购房负担比超40%调控能否达到预期

　　美联物业的一项调查数据显示，作为衡量房地产市场警示性指标的购房负担比(月供占家庭月收入比)，在一线城市已远远超过40%的警戒线。其中，北京人的购房负担比高达80%以上。各大一线城市家庭的住房负担比增长迅速，表明购房者房贷压力也在逐步增大，入市门槛在逐渐提升。购房负担比在2009年一季度达到50%以下的点之后，2010年、2011年一路上扬，在经过2012年二季度短暂的下行后再次飙升，直指70%-80%。从变化曲线来看，购房负担比与房价呈正相关。美联物业全国市场研究总监徐枫认为，购房负担比大升，意味着房价上涨已经到了一定的高度，有警示风险的意味（1月10日《21世纪经济报道》）。

　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它是反映居民能否买得起房子的主要指标，也是国际上衡量房产泡沫的惯用标准。对于房价收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而在国内，早在2006年统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。

　　如果考虑到去年以来各地房价的高速增长，许多地方的房价与家庭可支配收入比，可能已经达到了令人难以想像的地步。显然，房价已经远远超出居民的可支配收入水平，也就是说，现在居民的实际消费能力已很难对高房价构成支撑。与GDP、CPI等指标相比，不少地方政府受制土地财政的巨大收益掣肘，往往会对“房价收入比”这一敏感指标避而不谈。此前，浙江省温州市出台官员政绩考核办法，在全国范围内将房价收入比作为一项“硬指标”，纳入当地官员考核体系。温州市勇于将房价收入比纳入官员政绩考核体系，体现了当地政府意欲给高房价“退烧”的决心，一时引来一片喝彩之声。

　　住房问题事关公民的基本权利，尤其是在高房价已危及经济运行安全、成为民众幸福感威胁的当下，将居民住房支付能力纳入房市调控和政绩考核指标，对调控房价不力的官员实行问责无疑是得民心之举。但如果缺乏一整套跟进措施，即使房价收入比真的被广泛地纳入各地考核官员的指标体系之中，其实也无太大意义或价值。既不能撼动坚挺的房价，更不会提振本就低迷徘徊的收入。

　　一方面，房价收入比的指标本身并无多大刚性，且缺乏操作空间。因此，房价收入比考核官员须防地方造假。虽说房地产调控一直以来并未明确与政绩挂钩，但考虑到舆论压力，地方政府在房价上的造假行为照样屡见不鲜。如去年甘肃住建厅发布的兰州房价与市场价格相差一倍，就是典型一例。可见，由于缺乏明确的问责制，地方官员的造假冲动是难以遏止的。而如果对房价收入比过高的地方严厉问责，取消地方政府及其官员的一切评先创优资格，对责任官员一律降职、撤职，不得提拔，试想，在明确的目标问责制之下，官员怎敢再推高房价？

　　另一方面，房价收入比占政绩考核的权重难以确定，尤其是在当前房价收入比远远高于国际通行标准的大背景下，即便指标落实、考核落实，真正的压力也微乎其微。因此，房价收入比在政绩考核中所占的比例一定要高。如果这一比例不高的话，恐怕难以对地方官员产生多少约束力。尤其是在当前GDP等项指标在地方官员考核体系仍占大头的语境下，即使官员们在房价收入比考核中失去几分也觉得没什么大不了。因为，堤内损失可以堤外补，通过拉高其他项目如GDP、固定资产投资等政绩，整体的政绩很容易就能拉上来。

　　总之，要让房价收入比真正成为高悬于地方领导干部头顶的达摩克利斯之剑，关键还在于确保这一考核制度有良好的执行力。也就是说，有考核就应该有问责，责罚相当才能激发制度活力。