深圳房屋征收与补偿办法下月实施 强拆将成历史

　　《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》下月起正式实施

　　记者昨日从一期的《政府公报》获悉，从今年5月1日起，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（以下简称《办法》）将正式施行，届时，深圳房屋征收与补偿活动将有一个自己的“行为规范”。

　　记者注意到，该《办法》不仅对全市实施房屋征收的六种情形和具体补偿方案做出了详细规定，而且还规定行政强拆将成历史，并增加了许多“人性化”的政策：如房屋征收实行先补偿、后搬迁；被征收人属于生活特别困难人员的，将依法给予征收补偿和适当的补贴。

　　此外，该《办法》还特别重视被征收户的意见，在城市更新需要征收房屋的，如果二分之一房屋所有权人不满补偿方案则须组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　六种情形可征收房屋

　　记者看到，该《办法》首先对辖区政府可作出房屋征收决定的六种情形作出了规定。根据《办法》规定，全市各区房屋征收部门应当编制本区年度房屋征收计划草案并报送市房屋征收部门，未列入全市年度房屋征收计划或者全市土地整备年度计划的，不得实施房屋征收。

　　1.国防和外交的需要；

　　2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要；

　　6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　取消行政强拆 体现“人性化”

　　在该《办法》中，出现了许多“人性化”的规定。首先，《办法》规定，今后房屋征收应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。这意味着，行政强拆将退出深圳的历史。《办法》规定，被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，按期腾空、交付房屋的，房屋征收部门应当区分不同情况给予不同的奖励。其次，根据规定，选择房屋产权调换的，安置房交付前，房屋征收部门应当提供周转用房或者向自行过渡的被征收人支付临时安置费。再次，如果被征收人属于生活特别困难人员的，除依法给予征收补偿外，可以给予适当的补贴，但补贴金额不得超过房屋征收补偿协议所确定的补偿金额的5%。

　　实施办法解读

　　非完全房产所有权人不满补偿方案则须听证

　　由于城市更新需要征收房屋的，房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋所有权人总数1/2以上的房屋所有权人认为征收补偿方案不符合办法规定的，辖区政府应当组织房屋所有权人和公众代表，按照本市行政听证有关规定组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　三种补偿方式可供选择

　　根据《办法》，房屋征收补偿包括三个方面：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《办法》规定，房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。因为城市更新需要求被征收房屋的，被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供在城市更新项目或者单元内的房屋，在城市更新项目或者单元内无法提供的，房屋征收部门可以就近提供。

　　《办法》同时规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　若被征收人选择产权调换的，市、区人民政府应当提供与被征收房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换，并按照被征收房屋的价值与产权调换房屋的市场评估价格与被征收人结算差价。

　　“突击”改扩建将不予补偿

　　《办法》规定，房屋征收范围确定后3个工作日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示，而告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止，以下几种行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿。

　　按《办法》，新建、改建、扩建、装修房屋；改变房屋和土地用途；已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同；除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户；以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续等。

　　对应拆除违法建筑将获“零补偿”

　　值得注意的是，《办法》中明确规定，对未经申报或者经规划国土部门审查，属于依法应当拆除或者没收的农村城市化历史违法建筑，则不予补偿。

　　律师评点 “征收补偿”替代“拆迁” 尊重民意

　　据市规划国土委员相关负责人介绍，“十二五”期间，深圳计划通过土地整备释放150平方公里的建设用地。“土地整备是土地资源紧张之下的‘产物’，之前深圳一直是以房屋拆迁‘一条腿’走路，现在则转向土地整备和房屋征收‘两条腿’走路。”市规划和国土资源委员会主任王幼鹏说。

　　北京大成律师事务所深圳分所执业律师张健表示：“《办法》的亮点就是全文没有出现一个‘拆迁’的字眼，而以‘征收补偿’取代，这也说明今后深圳的房屋征收将是在法律法规框架下进行的，而不再是行政强拆。”“该办法多处人性化的规定充分体现了尊重民意，尊重被征收人利益的保护，而且慎重决定征收，切实强调安置先行。这有利于化解房屋征收过程中出现的种种矛盾，有利于快速推进全市的土地整备工作。”