关系，三部分内容我们会重点就第二部分内容，就是产城融合的内容向大家做一个详细的解读。那么，今天我们也很荣幸地邀请到中国城镇化的专家，也是我们大中华区工业地产服务部的主管苏总给大家做一个介绍。

另外，今天看到很多媒体的朋友我觉得最近可能大家的目光更多的被股市所吸引过去，我觉得最近好像大家谈楼市谈得比较少了，就是跟每个人一聊三句话之后就开始聊到股市了，那么我也想说的是，我觉得在股市过去的两周之内，我觉得股市经历了剧烈的市场波动，所以股市的市场风险和不抗跌性已经充分的显现出来了，那么在这种情况下，我觉得房地产真的跟股市相比它的抗风险性、抗跌性的优势也充分显现出来了。所以我也希望从现在开始，我们更多的媒体朋友能够更多的关注房地产市场，重新回归到抗跌性比较强的这样一个市场。

最后，我想借此机会感谢各位媒体在百忙之中来参加我们今天的发布会，也特别感谢各位在过去一段时间对我们的关注和支持。希望以后跟大家有更多的合作，谢谢。

戴德梁行东北区总经理赵欣女士

主持人：2015年上半年，沈阳楼市利好政策频出，购房成本下降，三次降息，公积金首付比例下降，在这样的市场氛围下，2015上半年度沈阳房地产市场表现如何呢？带着这一话题，我们有请戴德梁行东北区总经理赵欣女士为我们做详细解读，沈阳2015上半年房地产市场回顾及展望。有请赵总！

赵欣：我今天演讲的题目是告别黄金期，沈阳房地产行业进入品牌的深水区。

最近，大家可能都感觉到从今年1月份开始，我觉得整个全国的楼市好像出现了那么一点点升温，特别是在几个一线城市，我们可以发现北上广深不光成交量大幅度上升，他们的房价最近也涨得比较厉害，还有个别的二线城市也跟它们差不多。那么我们现在沈阳的市场到底是怎么样一个楼市？那么沈阳楼市的春天是不是已经到了呢？我们接下来，用数据来看一下。

首先，我觉得在说楼市之前，我们必须先看一下整个沈阳的宏观经济情况。因为沈阳的楼市很多的指标是跟宏观经济情况是息息相关的。我们先看一下最基本的数据，就是GDP，虽然现在我觉得政府的考核现在不大提GDP了，但是实际上每个季度我们还会在全国有一个排名，我觉得排名前列季度的数字出来了，我觉得沈阳只有3%，应该说在全国也是非常靠后的一个水平。

那么我们可以看到，其实沈阳我觉得整个城市发展的高峰期，大家可以看到，其实是在2009和2010年，当时我们每年GDP增长是14%，这个数字是远高于当时全国的平均水平。我觉得作为一个东北人，我也非常自豪，我觉得我们东北每个城市GDP都很高。那么从2011年开始，GDP就开始直线下降了，去年是6%，已经是在全国排在后面，那么今年排名前列个季度整个的经济发展形势就更严峻了，只有3%。

看一下跟我们息息相关的房地产开发投资。我们可以看到，其实在2010年是整个沈阳房地产开发投资的一个高峰期，当年是达到了30%以上的年增长率，我觉得那时候市场是非常亢奋的一个市场，每年超过30%的市场增长。那么一直到2014年，市场首次房地产开发投资出现了负增长，这个我觉得是在从沈阳或者从中国开始有商业的房地产开发之后，我觉得从来没有出现过的事情，就是负增长，我们每年都是正增长，而且基本上都是两位数以上的增长，从2014年开始出现了负9.5%的增长。

那么今年的情况，起码从排名前列季度来看，我觉得市场还没有任何的好转，就是跟去年已经下降了之后的这个数字相比，我们还是有13%的负增长。所以整体来看，我觉得经济形势还是蛮严峻的。

我们再来看一个跟我们每个人都息息相关的数字，我们看一下社会消费品零售总额。我们看到，高峰期也是在2009、2010年是我们沈阳的峰期，那么随后就直线下降了。其实一直到2014年还是不错的，我们有两位数以上的增长，那么到了2015年这个数字就跌到了个位数，也是过去很多年里面排名前列次社会消费品零售总额首次跌到了个位数的增长率。

再看一下我们的收入在过去一年的变化情况，6.2%。也是过去7、8年的时间里面，较低的一个数据。而且大家发现没有，我觉得这两个数字越来越接近了，这个接近的概念是什么呢？就是现在我们的消费者越来越不愿意消费了，大家危机感很强，越来越不愿意消费。

以上是宏观的经济情况，那么接下来我们看一下土地市场。其实土地市场一定是先于房地产市场，大家可以看到，当土地市场回暖的时候，房地产市场在接下来的几个月之内一般都会回暖，那么当土地市场遇冷之后房地产市场也会相应的遇冷，所以它是正相关的关系，来看一下土地市场。

我们可以看到，从2011—2013年整个土地市场呈现一个逐步的下降过程，但是可以看到其实下降的幅度还是蛮平缓的，就是每年有一点点的下调，整个的市场还是基本上很稳定。那么一直到2014年，这个市场情况突然发现了一个变化，就是可以看到2014年全年的土地出让是409万平方米，也就是2013年的1/3的水平。

那么今年上半年，我们可以看到这个数字就更是少得可怜了，只有62万平方米。全年按124万平方米算的话，可能也就是去年的30%多。就是说这个市场土地出让下降的速度还是非常快的。

我觉得土地市场出让的速度下降有几个原因：一方面，说明开发商我觉得对目前的楼市信心还是不足的，所以他们现在拿地的热情比较低；另一方面，我觉得整个沈阳因为前几年土地的供应量非常大，所以需要市场一段时间去消化。所以我觉得从这个角度上来讲，我觉得目前土地市场出让的少一点也未尝不是一件好事。

我们来看一下土地成交的具体的各种性质的占比。可以发现，沈阳真的是一个工业的大市，我们沈阳现在每一年土地出让总的面积里面的工业用地占到了77%，占的比重非常非常的大；其次是住宅用地，占到15%，然后是商业用地。

根据过去几年的统计，在过去的三年里，沈阳的工业用地出让比例逐年在增加。从另外一个角度也可以看出来，现在工业市场确实非常火爆，一会儿我们可以听一听苏总的详细讲解。

按分区来看，整个土地市场是沈北新区的出让土地是较大的，然后从土地的价格来讲，应该是于洪区是较高的。其实这个也非常好解释了，沈北新区主要是工业用地为主，于洪主要是出让的住宅用地为主，所以它的单价肯定是更高一些。

接下来，看一看我们大家最关心的住宅市场现在到底是怎么样一个情况。可以看到，其实今年上半年利好的政策频频出现，三次降息、两次降准，包括营业税从五年调到两年，包括公积金首付比例等等，各种利好政策都出台了。我觉得这些利好政策的出台，一方面让购房者购房成本会明显的下降，另一方面交易成本也在下降。那么这种市场情况之下，我们住宅市场的表现到底怎么样呢？来看一下。

大家可以看到，其实从2012—2014年整个住宅市场的销售还是蛮平稳的，虽然这几年我们一直在调控，但是我觉得整个市场的表现还是不错的。但是从2015年开始，可以看到整个的住宅的销售出现了一个明显的下降。

我们现在是这样的，就是从2012—2014年可以看到，2011年之前市场一直是供应量小于需求量，就是供小于求，那么从2012—2014年是供应量大于需求量，所以应该说进入2015年重新开始我们主要是去库存，供应量很小，但是我们的销售面积很大。从销售面积来讲，我们发现销售面积跟去年同期相比是上涨了14%。

价格方面。这是大家最关心的，我们可以看到沈阳市2010年，我发现2010年是沈阳市整个城市经济的高点，房地产市场也是一样的，当时的房价增长超过了21%，之后我们就一路的下滑，其实2013年开始我们基本上就保持不动了，只有1.1%的增长，那么2014年首次出现了负增长，这种趋势一直持续到2015年。

我们来看分区看一下，目前各个区域整个的价格方面的表现。可以看到，目前整个价格沈阳的几大区域里面，价格较高的还是沈河区，其次是皇姑区。那么按照各个区的走势，我们可以看到，除了于洪区之外，所有的区都是负增长。我们也特别统计了一下于洪区的数字，发现它今年的很多比较好的大盘推出，所以会导致它的价格会有一个小幅的上涨，其他各个区目前都呈下调的趋势。其中下调比例较大的是苏家屯区，达到了负8.6%。

跟整个的一手房的表现相比，我觉得二手房就火爆很多了。大家可以看到，二手房在前五个月跟去年同期相比，都出现了不同程度的增长，而且越接近4、5月份以后增长幅度都是超过30%的，所以二手房我觉得现在出现了一个很明显的回暖的迹象，那么一手房目前表现还是平平，没有特别出彩的一个现象出来。那么从购房者的用途分析可以看到，目前改善型的需求还是占主流，62%。

以上是对住宅市场的简单介绍。

那么未来半年时间，住宅市场的走势会怎么样呢？我们首先来看一下政策环境，大家都知道，在过去半年时间里整个的政策出台是一个月降息、一个月降准，就是交替来进行。那么一直到6月26日我们是同时又降息又降准，所以也是非常罕见的从2008年金融危机之后，中央政府排名前列次等于是双发双弹同时出现市场，希望来刺激整体的经济形势。

那么我相信，随着下半年整个市场的调整的进一步深入，如果市场的宏观整体经济没有大的复苏迹象产生，估计中央政府还会进一步出台放松的政策。所以下半年我们也特别期待能有更多的一些政策出台。供应情况，预计下半年住宅销量会稳步增长，改善型需求还会占主流。而且未来我们应该习惯，目前我们楼市也走到了新常态这种状态，就是大家应该习惯于目前的这种比如说价格现在可能不会有大幅度上涨，然后成交量也不会有大幅度回升，应该慢慢去适应目前这种市场情况。

价格涨幅方面。我们认为整个楼市会慢慢回暖，但是价格出现大幅度的上涨的可能性非常小。所以对于购房者来讲，我觉得其实现在就是一个很好的入市机会，因为现在购房的利率也下降了、首付比例也下降了，营业税也五改二了，所以是一个比较好的入市时机。但是我觉得，住宅回归到它居住的本来性质，可能它的投机、投资的附加价值就会越来越小。

我们关注完住宅，下面看一下写字楼市场。

写字楼市场大家从这张图可以看到，写字楼2013年之前，沈阳的写字楼市场发展还是非常健康和平稳的，那么真正出现供应的高发期是从2014年开始，当时有24万平方米供应市场，那么2015年又是一个供应的高峰期，今年将会有大概24万平方米的写字楼会供应市场，所以整个写字楼的空置率去年已经上升到38%，今年还会进一步上升到43%。就是未来的市场供应压力还是非常大的。

再来看一下写字楼的价格。刚才我也介绍了整个的宏观经济形势，其实写字楼市场是跟我们整个宏观经济形势非常息息相关的，市场好的时候我们写字楼的吸纳情况、需求情况就会出现一个很好的发展，当市场低迷的时候写字楼市场就表现得非常明显。可以看到，从2014年第二季度开始，我们写字楼的租金水平就开始有下调的趋势了，但是下降的幅度比较少，从0.3—0.8%，一直到今年排名前列季度开始下调的幅度大大的增加了，增加到4.9%和3.7%。然后写字楼的租金也会降到了101元/月/平方米。

写字楼的住户方面。可以发现，目前市场上最活跃的依然是金融类行业，他们占的比例是较大的，大概占到了48%的比例；其次是电信、媒体、科技等等，占了28%。从整个租金下降的分区可以看出，五里河区域是下降得最多的，因为五里河区域原来有很多的写字楼，我们称为甲级写字楼，但是现在有更好的写字楼出现了，比如说华润大厦、恒隆广场，更好的写字楼出现，所以很多原有的一些老的写字楼租金就会出现比较大的波动。

我们来总结一下写字楼市场。首先来看供应量，就是未来我们写字楼的供应量将会进一步推高，达到94万平方米，所以沈阳市场从2014年开始将会进入一个写字楼供应的高峰期，而且这种高峰期应该一直会持续到2019年左右，每年都会有大量的写字楼入市。从空置率角度来讲，可以看到空置率也是不断在升高，那么预计下半年因为又有两栋新的写字楼的高区会投入市场，所以它的空置率还会进一步上升。租金水平，因为新的供应出来了，而市场的宏观经济不容乐观，所以整个租金水平我们预计会有比较大幅的下调压力。

但是从另外一个角度，我们发现现在我们所有的租户都非常强势，因为租户的选择非常多，所以租户的谈判空间非常大，所以他们可以选择用更便宜的价格租到更好的写字楼。

接下来，我们再看一下商业市场。商业市场其实跟写字楼一样，也是同样的问题，就是供应量很大。我们可以看到，截止到2015年上半年，我们有789万平方米商业供应市场，那么下半年还会有72万平，就是整个2015年将会达到861万平方米。大家知道，我们旁边的城市，我们的邻居大连有多少吗？它到今天为止只有350万平方米的供应。其实我觉得大连和沈阳的人口，各方面都差不多，但是可以看到商场沈阳供应体量是大连的两倍还要多。那么，这个数字还会继续再增加，那么到2016年沈阳的商场面积有可能就超过1000万平方米，一直到2020年应该面积会超过12000万平方米，是非常巨大的一个数字。当然，这个是我们按照目前的各个商场的正常进度来统计的。我们也发现现在供应量太大，所以现在很多商场也已经开始推慢他们的入市时间，像今年的佳兆业、新世界、K11他们已经减缓入市的时间，来避开高峰，这也是一个无奈的选择，然后等这拨高峰过去之后我们再入市。

看一下各个商圈的面积比例。大家可以看到在这张图上，中街现在已经变成沈阳市较大的商圈，而且它的优势非常明显，中街的商业体量现在是接近300万平方米，是其他各个商圈排在第二位市府广场和太原街的三倍左右，所以现在中街商圈地位在沈阳是无可撼动的，然后远远地把太原街甩在了后面。

我记得我们是1999年进入沈阳市场，我觉得当时提及沈阳的商圈首先排名前列位会想到太原街，但是十几年之后我们发现这个市场发生了根本性的变化，现在是中街是沈阳较大的商圈了。

我们再来看一下，就是大家都知道在过去几年沈阳的商业市场已经开始重新洗牌了，那么我们也简单梳理一下，其实这个洗牌2010年就已经开始了，那么在过去四五年的时间里面，我们发现很多的商场闭店。但是我们发现一个规律，闭店的这些商业基本上都是以百货为主，所以我们觉得沈阳市场排名前列轮的洗牌就是基本上所有的百货慢慢会退出市场，由购物中心来取代。但是这种洗牌我相信还没有结束，应该说今天也只是一个开始，我们相信可能未来除了百货之外，我们购物中心的洗牌是第二轮的洗牌，就是购物中心里面我们也会发现有一些定位不清晰或者同质化比较严重的，或者体量各方面没有优势的，也慢慢会被市场所淘汰，所以那将是沈阳面临的第二次洗牌。

我们可以看到，整个沈阳现在是各个购物中心里面零售一直在下降，而餐饮、娱乐、服务等等业态是不断在上升，这也符合大家目前对体验购物的消费需求。

我们来展望一下未来的沈阳商业市场。刚才也介绍了，就是我们有可能在明年年底的时候沈阳的商业面积就会突破1000万平方米，跨入到另一个市场的阶段。未来还会有很多新的项目入市，像佳兆业、K11、友谊、夏宫等等。未来商业的洗牌和调整都迫在眉睫，可能未来我们需要更多的商业的转型，更多体验型的商业的出现。

下面是我们罗列出今年下半年有可能开业的一些商场。

总之，我觉得沈阳的商业市场接下来我们需要好好思考一下这个市场该如何去应对，就是各个开发商之间也应该重点去考虑一下如何我们能规划出更好、差异化更多的一些产品。

以上就是我今天的主要介绍。也是回归到刚才的那个话题，就是我们这个市场的春天真的已经来了吗？我相信大家听完我今天的介绍，可能也应该有所概念，就是我觉得市场开始出现了一些复苏的苗头，就是它的底部我觉得现在已经到了，同时开始有了一些复苏的苗头，但是这个市场的春天我相信还需要一段时间，等真正市场的成交量、价格上去之后，才能真正说沈阳楼市的春天正式到了。我们期待着这一天，希望这一天不会太遥远。谢谢大家！

中国区工业及物流地产部主管苏智渊演讲

主持人：感谢赵总的分析与解读。接下来，进入今天发布会的第二个专题部分，新型城镇化一直是当下的热门话题，当新型城镇化与产业地产碰撞在一起，将会带来何种奇妙的反应呢？下面，有请DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊先生为我们详细介绍新型城镇化产业引进，做什么、谁来投资？有请苏总！

苏智渊：很高兴，今天再次跟我们沈阳当地的媒体朋友们见面。

刚才听了很多，是实际上让大家觉得蛮消极的这些信息，正好可以用这个话题转换一下，说一下现在可能比较新的一些方向。产业地产对沈阳来讲不陌生，因为实际上在过去的3、4年里面有大量的产业地产投资商进入沈阳市场做这块东西。那么我们今天，实际上也想就这个话题依托了我们目前整个公司正在做的新型城镇化的白皮书，想跟大家有所分析目前这个市场到底在发生一些什么事情。

我想把整个今天我的演讲大概分成四个部分：排名前列，我首先会对2014、2015年整个中国产业地产的时间轴做一个梳理，然后在这里面我会挑出四个最标杆性的事情给大家做一个详细的分析；接下来做一个展望，就是未来我们认为新的趋势在哪；最后，我们会提出这一次我们白皮书提出的一个模型，叫产城引进平台。

2014—2015年上半年，这一年半的时间，实际上对整个产业地产来讲，我们认为是发生了翻天覆地变化的一个时期。但凡在我们这个行业内做的人，都会有这个感觉。为什么这么讲呢？我们先把在2014年发生一些什么事情给大家做一个梳理：

首先，在2014年排名前列季度，在2014年一开始阿里巴巴正式提出要成立O2O事业部，所以从那个时间点开始，差不多整整维持了3、4个月，整个的媒体都在大肆地讨论什么叫O2O、O2O的模式是什么，从那个时间点引爆了整个市场关于O2O讨论的话题。

然后在4月份，上海出台了一版新的土地出让合同，然后在那个点提出了上海的工业用地弹性年限制度。这个我后面会讲，这个对整个原来我们传统熟悉的工业用地的使用年限从50年变到20年，突出了这么一个政策。

同时在4月份，平安不动产正式宣布成立它的工业地产平台，它是不动产里面专门有一个小组去做物流地产这个板块。

然后从5月份开始，大量的政策全部聚焦在自贸区。从5月份到8月份，整个在产业地产里面最重要的所有的信息，基本上全部围绕上海自贸区发酵。那么这里面最重要的一点，我认为是在5月16日推出的上海自贸区外汇资金池政策。这个我在后面会详细来讲。

那么也很巧，在同一天万科正式宣布进入产业地产领域，然后开始正式去做它的产业地产板块。

在2014年最后一个季度，我把它定义为政策季。因为在这个季度开始，从10月份推出了很有名的43号文，这个在我们整个跟产业有关里面的人都是很清楚的，43号文直接导致今天我们为什么这么多的人在谈PPP的模式，就是从这个文开始的。

然后12月，又出台了一个很重量级的文件，62号文，62号文讲的是整个中国传统以来我们一直用的所谓的这种以税收优惠为主体的招商模式宣告结束。所以，这个文一出来一下子引爆了整个市场，就是每个开发区完全不知道我未来再怎么继续做事情。

所以，这一系列所有的事情都发生在2014年，这个实际上我觉得对于我们整个产业地产市场来讲是一个很有引爆性的一年。那么我在这里面挑出这四个主要事件给大家做一个简单的介绍：

排名前列，我想说的是关于上海自贸区。我把上海自贸区里面所有的政策，一直发展到今天所有的政策，我们大概把它罗列为三个方面的政策：

排名前列方面的政策，是对于进一步产业开放型的政策，所以它在2014年的时候正式提出了所有的产业负面清单的这个概念。这个概念一经提出，实际上被很多新的一些政府的制度所引用，实际上这种负面清单的形式告别了我们传统的所谓的鼓励性产业、限制性产业这种类型的产业审批制度，实际上是把我们未来的整个产业方向有了一个很开阔的打通。

第二方面的政策，实际上绝大多数都聚焦在所谓的贸易便捷化，就是我们会发觉这次上海自贸区推出的绝大多数政策都没有像以前一样很直白的去提什么我给你三免五减半这种财税政策，这次绝大多数推出的都是怎么来使贸易便捷化的政策，所以这里面的大量政策是跟海关、商检等等一系列合并的政策，这个我觉得是针对我们原来传统做产业政策的一个很大的进步。

第三方面的政策，也是我认为这次上海自贸区最最重要的一个点，实际上我认为上海自贸区做到今天它最重要的一个突出的点是在做金融创新，而所有的金融创新里面的我这面罗列四个主要部分，最重要的点就是第三个部分就是外汇资金池。什么叫外汇资金池？大家知道，在中国外资企业运营收益之后它是没有办法把它的收益和外汇直接汇出国外的，这是因为中国长期以来是有外汇管制的，所以在这边赚到钱是出不去的。那么上海自贸区实际是排名前列个在这边开了一个口，就是在一定时间和一定定额里面是允许注册在子自贸区里面的外资企业把一定的外汇通过外汇资金池汇出国外，所以这是打破了过去二十年我们中国整个外汇管制的先锋，它实际上用这个先锋打破了这个渠道，所以这对整个金融产业和金融政策来讲是有很大革命意义的一个点。

那么，通过了这一系列的政策之后，在2014年下半年开始在市场上激烈的出现了很多金融政策的讨论，包括像跨境电商、工业类金融等等这样一些概念，这个我认为它的基础都是来源于上海自贸区所提出的这一系列新的金融政策。所以我认为，自贸区发展到今天，实际上你要说它带来了一些什么实质性的企业未必，但是它可能在市场上真正激发出了我们对于金融体系的一些很新的创新思维，这个我觉得是很重要的。

我们也知道，在今年的3、4月份，整个中国的第二批自贸区已经出台了，那么这里面包括了福建、天津和广东自贸区，同时上海自贸区也进一步扩区，从原来的120多平方公里扩到多200多平方米，所以这一次扩区的整个新区的范围包括了陆家嘴、张江、金桥，而这些区域跟原来区域较大的不同是这区域都不是封关运作的，就是它实际上已经出现自贸区不在所谓的保税区里面了，所以这个给了我们一个很强的信号，未来整个中国的自贸区发展它特别不再是一个保税区的概念，而可能更多的是往一些创新的概念、创新的思维这种方向去走。

第二个事件，工业用地的新政。上海在去年4月份提出之后，在7月1日正式推出这个文，就是上海把它的工业用地从50年转成20年。这个是整个在1986年开始，在整个中国实施的土地有偿使用制度下发生的一个根本性变化，这个当时在市场上引起了很强的讨论，到底这个是有利的还是不利的，实际上它产生了一个负面效果，这个消息出台之后，有很多当时想选择在上海的一些制造型企业不再选择在上海，因为它认为对它未来的整个风险太高。但是这个政策出台告诉我们一个背景条件，实际上是整个上海的工业用地已经基本上出现完全的稀缺了，也就是说基本上没有地了。那这个时候，政府只能通过去减少它的工业用地使用年限的时间，来加快整个用地的流转速度，那么使得一些传统的用地不良的企业可以把它的土地吐出来来做新一轮的优化。所以，实际上这个政策一出台，迅速市场上马上的反应就是工业用地价格要上涨。所以当时，我记得在7月1日出台这个政策之后，大概第二天整个上海二手工业用地价格一下子就，我记得当时有一个区原来是100万，一下子跳升到120万，所以实际上市场的解读相当清楚，就是这种信号出来就意味着未来整个的工业用地的价格会出现一个级数极的上涨。

第三个事件，就是在2014年开始，出现了大量的非标行业对于产业地产市场的涌入。这张图我罗列为三种类型的企业，左边是以阿里巴巴菜鸟物流为主的电子商务类，包括京东，中间的是金融类企业，以平安为主要的一个企业，最右边是传统的住宅和商业地产，包括了万科、绿地、富新。也就是说，大量这些我们传统上完全不做产业地产的这些企业，开始在2014年纷纷宣布我要开始进入产业地产领域来做这个事情，那么这里面最典型的三个企业是菜鸟、平安和万科。

菜鸟实际上到目前为止，已经基本上完成了在整个中国二线枢纽城市的一个布点，它实际上基本上在每个城市拿地的规模都超过了1000亩以上。平安目前实际上按照它的整个发展速度，它很有可能在未来的3年时间里面整个的物业持有量会超过大约300万平方米，那么也就意味着它会进入整个中国物流地产的前三甲。万科在跟K10合作的基础上，实际上采取的是多点出击的方式，它不光在走物流，同时在做创意地产、在做重创空间不同的领域，所以万科实际上未来是一个我认为很有发展可期待型的这么一家公司。

除了我刚才讲的这些内资企业以外，大量的外资资金在2014—2015年开始纷纷地涌入这个市场。这张表上包括了美国前三大的主要的投资基金，华平、K10、凯雷，分别进入了不同的国内产业地产商，已经跟他们签定协议要进入这个市场。同时，像三井、三菱、IDI，所有的这些实际上光这一张图上面的资金额就超过50亿美金，那么也就意味着大量国际资金现在纷纷在涌入产业地产这个板块，所以这个板块在2014年可能已经变成了一个很多人都在抢的一个蛋糕。

第四个事件，就是我刚才提的43号文和62号文。那么43号文主要讲的是中央政府不再允许地方政府违规举债了，所以地方政府从这个文出了之后它传统用的那种以城投公司为主的对于整个片区开发为主的形式基本上已经告别了，不能再做了。那么这个文一出来之后，实际上大量的市场上关于PPP的模式开始掀起，很多人都在谈这个是不是要开始做新的公私合营了，是不是有很多的公司在这里可以发挥功用；同时62文的出台，我觉得是对我们目前为止已经熟知的传统产业招商的一个很大的打击，就是我们传统上认为给一些优惠政策就可以吸引企业的这种方式已经不能做了，那么这个时候到底我们去做什么？这个就变成很多人都在讨论的问题。

所以通过这两个文，我们大概会有三个结论：

排名前列个结论，就是我们认为传统由政府主导的这种招商模式，基本上已经未来会被更社会化的产业地产平台所取代。所以也就意味着，未来产业地产商的春天肯定到来了。

第二个结论，我刚才讲的整个工业物流地价发生上涨。

第三个结论，我认为一直以来，整个政府在做招商的时候，它的角色我一直认为它是想着怎么去多挣钱的，所以政府有的时候更像一家商业企业，它在跟所有的企业在谈的时候是你税收承诺多少、注册资金要多少，你达不到这个条件我不给你资源，但是实际上当这一系列政策出台之后，它这种口子已经被扎住，那么未来整个政府的角色可能要从怎么赚钱，慢慢演变来怎么提供更好的政府服务，所以这个我认为是未来政府主体应该要去做的事情。

讲完了所有这些事情，实际上我们到这里会有一个结论：就是我认为整个中国的产业地产，到目前为止正在发生着一次根本性的变化。无论是这里面的土地使用年限的问题，还是像自贸区、43号文、62文号这样的一些政策，实际上它告诉我们的是，目前整个市场的游戏规则正在发生变化，所以在这个里面作为我们产业地产的开发商或者运营商来讲，我们是不是也应该有所变化？那么我们变化可以从哪些方面去考量呢？

首先，我提的方向是所谓的工业4.0，这也是目前我们大家在市场上经常听到的一个词。德国提出工业4.0概念之后，中国政府也进一步提出了中国制造2025这么一个概念。那么实际上，双方的概念都是基本上差不多的，它要提出的实际上是一个智能制造的这个概念。那么这个智能制造，包括了中间这四个红颜色，生产的智能化、设备智能化、供应链管理智能化、能源管理智能化。那么企业怎么来落地？我想提一个概念，就是我们可以看一下最后一个能源管理的智能化，我们公司目前的物业管理团队正在给几个片区做一个事情，叫做分布式能源管理中心。这是什么意思？就是我在开发整个片区的时候，我把整个片区水电气基础设施都接入到一个统一的分布式能源管理中心去，然后一旦接入进去之后，里面所有的企业使用的数据就会通过这个能源管理中心使用出来，那么这里哪些企业的能源用电是有问题的、哪些水是有问题的我们可以一目了然，那么这个时候作为一个园区的运营商我就可以告诉这家企业，你在哪些能源上是可以有所节俭的、哪些是可以有所改善的，来做它的能源设施改善。这个就是类似于能源管理智能化的系统，实际上我们现在正在把它做落地性的尝试。

大家可以想一想，一旦这些企业在你这个能源管理中心被管理的时候，实际上这些企业是很难脱离你的业主的，因为这个业主实际上通过这个能源对这些企业加入了很强的控制力，所以这个实际上是能够帮助你的企业做未来的一些成本节省。

第二，也是我蛮喜欢的一个概念，是目前在市场上大量被讨论的，就是互联网思维。我想用这张图大概说一下互联网思维里面的一个很中心的概念，就是所谓的颠覆式创新。大家看到这张图上面会有两根直线，这两根直线分别意味着下面这个是低端企业的产品，上面这根是高端企业的产品。低端企业的产品，永远的目标是要去满足低端客户的需求，所以它有一根虚线是不能向上；高端产品的需求也是要满足高端用户的需求。所以排名前列个结论是，低端产品的这根主线是终有一天会跟高端产品的直线相交的，一旦相交之后就意味着低端产品终有一天会达到或超越高端产品的需求，那个时间点高端产品就会被颠覆掉。这是排名前列个概念。

第二个概念，目前在谈的大量互联网思维的这些企业，它既不是低端产品这条线也不是高端产品这条线，它是这条绿颜色的曲线，所以它是会在短时间内迅速从一个低端市场入手，排名前列步先满足低端市场的需求之后，然后迅速去满足高端市场的需求。而在这个时间里面，在这个短期的时间里面，它会同时去颠覆我们传统的低端和高端两种类型的产品，这个是目前正在发生的事情。那么，按照这种颠覆式创新的理念会有三个结论：

排名前列个结论，这种颠覆式创新的时间很短。它比低端和高端企业去满足它的需求的时间都要短。

第二个结论，它是一个跨维度的跨越，它既不是在低端也不是在高端，而是把这两条线去穿透。

第三个结论，一味去追求高端市场的大公司，在目前的这种竞争态势下是必然死亡的。

所以，这是目前整个互联网思维里面针对颠覆式创新的一个理论。那么，这个理论有没有一些案例呢？我想提一个案例，有一家公司叫天地汇，这家公司是在国内排名前列个提出做第四方物流的。它实际上颠覆了我们传统说的第三方物流的这个概念，那么它在做的是一个什么事情呢？首先它打造了两个网，一个是地网一个是天网。地网的概念，就是它在中国最主要的一些物流节点城市里面去设置它的本地的物流节点，然后打造的天网就是它做了一个互联网平台，在这个平台上它让所有的货车司机在这个平台上实现他的配货，就是这个货车司机把一单货从重庆拉到重庆再到武汉，把他整个链条上的所有配货都在它的天网上完成。那么当这些卡车司机在网上拿到配货以后，直接把车开进它在每个城市里面的地网站，它就能实现他的货物的配送。那么，这个系统直接跟我们传统的物流服务较大的一个不同，它完成的是减免了这些卡车司机的空单运输。这个就是它在市场里面现在在做的事情。

那么我们大家可能很习惯性地认为，既然它这么做了，它肯定在配货的过程里面去收取佣金来赚取交易的成本。我可以告诉你，想错了，它在网上的这个配货基本上是免费的。那它赚什么钱呢？这家公司只成立了一年半左右的时间，它在过去的大半年时间，在它的系统上已经出售了100辆卡车，然后做了大量的轮胎的销售，然后做了大量的这些卡车司机的个人的保险，然后所有的这些卡车司机到它的地网，就是它的物流配送中心里面去，他的吃喝拉撒所有的消费全部在它的地网内完成。所以，这样一家公司按照它今天的整个发展速度，它仅仅成立了一年半，按照它在今天的发展速度，它到今天公司市值达到3个亿，在三年内它是完成100个亿的市值，然后上市。所以这种公司一旦在市场上出现之后，它可能对我们意味着什么？大家可以想一想，我跟他们公司的老总在几次接触的时候，他私下也跟我说过，说在他们整个公司的价值系统里面，房地产租金是它整个系统里面较低的一部分。所以，哪一天当它整个价值链被全部打通之后，它很有可能会宣布的一件事情就是，所有到我这个地网来使用的这些客户，你的租金全部免费。所以如果一旦实现这种价值的话，那它将对今天我们传统上在做的一系列这种房地产运营开发商来讲，它将是一个彻底的颠覆，会在一夜之间把我们全部打掉。那么面对这样的企业，我们今天的产业地产开发商是不是应当有一些思考，你怎么来面对这个市场这样的变化，来做一些应有的策略。

当然，除了这些以外，也有一些其他的思考，包括像智慧城市、绿色地产等等。我不在这一一列举。

但是我想说的是，实际上在目前整个市场正在发生这种根本性变化的前提下，又有这么快速活跃的产业地产的思维下，我们的产业地产商应该在里面迅速地改变自己原有的一些策略。那么在这个基础上，我们戴德梁行也提出了一个叫产城引进平台的这么一个模式。我们的想法是，首先因为像戴德梁行的这样一些平台，我们会有从各方各面的一些资源，从办公楼、商业等等各个方面的资源，我们希望在里面我们排名前列个能够帮助整个市场提出一些有前瞻性的概念，比如像第四方物流、工业4.0等等，这些概念提出来之后，我们希望运用这些概念去寻找到这些概念的投资商或者运营商。

那么，当我们有一个有投资商和运营商的这么一个概念来形成平台的时候，我们最后去帮助这样的平台去落到各个地区，来实现这样的一个所谓的平台招商，而不是传统的我们这种单体的企业的招商，这个是我们现在目前正在想做的事情。所以，用我们在这本书里面也有这张图，用这张图的整个概念来提，就是我们希望首先在中间我们能提出我们的主题概念，在这个基础上我们在上面去找到这些主题的产业地产开发商和投资商，然后用这么一个打包平台的概念去跟每个地方政府谈，来获取一些资源。所以这个才能真正形成我们所谓的产城中心，而不是单单去谈个别的产城。我们也希望运用这样平台的概念，最后形成我们所谓未来新的城镇实际上是一个有产有城的一个概念，而不是目前单个的在做一个概念。

所以在这个过程里面，未来在沈阳我们有机会能跟当地的一些政府来做这方面的合作，我们也是相当愿意的。刚才提的这个天地汇，我们目前已经跟它签订了一个全国的选址战略协议，我们也希望未来能够把这些优质的、有创意的企业更多的带到沈阳市场上来。谢谢大家！

主持人：感谢苏总的精彩演讲。下面，我们把时间交给现场的媒体朋友们，欢迎大家提问。

记者：请问您，前不久有一个地产大佬来到了沈阳，然后对于新城镇化的道路说出了他自己的观点，他对这条道路基本上是持否定态度的，请问您对这件事是怎么看的？

苏智渊：这位大佬的观点是什么呢？我没看过那个报道，你能稍微再多讲一些吗？

记者：大概是他来沈阳，然后对新城镇化的一个评论，他觉得这个新型城镇化道路在目前中国的情况下，这条道路是行不通的，他基本的看法应该是持反对的态度。请问您对他的这种评论倾向是怎么看的？

苏智渊：我估计你说的这个概念，可能是指我们传统运用房地产的模式来发展新城镇化是不可取的。我们这次谈新型城镇化的目标，更多的是能够通过我们的产业拉动，使得我们的能实现它的有机的发展，而不是光谈房地产。所以我们这次实际上，把产业的这些内容在我们这次的白皮书里面有一个深入的探讨，我们也不是单单在谈所谓的房地产开发的问题，新型城镇化是一个很复杂的问题，包括我们现在在谈的PPP的模式，实际上也是现在新型城镇化里面很重要的课题，怎么运用社会化资本来对接目前整个城市的一些新城片区的开发，怎么运用像类似于众筹等等不同投资模式来运用到这些城市开发里去，怎么让政府原来完全由政府控制垄断的资源，包括电力、水利等等，怎么把它使得跟一些社会资本能够实现所谓的委托管理的模式，我认为这个是相当重要的。如果能够通过新型城镇化把我刚才说的一系列的问题都能实现突破的话，我们今天整个社会格局可能会完全不一样。我认为大家是切入的角度不同，如果从我说的这个角度去做新型城镇化是完全有价值的。

记者：我有两个方面的问题想问一下赵总：排名前列个问题，就是刚刚您提到了现在我们沈阳写字间的市场，那么从现在来看，沈阳写字间市场它的空置率比较高，而且上市量也是比较大的；另一方面，我们现在一些中小企业它的发展并不乐观，所以说他们去租用写字楼的可能性可能也是在逐渐下降的，那么沈阳写字间市场面临着这样比较严峻的形势，该如何颇具？第二个问题，您刚才说到了商业的问题，商业地产沈阳每一年土地出让都会有一些商业配比在里面，也就是说这个商业地产的入市量也是非常大的，但是在这样大的配比下，我们沈阳现有的综合体它事实上并不是每一个发展得都非常好，然后都是在赚钱的，而且还有一种声音是在说咱们现在沈阳的商业地产其实综合体它已经没有什么更大的发展空间了，相反是社区底商发展前景是更好的，不知道您是如何看待的？然后在这样的巨大的竞争压力之下，沈阳的商业地产该如何破局？

赵欣：非常好的问题，也是很难回答的一个问题。先说排名前列个问题，就是写字楼市场，确实我觉得沈阳现在2014年开始写字楼已经进入高峰期了，整个的供应量非常大，同时我觉得现在其实不光像你说的中小企业可能经营不大好，我觉得现在是可能绝大部分企业在这样的市场环境之下要经营好确实已经非常困难了，所以我觉得整个写字楼市场接下来我相信它可能会走一段比较艰难的路程，就是这段路程我们可能是需要比如说政府也好、开发商也好，我们可能要想出很多的方式方法，我觉得从写字楼本身这个产品来讲，我觉得还是要好好去抓住企业客户的一些需求，因为现在我觉得城市发展可能越来越个性化了，就是为什么我们最近发现wework创新类的写字楼更受欢迎，因为它突破了传统写字楼只为大家提供一个办公场所的功能，它提供了企业每个员工之间信息交流合作平台的空间，这种产品就很有市场。所以我相信，不管在任何一个市场，好的市场是有需求的，在不好的市场我们如果有一些创新、有一些改变，我相信还是会有很多的需求可以产生出来。

其实我觉得沈阳现在，因为写字楼发展到今天，已经出现了很多好的楼，所以我觉得沈阳其实现在是有一个很强烈的需求，有很多企业越来越注意自己的企业形象，所以我们发现最近写字楼租金因为有所下调，所以反而原来在乙级写字楼办公的企业慢慢的搬到了甲级写字楼。另外，如果写字楼开发商能够多一些创新，提供一些好的产品，我相信写字楼的困局慢慢会解决的。

那么再说一下您的第二个问题，就是商业。其实商业也是一样的，我觉得沈阳这个市场除了住宅之外，我觉得商业写字楼、包括酒店，各个业态我觉得供应量都是非常大的。那么这些大的供应推向市场，我相信一定会有一个优胜劣汰的过程，我觉得这个是一个城市发展过程中必须要经历的一个阵痛，完全想避免我觉得是不太可能的。那么接下来我们需要做的是，包括一些政府，因为最近我们在跟一个区政府合作，区政府就很明确跟我们提出来，其实他们在这个区里面已经有很多已经开业的商场，但是经营不大好，现在政府已经非常主动的请我们帮助这些已经开业的商场再帮他们做二次招商，也有很多的政策措施出台。还有一些供应量很大的商业，可能他们采用各样的措施，比如延期入市可以避开入市的高峰期。

另外很重要的一点，我觉得还是商业的差异化。我觉得我们排名前列轮百货的调整已经基本上进入尾声了，那么下一轮购物中心的调整其实刚刚开始，购物中心我相信未来真正留下来好的应该是有自己的个性、自己差异化的这种产品，一定是会受到市场的追捧，然后它一定是在市场上有很强的需求。从你刚才讲的社区商业，其实我个人是非常看好社区型商业的发展，我觉得一个城市的商业它实际上是一个有机体、是一个生态圈，我们既需要非常有个性的在市中心的大型购物中心，同时我也希望可能在我生活中90%以上的需求是可以在我家里的1公里距离之内是可以满足的，所以这时候我觉得社区型商业就发挥了它很大的一个作用，给人们提供了便利。所以一个好的上台圈，就是既有个性化的大的商场，还有家门口的这种社区型的商业，让我非常方便地解决生活上的问题，也可以在我需要购物体验的时候也可以到好的购物中心里面去消费，我觉得这是一个非常好的组合。所以将来出了事中心的购物中心，社区型商业也是我们开发商也好、媒体也好大家可以重点关注的新的商业发展的一些事。

记者：您开篇的时候提到了死城这个概念，然后之前也有媒体报道说沈阳陷入全运死城，我的问题是您对全运这个板块怎么看？然后怎么看待沈阳的高库存？还有对于商业地产和住宅市场来比，你觉得哪个市场可能高库存更堪忧？

赵欣：全运的话题最近好像在沈阳也蛮火的，就是各个媒体都在关注这个问题。我个人觉得其实这就是一个城市化过程中的必经之路，我觉得大家有时间的话可以重点看一下我们这本白皮书，上面就讲了一个郑东新区的案例。郑东新区在2009年的时候跟沈阳浑南新区非常像，它作为的楼已经建好了，但是它的亮灯率非常低，那么后来政府还有企业经过一系列的改变一些配套设施的加强、各方面人才的引进等等，我觉得这个睡城最后终于被我们唤醒了，所以它现在为止，它整个新区的活力还有入住的人口比2009年都增加了很多倍。所以我觉得，其实我们浑南新区也可以借鉴一下郑东新区的这个案例，我觉得这也是在城镇化过程中发展的一个必经之路吧。

回答您的第二个问题，住宅和商业哪个库存更大一些。其实这个很难比较，因为这是完全两个不同的概念，因为住宅我们是要完全把它销售掉，然后商业更多的是要出租出去，我觉得这个是很难去横向比较的两个完全不同的商业体量。应该说两者的库存都很高，我觉得压力都还是蛮大的，但是没法去给它做一个很量化的比较，只能定性的一个比较。

记者：请问一下苏总，刚才从数字上来看，沈阳工业地产的成交是比较大的，但是从数据来看，沈阳工业地产的销售情况却不是特别的好，那么想问苏总，如果您作为操盘手该如何破解这样的困局？还有什么样的工业地产会比较适合沈阳的发展？

苏智渊：这就讲到工业地产很关键的一个点，就是工业地产很传统住宅和商业地产较大的一个区别，就是它其实不是一个销售型产品，也就是工业地产不是一个做短平快的产品，它是一个长期持有型、运营型的产品，所以工业地产未来的出路特别是它所谓未来现金流的资本化运作，这个是工业地产的实质。所以，我们实际上看到在沈阳，包括在一些三四线城市，很多人把工业地产当成住宅地产在做，它把它拿来一块地然后做小单位可分割产品，然后迅速把它变现，然后觉得这个的回现快慢好像就决定了这个工业地产的好坏，但实际上这个太短视了，我个人认为工业地产未来的前景特别在于所谓的工业运营能力，而不在于所谓的工业地产的销售能力。那么，一旦你的整个工业地产的运营能够进入一个良性运作之后，实际上也就意味着你的整个产品的现金流可以开始进入一个持续稳定上涨的阶段。当你有一个稳定的现金流回报之后，这个产品未来就是国际资本市场很喜欢的产品，你可以把这个产品打包在国际市场上出售，甚至把它做成rise小单位发掉，这个可能在未来甚至今年或者明年在国内市场就会打开了。所以，一旦这种产品被打开之后，整个工业地产，原来工业地产在中国发展的瓶颈就是它的融资渠道，而国外大多数的运作一直是长期是用公开市场的rise的方式去做的，那么一旦这个渠道被打开之后，我认为实际就帮助这些工业地产商解决了它的整个所谓的前期资本挤压过大的问题，所以整个这个线就会被完全打通。所以我觉得不要站在销售这个条件上去讲工业地产怎么怎么样，我觉得未来大家随着对整个工业地产认识的加深，未来会发觉其实在这个领域有很多的切入点是可以好好去做的。

记者：我想问一个轻松一点的话题，就是您开始的时候也提到了炒股和买房，那我想说把炒股和买房联系到一起可能就是投资了。那么您说现在房地产市场投资、投机价值可能越来越小，那您还建议买房吗？就是从投资这一块来说。还有长期投资和短期投资来看的话，您的建议会不会不一样？

赵欣：昨天我们在大连也搞了一场发布会，也有媒体问我同样的问题。坦白地说，我觉得炒股还是炒房，因为我不是股票方面的专家，所以我只能说我们是否买房做一个评价。我觉得是这样，大家可能都已经非常清楚，今年上半年我们三次降息、两次降准，其次每一次降准就会向市场上释放出几千亿的人民币现金，所以我觉得其实通过上半年一系列的放松政策之后，其实市场上现在货币的数量是很多的。还好，上半年因为股市它的吸纳量很大，所以这些钱基本上跑到股市里面。但是我们也在想，如果接下来的一段时间可能股市不是那么明显，那么这些钱实际上是需要一个出口的。我觉得当市场上货币太多的时候，市场上就会有通胀的问题。在这种情况之下，我相信房地产特别是一个能保值的，不能说它增值，但是我相信特别是有很好的保值的功能。所以我觉得，从这个角度上，可能未来我们希望通过房地产，比如像以前我能翻一倍、两倍，我觉得这种时代已经过去了，但是我觉得通过这样一个抗跌性比较强、保值功能也比较强的产品，去让我们的资产未来可以不至于缩水，我觉得是一个很好的工具和产品，所以大家可以好好去利用。

记者：刚才您说到投资，然后说到了选择保值价值比较好的产品。那么我想请问您，在住宅、公寓和商业门市这几个方面来说，哪种业态在投资方面保值的价值更高一些呢？

赵欣：其实这三种产品我觉得没有好与坏之分，我觉得是个体的一个选择，比如你选一个什么样的位置、什么样的房子这个是重点。沈阳现在一号线、二号线已经开了，如果想投资的话，我觉得大家可以重点关注一下地铁沿线的住宅，还有一些跟地铁相连的这些商业，我认为未来都会有很好的升值和保值的功能。因为我们可以看到，在全国很多城市地铁已经开通的城市，它的地铁开通城市它的住宅、商业的价值每年都会有一个提升。我觉得最关键的是要看地点和房子的本身，没有好与坏，我觉得三个都不错。

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