买方观望卖方惜售 楼市重启博弈周期

　　受到季节及景观因素的影响，“金九银十”已经是北京商品住宅市场最后一个主力销售季，然而，从9月份以来，北京楼市成交突然告别今年3月份以来的逐月走高态势，出现旺季低迷的现象，在买房观望与卖方惜售之下，楼市新一轮博弈态势再次启动。

　　买卖新低迷

　　在变化莫测的楼市环境之下，2012年楼市走势总是超出最初的预判。今年上半年楼市成交先逆后扬，超出年初不少业内人士的预期。但走至下半年，原本被寄予厚望的“金九银十”楼市却突然以成交低迷陷入新的冷清。

　　往年所谓“金九银十”是指楼市经历7、8两月的淡季后，成交在9、10两月出现爆发性的增长。7-8月炎日下，消费者的消费心理会保守，到了秋天会有一个释放。

　　然而，回顾近几个月楼市轨迹不难发现，北京新房成交量在7月份创造了一个年内新高，8月份在高位运行之后，今年9月以来突然转头向下，再次出现低迷。

　　落空的金九低迷气氛同样蔓延到10月，中原地产市场研究部统计数据显示：10月上半月，新建住宅签约套数为3067套，同比上月同期的4910套下调了32%。

　　出现下滑的不仅仅是北京，中原地产市场研究部统计数据显示：10月上半月，全国主要54个城市成交量出现了同比下滑，合计签约总套数为88470套，同比成交量跌幅为26.4%，为

　　年内的第三低点，低于3月份的94029套。

　　供应短缺是主因

　　楼市当前的新低迷让人联想到去年的金九银十，2011年，在“史上最严厉的调控”下，楼市低迷已经有超过半年的时间，面对市场浓厚的观望氛围，加快推盘速度、降价促销、加速资金回笼似乎成为了众多开发商的。去年的“金九银十”最终没有换来市场回暖，却成为房价正式下行的拐点。

　　“今年与去年不同，去年是开发商想卖房，购房者不买账，今年双方的博弈中，开发商无疑更占有主导权。”一位专家向记者表示，与去年相比，供应量未明显增加是导致楼市成交低迷的最关键因素。

　　从房地产市场的微观状况分析，新盘供应短缺也是造成9月以来成交回落的原因。9月的成交量多由7月与8月入市项目贡献，但这两个月项目入市数量均在30个左右，处于较低水平，并且部分入市项目单次仅推出几十套新增房源，造成市场当中活跃存量较少，支撑成交的基数也较小。据多家地

　　产研究机构统计显示，节后北京住宅项目入市数量依旧低迷，单个楼盘的单次开盘量也大为缩水。

　　新博弈重启

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，进入十月之后，开发商推盘意愿普遍降低，除去季节性与销售周期等普遍性因素外，前期市场成交的回暖使得大部分房企资金链得到缓解，因此无需再通过低价推盘来加快回款节奏。

　　据中原研究中心监测数据显示，2012年9月，十大标杆房企总销售面积约560万平方米，环比小幅增长6%，与6月历史高点相比下滑约18%，9月标杆房企表现明显优于整个大势。看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场。很多已纷纷上调了年度销售目标。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终处于“阶段性”的观望状态。随着前期跑量收到成效，当前开发商降价的动力有所削弱，最终会选择房价降幅收窄或涨价。

　　□买方

　　高房价前望而却步

　　“没有合适房源”、“价格处于高位”等均成为购房者置业的“拦路虎”，受多重因素的影响，目前购房者并不着急入市，观望情绪浓厚，买卖双方的博弈再度上演。

　　怕跌心理促使观望

　　拿到居住证已近两个月，小陈依然在焦虑中纠结，“买还是不买，这是个问题。”

　　“真的很焦虑，一有时间我就在网上看房，有时候也会去现场售楼处看看，可是这个价格确实让我拿不定注意，我最关心的就是房价还降不降，十八大之后又是什么样的状况。买，现在的房价比年初的时候高，有点不甘心，不买，又怕后面会涨上来。”小陈无奈地告诉记者。

　　事实上，多数购房者都有小陈这样的心态，对价格不确定、对未来无法判断的恐惧将购房者再度推入观望。“买了就降价呢，我手里这20万块钱是我辛辛苦苦攒了很多年，省吃俭用存下来的，不能看着它打水漂，还是得谨慎。”

　　小陈告诉记者，北到昌平、南到大兴、西到门头沟、东到通州，基本上每个区域他都看过几个楼盘，但是捉摸不定，“我在国贸上班，按说在东边买比较合适，方便，可是通州的房价也不便宜。”小陈表示，他可能会继续等下去，不奢望谷底，至少过了十八大看看什么形势之后再说吧。”

　　合适小户型难觅

　　相对于小陈的犹豫，杨女士显得坚定很多，“我想买，迫切想买，只是难找到合适的户型，大户型的总价严重超过支付能力。前几天去看了刚开盘的合生滨景帝景，房子是不错，还精装，可是户型太大，我这样的首置是买不起的。”

　　据杨女士介绍，她年初就开始看房了，“那时候的价格真不算高，可以说是谷底，京贸国际城这些楼盘都不错，只可惜我6月份纳税才满5年，再去买的时候，每平米价格都涨了两三千。”

　　据记者了解，不少楼盘在经历了成交量快速回温之后均有不同程度的提价行为，自6月以来部分项目折扣幅度收窄，房价超出购房人预期，再次出现观望。虽然不少开发商内部人士认为，在敏感的时刻提价对整个楼盘的销售进度无益，但据透露，在全年销售目标基本达成，房企没什么压力背景下，提价屡见不鲜。

　　“开发商的房子不愁卖，我看房这大半年来，能明显感觉到售楼人员态度都变了，年初的时候去看房，售楼处基本上都没人，那会儿售楼小姐可热情了，又是倒水又是拿资料的，这会儿你再去，压根就没人有空理你。爱买不买，价格就是这样的，折扣也都很少了，有的楼盘把折扣都彻底取消了。”

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　　□卖方

　　多因素致推盘意愿大减

　　进入10月第二周(10月8日-10月14日)，虽然北京楼市成交量开始快速回升，但是供应量却未能继续跟上。据多家地产研究机构统计显示，节后北京住宅项目入市数量依旧低迷，单个楼盘的单次开盘量也大为缩水。在价格方面，10月前半月逾7成热销项目价格微涨，改善型大户型扎堆入市。

　　推盘“遮遮掩掩”

　　据亚豪机构统计数据显示，上周北京住宅市场仅有四个项目入市，其中包括纯新盘一个——京禧阁，另有纳帕澜郡、天恒乐活城、华润润西山等三个老项目后期。虽然入市项目数量比前一周增加三个，但四个项目仅提供住宅产品476套，预售许可面积5.1万平方米，环比之前一周分别减少47.2%、36.3%。

　　从上周各项目的入市数量，也可看出开发商推盘意愿的低迷。其中，上周推盘量的纯新盘项目京禧阁，仅推出219套房源，除此之外其他三个项目推盘量均较小，天恒乐活城与华润润西山均在百套以内。

　　链家地产市场研究部张絮认为，10月供应量比9月明显减少，一方面是受假期影响，入市项目在上半月较少，另一方面，9月37个项目集中入市，总供应量达到12581套，而预期中的“金九”并未出现，纯商品住宅回落至万套以内，供销比达到1.3:1，这也使10月开发商的开盘热情出现回落。

　　卖房“不积极”

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，除去季节性与销售周期等普遍性因素外，开发商进入10月之后推盘意愿普遍降低，这其中还包括另外两方面的原因，一方面前期市场成交的回暖，使得大部分房企资金链得到缓解，因此无需再通过低价推盘来加快回款节奏。

　　另一方面，业内普遍预期十八大会有关于房地产市场的决策出现，而基于近一阶段房地产市场量价数字均较为平稳，因此普遍预期会有放松市场调控的声音出现。

　　除了推盘数量上的减少，在实际销售过程中，不少售楼处的卖房积极性也明显降低。“最近去看房跟上半年尤其是年初相比，售楼员的态度明显发生了变化”，张女士告诉记者，近日她在通州几个楼盘看房时，售楼员并不像以往一样卖力推销，“只是轻描淡

　　写地说，再不买价格肯定会上涨”。记者近日在通州某新开楼盘看房时，售楼员也同样“底气十足”地说，300余套房源开盘便遭疯抢，根本“不愁卖”。

　　价格“欲说还休”

　　根据链家地产市场研究部统计，10月第二周新建商品住宅成交均价19966元/平方米，环比前一周增长3.2%。据中原地产统计，在10月上半月签约占据全市前100的住宅项目中，与9月签约占据前100的项目重合的合计有52个项目，这52个项目占据全市总签约的近一半。在这些项目中，签约价格出现上涨的合计为39个，占整体项目数量的75%。中原地产认为，虽然价格上涨依然是主流，但涨价的幅度相比7-8月有明显收窄。任启鑫分析认为，随着近期项目开盘价格的不断上调，部分改善型产品也开始陆续“相机而动”。

　　□分析

　　价格仍是销售关键

　　“虽然楼市从5月开始成交回暖，但是与2009年的情况大有不同。2009年是整体性回暖，什么楼盘都好卖。今年市场虽然回暖，但是与不少项目年初价格下调有关，并非所有项目都热销。”对于楼市未来走势，一位开发商向记者表示，今年的金九银十将会如何收场，完全取决于房产商到底有多大决心面对真实的市场。

　　链家地产分析师张絮认为，从3月份以后，购房需求持续释放，抄底和较迫切的刚需购房者已经经过一轮较长阶段的消化，因此，当前主导市场的购房需求是一部分相对稳定的群体。市场回暖之后，单月成交量和项目去化速度与去年同期相比几乎翻倍，这很大程度上改变了购房者对后市的市场预期。但由于政策从严的信息不断，在市场调节和行政手段博弈的情况下，自住兼有投资意愿的购房者出手均较为谨慎。

　　一位业内人士表示：从9月成交排行来看，上月“限价商品房”中国铁建梧桐苑以1122套的销量蝉联排行榜，占9月市场整体销售的一成份额，显示出价格因素仍为购房者的指标。

　　根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年前三季度热销的项目中，有11项目成交量突破千套。热销项目存在特点之一就是近两年各项目成交均价几乎不变，可比较的7个项目中，除首开·常青藤与去年同期价格持平之外，其余6个项目均出现不同程度降价；此外，低总价项目居多，11项目之中7个项目套均总价不超过150万，其余项目套均总价都未超过220万。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计10月楼市成交量可能将好于9月，但是，有限的购房需求难以支撑楼市成交量再创新高，成交量稳步回落将是大势所趋，新房四季度成交量还将继续回落，预计达到二季度成交量水平，这样，2012年新房总成交量将突破8.5万套，创2010年以来新房成交量新高。另外，由于整体供需矛盾基本缓和，涨价与降价都将不利于销售过程正常推进，四季度房价将维持三季度价格水平不变。

　　刚需项目重新整装入市

　　值得注意的是，今年上半年促使楼市回暖的刚需项目在楼市的主导地位被7月、8月扎堆入市的改善型项目取代。随着楼市出现新的低迷，刚需项目又重新入市，9月底以来，北京楼市的刚需项目再度进入推盘就逐渐进入了活跃期。包括水色时光、金地朗悦等在内的10余个项目陆续开盘，其中刚需项目占入市总数的八成。刚需盘抓紧入市“抢收”的态势将进一步放大。

　　根据亚豪机构统计数据显示，预计10月入市的项目约34个，而定位“刚需”的项目包括远洋新悦、首创·澜茵山、鲁能7号院·颐景溪园、紫金新干线、长阳光和作用等17个项目，总占比达50%。

　　记者了解到，目前北京楼市的主要刚需盘全部集中在了五环区域，推盘项目多分布于大兴、房山、顺义、昌平等新兴区域。如大兴区域将有金融街·融汇、海悦公馆等项目近期入市；房山区域将有中冶·蓝城、北京城建·琨廷、首创新悦都三个新项目入市；昌平区域和顺义区域将有路劲世界城和鲁能7号院等。

　　远洋地产便是其中之一，今年以来，远洋地产凭借在京推出的远洋万和公馆、远洋LAVIE、远洋天著的高端项目持续热销，远洋地产前9月销售236亿完成全年目标近九成，为了冲刺全年目标，位于东五环朝阳管庄区域的远洋新悦项目也将在十

　　月底推出新房源。该项目营销总监刘禹辰向记者表示，远洋新悦将在今年10月底推出新一期产品。远洋新悦是远洋地产倾力打造的一个以置业小户型和改善型二居、三居为主的刚需楼盘，目前已经进入现房销售阶段，所有景观和配套均已呈现，自国庆节透露出新品即将上市后，目前已经有500多组客户到访。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从四季度的成交趋势来说，由于9月大规模的市场供给使得刚需客群已经得到极大释放，中产阶层受制于购房资格原因需求长期被抑制，而高端客群则更多地受到国内外经济形势的波动，难以判断未来政策方向的影响，短期追加房产投资的可能性减少，最终导致年末四季度楼市成交量将逐步下滑，面对众多不确定性，房企应抓住每一个销售节点。

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